|
||||
今天我們來關注武漢的房價,按照房地產市場的慣例,每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時候,但今年的這個樓市旺季來的有些不同尋常,去年下半年,國家出臺了多項針對房地產過熱的調控措施。很多城市的樓市交易清淡,房價應聲而落,那在又一個銷售旺季裡,房地產市場能不能夠乘機回暖呢?我們到中部城市武漢去看看。
房地產商大張旗鼓促銷,武漢是否會迎來今年的『紅五月』?
5月9日,武漢市舉辦了第26屆房地產交易會,這也是今年上半年武漢規模最大的房屋交易活動,官方數字顯示,70多家樓盤參與了展會,約佔武漢市全部在銷樓盤的30%,記者注意到,展會大門前樹起了一個巨大的宣傳牌,上面詳細列出了幾十家樓盤的促銷方案,打九八折,每平方米減100元,有的還送裝修基金、送新婚紅包,業內人士說,象這樣大張旗鼓地促銷,在武漢的房地產交易會上還是第一次。
武漢富思特房地產顧問有限公司副總苗琦:『應該說促銷的力度是前所未有的。』
在展會現場,記者看到,有的公司竟打出了九折的廣告,然而,對於這些花樣翻新的促銷,前來逛展會的市民似乎並不買帳,還是持觀望態度。
那些沒有參展的樓盤又是什麼情況,記者來到武漢融科天城,這是漢口中心區規模最大的樓盤,裝飾豪華的營銷中心內也沒有多少購房者。
現在有一份數據,是去年四月份到今年四月份一年時間內,武漢市商品房的銷售走勢圖,從圖上可以看出,武漢市的房價一路上揚,但從去年年底開始,銷量卻一路下挫,武漢市房產和統計部門聯合發布的數據說,今年一季度全市商品住房銷售10701套,比上季度減少13488套,降幅達56%,創下10年最大的跌幅。一邊是房價持續上揚,一邊卻是銷量出現陡降,這樣的行情讓外人很難看得懂,我們請業內人士做一個解讀。
億房網,武漢規模最大的房地產專業網站,明晶晶則是這裡的資深研究員。
億房網研究中心經理明晶晶:『整體的樓市銷量的確萎縮厲害,最高1400套,下降60%。』
明晶晶分析了交易下降的關鍵原因,2007年,武漢市房地產市場出現了前所未有的跳漲局面,2007年1月,武漢商品住宅均價還只有3981元,到年底就攀昇到了5663元,而在這種價格跳漲的帶動下,銷售也節節攀昇,透支了市民的購買力。
明晶晶:『現在的一個狀況也是從兩方面來說,消費者市場基本上還是以觀望為主,基本上他們在銷量上面沒有一些大的動作,銷量根本上的起色還是沒有,然後開發商普遍地打折,活動非常頻繁,基本上很多樓盤都會做出讓利。』
明晶晶說,房地產市場的異常也帶動了地價的飆昇,2007年,武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元,同比增幅達到143%,高昂的土地成本最終轉嫁到了房價上,雖然銷售一再萎縮,開發商也開始讓出部分利潤,但總體價位已是居高難下。
明晶晶:『因為他們已經把這個送到了這個高度上。』
明晶晶告訴記者,從往年來看,五月份應該是武漢房地產銷售的黃金旺季,但根據最新的統計數字,今年五月第一周,武漢市商品房銷售比去年少了近600套。
房地產商樓盤利潤竟達100%,甚至更高
武漢市不少房地產商,現在的日子並不太好過,樓市前期的火爆,一方面透支了購買力,另一方面又推高了土地成本,而購房者的觀望態度,更打擊了市場人氣,讓房地產市場雪上加霜,2007年還是武漢市房地產開發商的黃金年,今年卻一下進入了寒冬,這讓一家武漢本地的房地產商開始坐不住了,率先拉開了降價的帷幕。
今年三月份,拉開降價帷幕的那家地產公司老總蘭世向記者解釋了降價的原因。
中國東星集團董事局主席總裁蘭世立:『那我認為這主要是購房者和房地產商,一直在對峙,一直在對壘,就是看誰會先敗下陣來。』
蘭世立說,在今年春節期間,公司沒有銷售出去一套房屋,這對他們刺激極大,經過分析,蘭世立認為,武漢房價已經到了一個拐點。2007年,武漢商品房成交均價達到了創紀錄的5663元,而這一年的銷售面積也達到了破紀錄的1021萬平方米,過高的房價透支了武漢的購買力,要啟動市場只能降價,更重要的是,蘭世立透露,即使降價,東星一樣能有足夠的利潤空間,10%到15%左右。
蘭世立說,樓盤的成本和利潤其實是本透明的帳,一般情況下,商品房成本主要由三方面組成:樓面地價,也就是開發商取得土地的價格,建安成本,也就是每幢樓房的建築安裝成本;運營費用及稅收,這部分一般佔售價的10%左右。所以構成商品房成本的就是兩大塊:樓面地價和建安成本。以東星的樓盤為例,他們開發的這塊土地是分兩期拿到的,總的地價和平攤樓面價格大概在兩千多元每平方米。
那麼這棟樓盤的建築成本又是多少錢,記者找到了樓盤的建築商,武漢新七建設集團總經理餘進告訴記者,這個房子的建設成本(統建部分)大概就在1800塊錢。
餘進說,在建築成本裡,人工要佔20%,鋼材、沙石等材料費佔60到70%,同時根據樓盤高度的不同,建築成本也會差距較大,東星開發的樓盤屬於十二層以上的高層,每平方米的成本不會超過2000塊錢,十二層以下的小高層不會超過1500塊錢,七層以下的低層不過超過1000塊錢,這樣經過計算,我們就可以得出東星樓盤的成本價。
中國東星集團董事局主席總裁蘭世立:『售價6000多,我們的成本大概5000多塊錢。』
蘭世立說,目前我國對土地開發實行公開招標拍賣,這樣樓面地價也是透明的,另外建築成本在全國來講差距也不大,這樣所有的商品房成本其實都能輕易計算出來。
蘭世立:『你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五,一萬八,而他們的綜合成本,其實社會是最清楚的,那事實上應該說有比較大的利潤空間,也可以說是暴利。』
那麼事實是否如此,記者以購房者的身份隨機進行了走訪,在位於漢口區的一處高層住宅,樓盤的名字叫武漢天地,開發商是一家來自上海的企業。
銷售人員說,每平方米售價一萬二到一萬九千五,均價是一萬五千元,那麼樓盤的開發建設成本又是多少?億房網的明晶晶幫記者找到了相關資料,信息顯示,這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的,樓面地價為2339元每平方米,建築成本即使以3000元計算,我們可以很容易計算出該樓盤的成本。
『百分之百的利潤應該存在的,甚至還不止。』
房地產到底存不存在暴利一直是市場上一個敏感的話題,絕大多數開發商都三緘其口,就像皇帝的新衣,誰都不會戳穿,而蘭世立充當了那個最後說真話的孩子,對他的舉動雖市場上議論紛紛,但不論如何,消費者終於有機會看到房地產行業一個巨大的秘密正在被揭開。
蘭世立告訴記者,事實上,在確定銷售價格的時候,房地產開發商中間存在著默契,而億房網的明晶晶則證實,這種價格聯盟確實存在,在武漢一個是舊城區改造過程中,開發商們就成功地進行了一次炒作。
明晶晶:『這個片區2003、2004年的時候只是武漢的一個舊城改造的一個片區,這是不能叫做一個高檔住宅區的,後來隨著幾個大的企業在那邊入住,之後開始抬高樓盤價格,開始是5500塊錢每平方米,然後後進這幾個樓盤都來炒作這個積玉橋,把它炒作、包裝成為一個武漢的高檔商品住宅區,所以說現在價格就是八九千塊錢,甚至到了一萬二。』
明晶晶說,在賣到5500元的時候,開發商們已經是有利可圖,而最後那片小區賣到了一萬兩千元,其中的利潤可想而知,而這種暴利也吸引更多的資金進入房地產市場,反過來又推動了地價的上昇,最終又分攤到房價上。2007年,武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元,同比增幅竟達到143%,業內人士同時透露,就全國范圍內來說,除了稅收外的各項收費也是推動房價上漲的重要因素。兩會期間,一批政協委員經過市場調研,拿出了一份『房價清單』,這份清單表明,各部門收取的各種費用佔總房價的30%左右。
全國政協委員王王超斌告訴記者,根據他的調查,目前政府部門對房地產行業所收取的費用多達五十幾種,包括藍圖審查費、防雷檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、牆改費、施工放線費、規劃諮詢費、工程造價諮詢費、質量監督費、散裝水泥推廣費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費等等,涉及25個部門,王超斌委員認為,這裡很多都是不合理收費。
委員們提供的資料還顯示,各種稅費加上稅收,在有些地方佔到了地方財政收入的30%至50%,最終,所有的這些費用全部轉嫁到了房價上。
武漢房地產市場正在回歸理性?
2007年房地產市場持續火爆,而在各種炒做和哄抬房價的舉動背後,武漢市不少房地產商賺得盤滿缽滿,有的樓盤竟然能達到100%的利潤甚至更高,然而,很多開發商沒有料到,隨著國家各項宏觀調控措施出臺,房地產市場迅速降溫,銷量一落千丈,從高燒不退到降至冰點,經歷了這麼一輪劇變的市場下一步會如何走呢?來聽聽市場各方的分析。
在幾天的調查中,記者了解到,雖然目前市場急劇萎縮,但有些開發商仍然處於觀望階段,對於這些開發商的心態,武漢天地的銷售人員解釋到:
『如果低下來肯定後面沒有人買的,如果它太低的話,我會想可能後面會5000,我根本就不會看,房子肯定就不會低,會影響這棟樓,降價了,那後面的房子,根本就沒有人敢買了,買了它也一樣會跌,不公平的。』
而事實上,在武漢采訪期間,記者就遇到了類似的投訴,一位小伙子名叫張勇軍,大學剛剛畢業兩年,今年一月,張勇軍在武漢大華南湖公園世家購買了一套住房,當時的價格是6014元每平方米,然而,就在前兩天,房子的價格卻直接降到了5300元每平方米。
武漢市民張勇軍:『我的直接損失是五萬多,間接五萬,兩年白乾了。』
張勇軍說,自己也知道,房價有漲有降是客觀規律,但讓他不能接受的是,在購房時,大華集團的銷售人員卻多次做出這樣的保證。
張勇軍:『我們一再問售樓小姐,我說大華的房子會不會降價,她說不可能,最氣人她說你要過完年來之後房價馬上會漲起來,房市馬上火爆起來,我們當時也聽信了這些東西。』
張勇軍認為,他是在受到誤導下纔做出的購房決定,那麼大華集團的相關負責人又是什麼說法?
大華集團(武漢)房地產有限公司銷售負責人:『我想希望大華給個解釋,你這樣,我不和你講。』
直到采訪結束,大華集團也沒有做出任何解釋,業內人士告訴記者,去年的跳漲給武漢房地產市場帶來了至命的傷害,部分開發商已經是騎虎難下,更多的開發商則開始考慮進行策略上的調整。
融科智地(武漢)有限公司營銷中心總監程道平:『今年我們的總量比利潤更重要。』
億房網的明晶晶認為,這種調整意味著武漢的房地產市場正在回歸理性,開發商們已經面臨洗牌。
明晶晶:『因為前期房地產太賺錢了,可能很多有一點資質的,有一塊土地的他沒錢的,或者有錢沒土地的紛紛都進入這個市場,他可能以前不是做房地產開發的,那麼在這一塊遇到這個市場困境之後,他們的抗風險能力是很弱的,所以開發商面臨著洗牌,然後另一方面消費者方面,如果開發商各方面的價格不能達到他的一個預期,或者是房價不能上昇的話,那麼投資者和消費者之間將會發生分化,購房自住者會繼續觀望,那些購房投資者他是會離開這個市場。』
半小時觀察:抑制房價需要『多面手』
每年五六月都是房地產的銷售旺季,但經歷了2007年全國性的房價井噴,傷了元氣的購買力迄今也未見恢復的跡象。武漢房地產今年一季度銷量下滑56%,創下10年來最大跌幅。而即使到了五月,我們看到銷量也未見明顯回昇。
在觀望情緒深厚的狀況下,一些房地產商開始作出些微的讓步,同時大多數則強調,高昂的土地成本最終轉嫁到了房價上,總體價位已是居高難下。但事實是,在現在的情況下,房地產商的暴利依然普遍存在。就是尤其是對於若乾年前拿的地,現在上市的樓盤來說,更是如此。地價高漲固然刺激了房價,但房價上漲的預期同樣刺激了地價的上漲。這是一個互為因果的關系。房地產暴利之下,大量制造企業轉向房地產已經成為當前經濟的一個明顯特征。
尤其應該注意的是,房地產商聯手進行區域造市,並且變相形成區域性價格聯盟或曰變相壟斷的情形普遍存在。也許他們並沒有紙面上的價格聯盟,但是彼此的溝通和默契的確存在,利用價格卡特爾進行打擊,並不容易,這就給市場監管提出了新的難題。還有一種情形,則是大開發商介入後的區域性『標志性建築』帶動整體樓價上昇。也許,房地產領域應該及早啟動反暴利法。