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法院的一審判決,讓河北省秦皇島隆威房地產發展有限公司(下稱隆威公司)董事長張舉明十分懊惱。『給我們安上欺詐的罪名,讓公司形象蒙受了巨大的損失,這是我們不能接受的。』張舉明對記者說。而石小英等61名業主卻認為,自己打了一場『賠本官司』,很『不劃算』。
發生法律糾紛的是隆威公司開發的秦新壹時代數碼廣場,這個項目采取售後包租的開發模式。在將產權出售給業主後再回租統一經營,租期分別為三年、四年、五年三種,由業主自由選擇。為此,2002年隆威公司打出廣告:凡是和公司簽訂租賃合同的,將返還等同購房款8%的年租金,合同分為幾種,最長的簽訂了5年。
但廣告中一行不起眼的小字給隆威公司惹來了麻煩,上面給出了一個出租商鋪的預期未來收益,按照這一數字,年8%的回報率將持續38年,而租賃合同卻是到2007年期滿。
2007年合同期滿後,隆威公司不再執行前五年房價8%的租金,而是按市場價同業主續租合同。業主也可以另行選擇其他公司經營管理。隆威公司的決定在業主中引起了爭議。關於房產廣告中『預期未來收益』是屬於開發商的承諾還是正常的廣告宣傳,雙方發生了分歧,61名業主最終選擇了訴訟。
2008年5月,秦皇島海港區人民法院一審判決隆威公司行為構成民事欺詐,判定隆威公司敗訴。判決稱,隆威公司進行了虛假的廣告宣傳,使原告誤認為購買被告的商鋪,就會只賺不賠,長期按8%收益,沒有任何經營風險。石小英等61名業主獲得了撤銷房屋買賣合同和租賃合同的支持。但法院同時判決隆威公司只需返還業主當時的購房款,以及以此為本金的從2002年10月到判決生效之日的同期貸款利率。
【起因】一則算清『明白賬』的廣告
秦新壹時代數碼廣場是隆威公司在秦皇島的商業地產項目,1997年就已完工,但當時並沒有對外出售,而是選擇了自主經營百貨業。
到了2002年,IT產業開始在中國風生水起,隆威公司也決定把原來的樓盤轉型為電子商城,在考察了國內多個大型電子市場後,隆威公司決定按照產權式商鋪模式經營,將樓盤按商鋪出售產權,再回租商鋪統一經營。
隆威公司還推出了優惠辦法,一次性付清合同約定的總租金,帶5年租約,每年回報率為購房款的8%計算。同時,隆威公司還專門請來了全國十佳電子經營管理公司深圳寶安電子城負責商鋪管理。
2002年7月,秦新壹時代數碼廣場科技有限公司成立,數碼廣場項目也正式對外發售,該項目號稱冀東首家最大的一站式電子主題商城。
為了盡快完成銷售,隆威公司在廣告中打出了『你買鋪,我經營,你收租金,我做旺市場』、『三代人的高息提款機』、『買鋪就是買信心』。
而在最關鍵的一則廣告中,開發商給購房者算了一把『明白賬』。廣告中是兩個鋪位的實際價格和按揭,以及返還租金後的收益情況。
拿建築面積5.34平米的2468號鋪位來說,房款總價53013元,每年租金為房價的8%,買鋪即獲5年租金即21205元,也就是說,購房者實際上只要交付31808元,就可以拿下這間商鋪。
廣告還沒結束,在這串數字的最後,是一個總數為161160元的預期未來收益。按照這個數字,如果每年享受8%的回報率,購房者可以連續享受38年。
這個預期未來收益究竟如何得出?隆威公司表示,這是負責投放廣告的廣告公司加上去的,既是與國家每年增長8%的GDP和物價上漲率加以對比,也反映了業主房產未來增值等原因。『在合同期內的收益是我們給業主的承諾,我們已經支付給業主了,合同期限外的收益只是我們的預期,我們並沒有作出相關支付的承諾』。隆威公司法律顧問、秦皇島競擇律師事務所杜少葵說。
實際上,隆威公司和業主簽訂的合同最長也只有5年,合同和廣告都沒有38年租期這個承諾,但一些購房者卻都認為隆威公司的預期未來收益就是一個長遠承諾。
【結果】一個雙輸的判決?
購房者石小英就認為,這是隆威公司的一個長遠承諾。
2002年10月,石小英在看到廣告後,購買了秦新壹時代數碼廣場2022號商鋪,總價格138640元,扣除5年共55456元的租金,石小英最後共向隆威公司繳納了83184元的房款。
賈冰也是其中之一。在花費81000元購買了一處商鋪後,他也得到了合同約定的3年、每年8%的房租回報。
然而,到了2006年10月,在電子城的一次業主大會上,石小英等人被隆威公司告知,租賃合同到期後,將不再按年8%的租金返款,而是按市場價格續簽合同。『當時要改成不到2%的租金。』賈冰回憶。
其時,IT業在全國范圍內進入低潮。然而,這樣的決定讓業主們無法接受。一些業主稱,廣告中曾允諾『三代人的高息提款機』,那怎麼纔三年就減息了呢?
最後,隆威公司並沒有和業主達成協議,有61名業主選擇了和隆威公司對簿公堂。而在這起訴的61名業主中,據隆威公司介紹,有1/3的業主已經把商鋪轉租給了別人。
2008年5月,秦皇島市海港區法院一審判決隆威公司行為構成民事欺詐,判定隆威公司敗訴。勝訴後的石小英等61名業主獲得了撤銷房屋買賣合同和租賃合同的支持。然而,法院判決隆威公司只需返還石小英83184元的購房款,以及以此為本金的從2002年10月到判決生效之日的同期貸款利率。
法院的判決說明,當年石小英以9400元每平米的價格買入的商鋪,6年過後又以同樣的價格撤銷合同收回房款,石小英沒有得到任何『投資回報』。而如今秦皇島房產市場早已不是2002年可以同日而語,實際上,石小英等於打了一場『賠本的官司』。
更『不劃算』的是另外的1/3的業主,在同隆威公司的租賃合同到期後,他們又把商鋪出租給了其他的經營者。然而,勝訴的他們卻不得不停止出租,因為產權不再屬於他們所有。『當時打官司就是被拉上的,沒想到打到這個結果,還不如不打了。』一位不願透露姓名的業主說。
敗訴的隆威公司看上去倒撿了便宜,因為他們以6年前的開盤價收回了商鋪,而只需要付出一筆利息。最重要的是,隆威公司認為自己的行為根本就不構成欺詐。
【法理】是商業宣傳還是承諾?
『房產廣告裡這樣的宣傳語太多了,簡直比比皆是。不光房地產廣告,有些基金、理財產品也打出高收益率的廣告,實際上連保底都不保證。』隆威公司法律顧問、秦皇島競擇律師事務所律師杜少葵說。
在一審判決中,法院認為隆威公司在廣告中作出了虛假承諾,從而實施了欺詐行為。但在隆威公司看來,他們所發布的『未來預期收益』的廣告根本不是承諾,而只是一種商業宣傳。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定:『商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。』
杜少葵說:『隆威公司的廣告內容宣傳的是商業用房作為經營投資,分析、預測未來的收益,並沒有對房屋及相關設施作任何說明和允諾,不具備司法解釋中規定的要約的條件。』
根據我國《合同法》規定,要約是希望和他人訂立合同的意思表示,而要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。『要約包含了合同的必要之點,即包含了合同的必要條款。而要約邀請,可能包含合同的必要條款,也可能不包含。』我國最早呼吁將廣告內容寫入合同的中國政法大學隋彭生教授說,『哪怕合同中沒有寫明,商品房廣告內容也可以算做合同的一部分,也就是說要約邀請可以轉變為要約的內容。但並不是任何廣告內容都要寫入合同,寫入合同的必須是廣告中承諾的部分』。
『商業廣告分為提出交易條件和單純宣傳兩種情況,這則廣告中的未來預期收益,只是一種商業宣傳,而不是一個承諾,沒有承諾,也就不能認定為欺詐。』隋彭生說。
如何區分提出交易條件和單純的宣傳?隋彭生教授解釋說,『商業宣傳包含不可測的因素,但交易條件必須是確定的,雙方都要接受的內容』。
『就好比我家旁邊有家飯店賣「燒雞公」,貼出的招牌號稱「味道絕美」,我看了廣告去吃卻並不認為味道「絕美」,我怎麼能說這家飯店欺詐呢?』
長期從事房地產有關訴訟業務的北京五環律師事務所李延武律師對此亦有解釋,『購買商鋪不同於購買自住房,是一種投資行為,購買者應該考慮到收益率的問題。實際上,每年8%的收益率在房地產業非常保守,一般情況下房地產的收益率都在15%左右,因此這則廣告不是虛無邊際的謊話,不應該構成欺詐』。
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