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07年初,32歲的Steven和28歲的Eileen終於結束了長達五年的愛情長跑,組建了家庭。可是,即便是工作體面、收入不錯的他們,在面對央行一年加息六次所帶來的房貸壓力,同樣非常擔懮。
Steven在一家外企擔任中層管理人員,月收入稅後約為15000元,太太Eileen在另一家外企做秘書,月收入稅後為8000元。Steven年終獎為6萬元,Eileen有年終雙薪福利。此外,兩人都有公司為之購買的基本社保。
Steven夫婦於2007年1月購買了一套復式樓143萬,首付30%後向銀行商業貸款100萬,原貸款期限為20年。當時的優惠利率5.81%。按等額本息還款法計算,月供約為7000元,20年利息總支出高達約63萬元。從開始還款至今年1月份,Steven支付房屋供款8.4萬其中購房貸款利息約為6.5萬元,如果按照今年1月1日執行的新優惠利率6.6555%,Steven夫婦每月要增加供款600多元。
他們現在手頭上還有活期存款8萬元,貨幣基金8萬,債券類基金10萬,股票型基金5萬元,他們每月的日常消費大概在5000元左右,每年的旅游費用、孝敬父母費用及人情費用共30000元。婚前Steven有一輛價值20萬的私家車,除了公司補貼一部分油費,每年油費還需1.8萬元。他們計劃在五年內還清所有貸款,並生一個寶寶。
財務狀況分析
Steven夫婦年度收入總計為344000元。夫婦家庭年度總支出為212000元,其中消費支出為128000元,債務支出為84000元。家庭支出佔家庭收入的比例為62%。可以看出家庭結餘與支出的比例相當,對於年輕、成長期的家庭而言,基本合理。
從資料分析,Steven夫婦家庭總資產194萬,其中房產143萬,資產負債比例52%>50%,負債過高,超過家庭承受能力。
此外,Steven夫婦家庭還存在一個極其突出的問題。那就是,家庭一方面有100萬元的負債,需要按照超過5%的貸款年利率支付利息,另一方面卻仍有10多萬元的資金是以活期存款及貨幣基金的形式投資,投資收益不及房貸利率,這樣一來,對家庭理財非常不利。
提前還貸分步走
提前還貸因人而異是否需要提前還貸,不僅要看現在的資金實力,還要看將來的投資環境。一般來說,適合提前還貸的人需要符合以下條件:首先,選擇了等額本息還款法並且處於還貸前5年之內;其次,手上有閑餘資金,但苦於沒有其他投資途徑,或者投資收益率小於貸款利率。
Steven夫婦采用是等額本息還款法還貸,現在正處於還貸第一年,加上現有資金投資收益率非常低,股市也不如之前火爆,很適合提前還貸。目前銀行主要有三種提前還貸方式:
第一種:將所剩貸款一次還清。需要現在一次還大概98萬,能節省利息57萬。
第二種:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限。先提前還款20萬,仍保持之前的月供水平,則正常貸款期限則縮短至2020年,但是如果五年內有足夠閑錢,可以在2012年一次性提前還款58萬。就可以節省利息支出近40萬元。利息總額約為23萬元。
第三種:部分提前還款,減少月供,還款期限不變。提前還款20萬元,月供減少為5500元,提前還款後節省利息支出近11萬元。利息總額約為52萬元。
因此,按照Steven夫婦的目前財務狀況和未來的財務計劃,第二種還貸方式很適合。建議Steven夫婦建議保留貨幣基金3萬元做家庭應急資金,考慮到未來五年要一個孩子,可將應急資金調到6萬元。把剩餘的2萬貨幣基金和10萬債券基金賣掉,加上活期存款,趕在年初加息前先還貸20萬元。
閑錢也能跑贏『加息』
Steven夫婦每年扣除房貸及生活消費後,結餘高達18.2萬元,如果這筆資金能利用得當,不僅能達到錢生錢的目的,還能作為機會成本跑贏加息並獲得較高收益。那麼,這塊資產該如何配置呢?
首先,每年花三萬買穩增型開放式基金。開放式基金具有『專家理財、風險小、收益高』的特點,如果認購或申購運作穩健、管理規范的開放式基金,可以相應取得較高收益。基金寶元、南方避險增值。基金以及富國天利等基金的份額累計淨值都比較穩定,均基本保持在101.44%-116.35%之間,投資收益非常可觀,Steven夫婦可以考慮適量購買。
其次,三萬元購買國債(五年期國債利率在6.01%)。國債是所有投資渠道中最穩妥的理財方式,考慮國債不繳利息稅、提前支取可按相應利率檔次計息等優勢,國債應作為家庭理財的首選品種。
再次,二萬元購買實物黃金等保本增值的產品。現在人民幣對外昇值,對內貶值,黃金作為實物資產其保值空間較大,所以,隨著通貨膨脹的開始並加強,黃金現貨會逐步增值,扣除貯藏和保管成本,黃金現貨昇值的空間能保證其換算成貨幣量的增長,達到增加財富的功能。
最後,還可以考慮購買投資銀行發行的理財產品,建議選擇『打新股』類一年期品種,如中信銀行出的打新股系列人民幣理財產品。從目前市場情況看,保守估計年收益率在8%?10%左右,可以滿足Steven夫婦關於理財『保證本金安全,收益高於利率和通脹率,小於市場整體風險』的要求。
此外,利用每月節餘資金辦理兩份各月投資1000元基金定投,可選擇一支優秀的股票型基金、一支積極配置型基金。基金定投具有強制儲蓄、平攤成本、分散風險、復利增值的優點。在股市受到調整上下波動、基金淨值增長受阻時,基金定投由於投資面小、相對承受的風險也小所以更顯優勢,借助時間積累的效果,累積出一筆很大的財富。Steven夫婦只有公司給上的社會保險,將來養老方面會有很大的缺口,基金定投可以彌補社保養老的不足,提高生活保障,還可以作為子女教育基金,用於子女高中和大學的教育經費。
保障還需有力
Steven夫婦在個人保障方面只有公司給上的社會基本醫療保險,按照二人目前的事業發展與收入水平,財務狀況是較為良好的,但如若考慮到風險因素則不然了。所以建議Steven夫婦充分考慮風險規避,完善保障計劃。可以選擇兼顧身故與重大疾病保險責任的商業保險,一方面補充之前社保的不足,同時減輕重大疾病萬一發生時的財務損失。Steven可以選擇終身型的重大疾病保險,太太Eileen可以選擇涵蓋女性重大疾病保險責任的健康險,額度分別在30~50萬元水平,同時還可以考慮購買50萬--100萬的意外傷害保險。每年保險費用控制在3萬元左右。由於父母年紀較大,購買普通醫療保險的成本很高,建議購買住院及手術津貼醫療保險,每年繳費金額較低,一旦老人住院生病可以獲得一定的補貼。
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