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樓市外資何去何從?
近期有關外資拋售中國不動產的消息頻頻曝光,引起房地產業界人士的關注。摩根士丹利今年初開始悄悄掛牌出售上海物業,高盛等外資機構也有類似舉動。
眾所周知,中國各主要城市的平均房價之所以越來越高,其中的一個重要原因,是所謂的高端物業的價格拉動。在北京、上海等一線城市,外資大宗購買是推高房價的因素之一。雖說,外資購買在整個房地產市場總量中的佔比並不大,但許多外資購買是整盤(項目收購)通吃,而當這種購買完成後,又往往構成一個城市某一區域的標志性價格。當房地產市場火爆之時,開發商的定價原則不是成本加利潤,而是參照周邊項目的售價。由此,外資收購的項目價格水平無疑會起到引領作用。
那麼,外資出售中國資產是出於什麼原因呢?首先,前幾年外資購買的中國物業(以商業地產為主),價格昇幅可觀,在未來市場前景不明朗的情況下,獲利了結無疑是明智之舉。其次,原來外資購買中國樓宇的一個重要原因,是出於對人民幣資產昇值空間的樂觀預期。而這種預期,隨著一些變量因素的出現,越來越不確定了。
回顧這幾年我國經濟的發展歷程可以看出,強勁的外貿出口是拉動中國經濟高速發展的重要原因之一。對外貿易的巨大順差是建立在『中國制造』無與倫比的價格競爭力之上的。這種價格優勢源於各生產要素的價格優勢。能源價格、土地價格、勞動力價格、原料價格等十分低廉,使得中國成為世界工廠。實際上,這種價格體系的形成,暗含了政府的直接或間接的補貼。
從目前的情形看,中央政府已經意識到,對以犧牲環境與資源為代價的經濟發展模式應予以重新審視。近期,有關開征資源稅,提高能源價格的議案漸漸浮出水面。如果價格機制逐步理順,那麼勢必會影響出口並進而影響人民幣匯率走向的趨勢。由此,外資投行們就有理由看淡人民幣資產,拋售不動產的舉動似乎也就能夠理解了。至於外資會否全部撤離,以及外資是否還會卷土重來,或許在很大程度上取決於人民幣匯率的趨勢性變化。