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律師說法:物業問題這樣維權
物業與居民生活密不可分。近日本報接到了大量有關物業方面的投訴,就其中3個典型案例進行了調查,並諮詢了物業管理部門以及法律人士,希望在廣大讀者遇到類似問題時能有所幫助。
電梯間被外租成商鋪
塘沽解放路街貽成大廈,位於塘沽金街街口。該小區業主委員會成員米先生等多人向本報反映,小區的怡合物業,擅自將金街的一個電梯通道出租了出去。當時業主反對,業主委員會反對,但是經過協商,物業說已經簽訂了協議就出租一年,大家被迫同意,可現在卻成了飯館無法收回。
『這地方可以說是寸土寸金的,這個電梯通道實際上被當成了底商出租,我們當時發現權益受侵害的時候,想阻止已經來不及了,物業已經與第三方簽訂了合同。我們本著和睦相處的原則,被迫同意了這一年的期限。誰知道卻成了一租永不還,現在大伙還要繞到二樓去上電梯,應該說也在消防上帶來了隱患,居民們想維權卻無能為力。還有,這個地方改成了飯館,造成的髒亂差就更沒法說了。』
記者調查獲悉,米先生等人所述屬實。怡合物業負責人回復本報:『我們也已意識到這樣做不對,目前合同已經於今年7月到期了,我們也想盡早將外租的電梯通道收回,可是商家卻不退出。目前我們已到塘沽區法院起訴商家,暫時還未有結果。』
律師說法:《物權法》規定,建築區劃內的公共場所、公用設施,屬於業主共有。物業和商家的行為明顯侵犯了業主的權益,即使在合同期內,也可由業主共同提起訴訟,起訴物業公司和第三方共同侵犯業主權益。
領世郡別墅院內蓋違章
津南紅磡領世郡業主王先生向本報反映,該小區內因為都是超大別墅,所以環境優美,沒想到目前卻私搭亂蓋成風,許多業主見沒有人管便『跟風』為所欲為。『我家前面的別墅業主在其後院內蓋起了房子,應該說嚴重影響了我家的私密性和采光。另外,如果這種現象不制止,每家每戶都有上百平方米的小院,未來有可能成為大雜院,影響到全體業主的切身利益。希望物業和開發商一同為多數業主維權,制止這種違法行為。』
記者諮詢了津南區房管局物業辦,對方表示此類情況確實存在,但如果不是拆改行為,而是在院子裡沒有土地許可證的情況下搭建違章,應該由綜合執法部門處理。業主則認為,小區物業應該起到勸阻的義務,竭盡所能勸阻無效,應該由他們向執法部門反映。該小區物業答復本報稱:『私搭亂蓋問題已知曉,會聯系公司正在外出差的前期工作人員,調查後再行回復。』
律師說法:《物權法》規定,小區業主違章搭建並妨礙到其他業主的物權時,權利人可依法起訴,請求排除妨礙或者消除危險。相關法律還規定,業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,同樣有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。另外,業主也可根據『陽光權』的相關法則,進行維權。
新海大廈『電梯危機』
河西解放南路新海大廈,是高層商住兩用樓,除居住用戶外,很多公司在此辦公。業主近日向本報反映,該處三部電梯壞了兩部,現在也不修,剩下的唯一一部電梯也經常發生故障。『我們反映到小區駸智物業,他們告訴我們,如果不成立業主委員會就不修。』
記者聯系河西房管局物業辦等處獲悉,居民反映屬實,各方一直高度關注。駸智物業回復本報解釋稱:『應該說實際存在的問題比居民反映的更嚴重,該樓完工迄今已16年,由於開發商在建成初期便已消失,此樓也沒有繳納大維基金,我們是後期纔進駐的物業,沒有大維基金,無法修理。在我們服務期間,一直墊付資金進行更換零件修理,但是因為電梯過於陳舊,很多零部件已經不生產,最好是進行更換,目前停用的兩部確實已無法修繕。另外,對正在運行的一部我們也很擔心,因為市質量監督局今年7月已要求該梯年檢,認為在年檢沒通過之前不能再繼續使用,但是二十多層的大樓又不能一日無電梯,我們也是沒有辦法。目前,可以說已陷入困境。所謂的不成立業主委員會不修理是業主的片面理解,我們是希望成立業主委員會以後,盡量由業主委員會做業主工作,為了大家共同的利益集資修繕。現在業主籌委會剛剛成立。』
律師說法:嚴格說,應該起訴開發商,但於本案似乎意義不大。而根據《物權法》,籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。所以,目前要解決問題的最好辦法還是成立業主委員會,通過自身力量解決『電梯退休』的難題。
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