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『高風險就(實行)高利率,低風險就(實行)低利率。』10月24日,深圳發展銀行副行長劉寶瑞在三季報發布會上回應房貸新政細則時說,對於存量房貸,將會按照原有的規則,不會普遍下調利率。
10月23日,央行規定從11月1日起,對首次購買普通自住房和改善型普通自住房的居民,將最低首付款比例調整為20%,並將商業性房貸利率的下限調整為貸款基准利率的70%,同時減免契稅、印花稅等。
市場人士認為,由於難以定義自住房,新政策實際允許商業銀行自主決定住房貸款價格及首付款,因此銀行的實施細則將決定政策的實際影響;對於房地產業來說,這一重大政策調整無疑是利好,但新政對銀行盈利和資產質量存在一定不確定因素。
此前,由於房地產交易低迷,商業銀行的個人貸款增長緩慢。據央行數據,1-9月居民戶人民幣貸款增加6210億元,同比少增4359億元,其中,短期貸款增加2735億元,中長期貸款增加3475億元;居民戶人民幣中長期消費性貸款餘額為3.2638萬億,其中絕大部分即住房按揭貸款。
10月24日,滬深兩市十四家銀行股集體下跌,延續了前天的跌勢,顯示市場信心仍然脆弱。
銀行房貸細則未明
在席卷全世界的次貸風暴陰影下,國內銀行對房貸的熱情能否如去年高漲是影響新政落地效果的關鍵因素。
劉寶瑞稱,深發展首先要關注即將出臺的央行實施細則,但銀行的操作細則將會按照購房人的實際情況和風險程度來靈活評定,『首套房、自住型、普通住宅』將是給予優惠首付和利率重要標准。
如無意外,央行的實施細則將在近期公布,隨之銀行將制定各自的操作細則。顯然,此次調整首付比例和利率實際是降低了自住房的交易成本和門檻,從而為成交低迷的房地產助推。
按照財政部公布的政策概算,此次減稅相當於降低新房價格0.6%(契稅0.5%+印花稅0.05%×2),二手房價格則相當於降低了1.6%(印花稅0.05%×2+增值稅1%+契稅0.5%)。
深圳平安銀行相關負責人認為,目前購房的真實需求依然存在,政府對購房消費需求的提振,可以在一定程度上增加住宅成交量,銀行的個貸業務量也會相應增加。
民生銀行個人銀行部一人士認為,上半年已經有部分中小銀行主動壓降房貸的比例,一方面是為了騰出部分額度保公司貸款,加強流動性,但更重要的是為了防范房貸的風險。廣東某大行副行長表示,金融危機已經波及國內的企業和個人收入,從這個角度看,貸款風險依舊較高,銀行不會在政策放寬時不顧風險隨便放貸。
銀行盈利或受影響
貸款利率下降可能給銀行增加業務量,但利潤也不可避免受到影響。英大證券研究所李大霄表示,本次調整減少了購房者的成本,減輕了房地產商的負擔,但是銀行也讓利了,淨利差會受到影響。
深圳一房地產研究人士認為,政策只是一個大方向,對行業和銀行的實質影響還需要取決於政策實施細節,比如『首次購買普通自住房和改善型普通自住房』的認定將會對銀行的操作有很大的影響,從而對銀行的盈利產生具體影響。
上述廣東大行人士認為,如果銀行給予原有購房者利率優惠,最重要的考慮是減輕購房者供樓壓力,防止斷供的風險,這將取決於銀行對客戶供款能力的分析和判斷。他相信總行會對客戶進行分析,然後定出符合優惠條件的群體。
高華證券也認為,新貸款利率的下降及現有貸款利率可能的調低將進一步導致銀行業淨息差收窄。
假設目前貸款利率為基准利率85%的按揭貸款(即存量房貸)中有90%轉而使用基准利率70%的新利率,銀行業2009年預期淨息差將平均收窄近8個基點。同時,按目前十四家上市銀行按揭貸款佔總生息資產的均值是8%,2009年主要上市銀行的預期稅後淨利潤將會減少5.3%。
中銀國際分析師袁琳則認為,如果目前的貸款全部重新調整利率,預計商業銀行的淨息差將下降10個基點,2009年淨利潤將下降3.78%。
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