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目前,美國金融危機的發展正在對中國經濟產生影響,『保增長』成為經濟工作的頭等大事。近日,國家出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融政策。人們關注:在這些措施的作用下,何時能實現樓市交易回暖的目標?政策是否會演變成維持高房價的『托市』?購房者現在該不該出手?對各級政府而言,除了頻繁『救市』,怎樣從根本上促進房地產市場健康發展?本報記者直擊政策背後,深入不同層面,為您打開一連串問號。
●對市場走勢有啥影響
——長期有利於激發需求,短期觀望情緒可能繼續
下手還是觀望?這是個問題。
北京的公務員徐春明去年這時就打算買房,和很多購房者一樣,這一年來他選擇了持幣待購。
10月23日晨,徐春明打開電腦,幾乎所有新聞網站頭條都是『中國政府救樓市』的新聞。頭天晚上國務院出臺政策,從11月1日起,下調個人首次購買90平方米及以下住房的契稅至1%,免征印花稅。購買普通自住房最低首付比例調到20%,可享受基准利率最低0.7倍的優惠利率,住房公積金利率下調……
徐春明細算了一下,如要買一套100萬元左右的房子,可省下1萬多元稅費,首付壓力可減到20萬元出頭,20年的還款利息則可省下15萬元,購房負擔的確有所減輕。
他同時算了一筆賬,如房價繼續跌,即使開發商每平方米只優惠500元,100平方米的房子也能輕易省下5萬元,比減免1萬元的交易稅費誘惑大得多。
『我還是再看看,至少到春節吧。反正這段日子房價不可能大漲。』徐春明說。
10月23日以來,新浪等知名網站的調查結果顯示,至少有超過50%的網友表示將繼續觀望。而各地的『救市』政策,迄今為止並未呈現明顯效果。
對房地產市場而言,現在唯一確定的是需求仍存在,但龐大的潛在需求何時能回到市場?
多數專家和業界人士認為,國家出臺的系列新政對購房者的支持力度比此前業界預測的要大,傳遞出強烈信號:希望房市交易回暖,房價實現『軟著陸』。這有利於激發潛在需求,緩解觀望情緒。長期看,必將提振市場信心,有利於這輪市場調整更加穩定健康。
但北師大房地產研究中心主任董藩認為,相對現在的高房價,目前的支持力度還難以刺激購房者立刻出手。此次出臺的新政並沒時間限制,對持幣待購者而言,完全可繼續觀望一段時間。而購房者對房價將繼續下跌的預期短期內很難轉變,市場何時能回暖尚需觀察。
市場供需狀況更不容樂觀。截至8月底,全國商品房空置面積已達1.3億平方米,同比增長8.7%。加之交易量的持續萎縮,市場短期內存在較明顯的供給過剩。
年底臨近,資金鏈吃緊的房地產企業面臨如何過『年關』的問題。雙重影響下,多數開發商還是會延續促銷降價的策略,挺過今年,等待市場回暖。
●『救』樓市究竟為了什麼?
——帶動上下游回暖,促進擴大內需,防范金融風險
『表面看,這些政策是針對房市的。根本上講,是要通過激活房市交易,發揮房地產業對拉動投資、擴大內需的作用。』住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家說。
樓市低迷、開工減少,對整個產業鏈上下游行業的影響日益明顯。
上游——建材業產量和工業增加值增速下滑;鋼鐵業大面積減產,量價齊跌;不少建築企業早在上半年就『沒活乾』,年底能否按時結到工程款仍是問題。下游——裝修、家電、家具等行業也不同程度遭到房地產業不景氣的衝擊。
『房地產業本身是資本密集型行業,而其上下游基本都是勞動密集型行業,關乎就業問題。』董藩認為,房市回暖,投資重新啟動,對緩解上下游行業的就業壓力將起到一定作用。
此輪全球金融風暴,也使銀行系統空前關注房地產業走低可能造成的金融風險。相對於次貸危機,在我國,風險更可能來自開發貸款。
江蘇一家房地產企業負責人告訴記者,如明年4月仍無法按期償還銀行貸款,就准備把房子『扔給銀行』。而現有市場情況下,銀行收了房子賣不出去,很可能增加壞賬。因此,刺激需求促使樓市交易回暖,對金融安全意義重大。
至於地方政府,雖然其多數對『土地財政』的提法諱莫如深,但不可否認,隨著前幾年房價快速上漲而節節攀昇的土地出讓收益,已成地方政府重要財源。
『市場冷清造成大量土地流拍,部分開發商退地,使地方政府財政收入受到影響,投入各項基礎設施建設的資金也捉襟見肘。』武漢市武昌區一位官員說:『某種程度上講,地方「救市」實屬迫不得已。』
●會不會為高房價『托市』?
——支持購房者的政策本為『暖市』,部分地方舉措不利於市場正常調整
不少人擔心,密集的政策出臺會影響市場的正常調整,實際救了仍偏高的房價,救了本應被市場淘汰的開發商。
此次出臺的財稅、金融政策,主要是通過減免稅費、降低購房門檻和還貸壓力,支持購房者買房。既無直接針對開發商的稅收減免,也無放寬繳納土地出讓金的時限,業界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對房地產開發貸款的限制、取消二手房交易營業稅等,也沒提及。
『總體說,政策是溫和的,並未直接緩解開發商的資金壓力。如消費者不買賬,開發商該降價還是得降價,該破產還是得破產,市場的正常調整不會因此停滯。』建設部專家指出:『中央政策是在新的經濟形勢下,對過去幾年房市宏調政策的適度放松和理性回歸,稱之為「暖市」更合適。』
部分地方政府的政策中不乏直接針對開發商的政策。江蘇某市提出,對不具備全面開發條件的已出讓地塊,可適當順延開、竣工時間,並根據建設規模、進度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出,對開發商不同程度減免各種稅費。
對於此類『大膽』之舉,專家認為,資金壓力和購房者的觀望是開發商降價銷售、市場出現調整的主要原因,而直接補貼開發商的政策可使開發商緩解資金壓力,可能再現『死扛』房價的局面。果真如此,不利於市場的正常調整和健康發展,擴大內需的目的也無從實現。推出此類政策應慎重。
●除了『救』,政府還要做什麼?
——加強住房保障是當務之急也是重中之重
人們注意到,此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設,加大實物配租力度,擴大廉租住房租賃補貼范圍,推進棚戶區(危舊房)改造。同時,《城市低收入家庭資格認定辦法》已由相關部門制定完畢,近日將出臺。而此項政策的完善,將為推進住房保障工作的進展掃清諸多障礙。
對此,專家認為,在目前形勢下政府強化住房保障,既能通過保障性住房建設刺激內需,又能有效改善民生,完善的住房保障有利於房價『軟著陸』和房市健康發展,可謂『一箭三雕』。相比各地的被動『救市』,搞好住房保障會使各級政府在加強和改善房市調控中更主動。
據建設部等提出的廉租房建設計劃,2008年新增廉租住房保障戶數250萬戶,其中實物配租戶數40萬戶。建設部相關負責人透露,今年各地廉租房的建設任務已完成約80%,有關部門近期將赴各地調研住房保障工作進展。而今後一段時間,加強住房保障制度建設仍將是住房政策的重中之重。