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買房置地是百姓生活中的大事。前兩年,因為房地產市場的昇溫,引起百姓的盲目追捧,開發商在房地產市場中佔主動地位。近來,隨著房地產市場的降溫,很多當時因市場過熱而發生的諸如房屋質量、霸王條款等一系列問題逐漸顯現出來。同時,與市場走勢吻合的買房行為也發生了一些變化。此間,出現的糾紛有不少被訴諸法律。今日,本報『法治』版開設『關注房產法治現象』專欄,旨在立足法治角度關注民生問題。如果您在購房過程中遇到過法律難題,可以撥打我們的熱線電話28201234,我們將選取有代表性的事件進行采訪,並幫您支招。如果您對目前房地產市場中存在的法律問題有獨到的見解,我們也將擇優刊登。高立紅
36歲的張女士是一家貿易公司的老總,兩年前她貸款買了津南區一棟別墅。近來,受國際金融危機影響,她的生意大不如前,房子的月供只能一拖再拖,為此她被銀行告上法庭。與張女士類似的情況,近來在本市已不鮮見。記者了解到,今年以來,本市市內各區法院受理的房貸類案件明顯增多,僅河西法院截至目前就受理200多件,其中因為『斷供』被銀行訴請解除合同的佔了將近三分之一。涉及銀行包括中信、深發展、工商行、建行、興業、招行、農行、民生、天津銀行等。
『斷供』多因為資金緊張
據了解,張女士2006年是有能力全款買下那棟別墅的,但因為當時公司生意不錯,她希望將更多的錢用於生意周轉,便把房子做了反按揭。哪承想,因美國次貸危機引起的國際金融危機突然爆發,作為以出口為主的貿易公司,張女士的生意隨之受到衝擊,房貸也只能拖了下來。在連續6個月沒有還貸後,銀行把她告上法庭,請求解除合同。接到法院的傳票後,她立即派人到庭,經過開庭,她得知如果自己再不支付貸款和利息,就將被解除與銀行的借款合同,同時,她現在住的別墅也有可能被拍賣。張女士不願見到這個結果,『再怎麼困難,也沒到賣房子的地步。』最終經過法院調解,張女士同意還貸,她與銀行的借款合同也將繼續履行。
記者在采訪中了解到,像張女士這樣因為資金緊張而『斷供』的案件,在本市各法院都比較常見。造成資金緊張的原因多種多樣,有的是受全球經濟形勢的影響,也有的是出於個人原因。像張女士這樣接到傳票後到庭應對的佔多數,也有個別欠貸太多、無力償還的,乾脆不到庭,任由法院判決。『80後』李某就是這樣一例。2006年,他在銀行貸款45萬元買下南開區一處房子,約定還款期是20年,每月還款3000餘元。當時他在北京做IT行業,有能力支付這筆貸款。不久,IT行業走低,他所在的公司『黃』了。就這樣,一直扛到去年春天,他再也沒有能力還貸了。前不久,他被銀行告上法庭。法院向他發了傳票,他也沒有理會,最終被法院判決解除與銀行的借款合同。
『特別斷供』未明顯顯現
近來,因為國內房地產市場價格走低,國內部分地區出現因房價下降導致負資產而『斷供』的現象,被業內稱之為『特別斷供』。據了解,本市此種現象尚未明顯顯現。據分析,主要原因是本市的房地產價格雖然有所調整,但下降幅度不大,沒有給『負資產』形成空間。
據本市河西法院法官介紹,本市的『斷供』案件之所以增多,有以下幾方面原因:
其一,買房人與借款合同的簽訂人不一致。由於以前的商品房銷售政策存在戶籍、國籍等方面的限制,致使一些買房人以他人名義購買商品房,並以他人名義到銀行貸款。當實際買房人償還按揭出現問題時,銀行往往無法再與實際買房人直接協商解決問題。而名義借款人又認為自己實際沒有借過銀行的錢,讓自己承擔法律責任實在冤枉。再有,一些企業以福利形式由員工享受優惠買房的機會,但很多員工再將該機會轉讓他人的時候,也會出現上述類似情況。
其二,借款人對合同認識不清。在案件審理過程中,很多借款人都聲稱自己從來沒仔細看過借款合同。因為銀行提供的借款合同是事先印好的格式條款,沒有協商修改的餘地。『如果不簽就貸不成款,所以就沒看。』
其三,物價上漲、投資失利造成的資金短缺。這種情況在受理的案件中佔極少數。據介紹,純投資性購房在本市法院受理的房貸類糾紛案中很少見,所以這種情況一般是雙方就還款協商一個時間進度表,由法院主持調解結案。
【法院提示】
重視權利義務回避風險
據了解,法院審理『斷供』案的時候都會十分謹慎。他們會盡量通知當事人到庭應訴,並積極主持調解,促成當事雙方達成協議,盡量避免解除合同,以避免當事人的房子進入拍賣程序。據統計,在本市法院受理的『斷供』案中,最終因種種原因被判解除合同的不到同類案件的四分之一。
通過以上分析,法官提示金融機構和貸款人注意:1.金融機構在貸款時對實際借款人和名義借款人的審查應再細致一些,同時對該種情況在合同中應有對應措施,比如名義借款人承擔保證責任等特別約定。2.借款人應當重視自己的權利和義務,對自己行為的法律後果應當有足夠的認識。比如有的借款人在銀行上調利率後仍按原利率計算還貸數額,結果造成還貸不足被銀行認定為逾期還貸,累計若乾批次後,按合同約定被銀行訴請解除合同。
近年來,我國經濟發展態勢良好,特別是去年股票等資本市場連續出現積極利好信號,造成部分投資者對風險評估的錯誤結論。在此,河西法院的法官提醒市民,投資有風險,謹慎走好每一步,以避免在市場出現波動時給自己造成很大的壓力。
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