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推進『稅費』改革已成為明年我國財政體制改革的重要內容。
針對房地產越來越成為地方政府『避險天堂』和『第二財政』的狀況,已有信號表明將進行改革,將規范土地出讓金,讓其產生的收益更多傾向用於失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公共事業等。
我國房地產價格偏高的一個重要原因在於成本,而成本偏高的原因在於各種『硬性』稅費的過高、過多。
一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示,『改革房地產行業的各種稅費,是最合理科學的,但卻是最難的。』
倘若改革房地產領域稅費政策,空間在哪裡?本報輾轉於江蘇南京、揚州、宿遷等地區,初步求解房地產費稅負擔的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開始以來,房地產發展的主要數據可謂『突飛猛進。』
南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報記者表示,從2000年-2007年,我國房地產投資額增長速度平均每年為20%-30%,銷售面積以每年11%-45%的速度遞增,銷售額以16%-69%的速度增長,而全國房地產銷售價格,2004年為17.8%,2007年為16.25%。
『這是驚人的,也是可怕的。』高波強調,『年平均增長率超過居民可支配收入增長率,這是相當快的,更是危險的』。
房地產成為諸多城市的支柱產業,它的發展牽涉到50多個行業。其低迷狀態必定讓政府頭疼——房地產貢獻的稅收佔到地方政府稅收的1/3。而在構成房價的成本當中,土地成本已越來越高,逐漸成為最大的一塊。這體現在了『土地出讓金』上。
以南京為例。2007年,南京市地塊成交138塊,總出讓面積966.4萬平方米,同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算,2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年,南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%,也就是土地成本以每年四成的速度增長。
1994年我國實行分稅制後,土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有,並在此後逐漸成為了地方政府的『第二財政』。
南京今年計劃推地850萬平方米,其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前,南京成交的用地面積約330萬平方米,年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。
而進入11月之後,南京市國土部門推出的土地大多以底價成交,並且舉牌的開放商數量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規模的情況下,想降低已不太可能,但想突破也不太可能,南京市國土資源局的一位人士向本報表示『只有通過其他途徑尋求突破』,也即是提高出讓土地的『容積率』。
行政收費詳細清單
2008年3月8日,全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌與十名全國政協委員聯名提案《關於減少政府收費環節,遏制住房價格上漲的建議》中提到,房地產開發商需要繳納50餘項的費用,涉及到約25個政府部門,總體費用佔到開發成本的15%-20%。
『就我所知道的,各種規費繳得最全的一個房地產開發商,一共交了57項。』餘先生透露。
本報記者就此拜訪南京、揚州、宿遷等城市的房地產開發商,統計發現,按照區域經濟發展水平的差異,雖收費額度多少略有不等,但房地產開發中所涉及的規費與收取部門幾乎雷同。
在獲得的一份揚州某房地產開發企業行政性繳費不完全統計表(具體見圖表)顯示,在用途不同的多個項目中,僅就房地產項目在『開發建設過程』中涉及到的行政性收費,就得向10個左右的部門上交近30個種類。揚州屬江蘇經濟發展中等水平城市,其數據代表了江蘇平均水准。
在各項收費中,按『建築面積』收取的費用就達10多項,致使每平方米建築面積所需負擔的行政性收費合計超250元,若加上按『工程造價及定額』收取的費用,房地產成本中行政性收費的金額就達到400元以上,佔房價的比重為20%左右。
博弈『土地增值稅』
在稅務部門征收的9大稅費中,有關土地增值稅一直頗有爭議。
土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種,其主要目的是調節房地產開發企業的土地增值收益和利潤。
但在當時,由於土地增值稅按照四級累進稅率,涉及復雜的計算公式並需要大量的人力,『帶有眾多的不確定性』,從事財稅工作近20年的餘先生表示,『引起了稅務部門的消極抵觸,不斷向中央反映提出取消。』
『實施一年後的1995年,整個江蘇省的土地增值稅只有52萬左右,平均到各市則更少。』上述財稅官員表示。
但江蘇省並未放棄對土地增值稅的『利用』,這一稅種在地方稅中所佔的比例逐年提高。
1998-2007年,江蘇省土地增值稅分別為752萬、955萬、1.47億、2.8億、5.43億、26.54億、124億、227.33億、329億和513.89億元,所佔地方稅總收入分別佔比也一路提高,從0.05%直提昇到2007年的2.3%,在地方11大稅種中,排名第八。
因此,當2007年1月國稅總局出臺新政,江蘇地稅局則早有准備。
土地增值稅於2007年新政之後,房地產股票出現了大面積跌停的罕有現象,近30只房地產股票以跌停板報收。開發商認為,這一政策是在『革自己的命』。巨大成本壓力之下的各地開發商『上書』要求取消土地增值稅一直未停。
『我們算過了,按照老政策要交200萬,而新政策則是1500萬,這是7.5倍的壓力。』上述揚州某開放商向本報反映。
『按構成房地產成本以及應由開發企業負擔的各項稅收粗略估算,商品房在開發銷售交易環節的稅收負擔至少在20%以上。』上述財稅官員表示。
土地增值稅屬於直接稅,本應由開發商直接負擔,不能轉嫁。但現實問題是,『最終都轉到了消費者的頭上。』一名財政部科研所研究員認為,隨著房地產市場逐步規范,房地產用地均進入市場競價,大部分土地增值稅已為政府所有,『因此在現今用地形勢下,繼續向房地產開發商征收土地增值稅已失去意義。』
稅費改革從哪突破
按照上述全國政協委員提案中的案例分析,政府是商品房開發中最大的受益者——其稅費收入佔全部銷售額的42%。
『土地出讓的數量、質量以及價格由政府主導,其價格本質上掌握在政府手中,尤其是掛牌拍賣增加市場因素之後,價格更是飆昇』,有房地產專家告訴本報,土地國有的性質以及土地出讓所帶來的財政收入決定著,想要從根本上逆轉出讓價格是不可能的。
『土地增值稅不僅沒有起到調控房地產市場的政策目的,相反會提高房價,增加購房人經濟負擔』,餘先生建議說,土地增值稅宏觀調控的意義盡失,應盡快予以取消。
對於稅費體制的改革,有專家建言,房地產稅收的政策取向應是:先清後輕——要清理房地產市場政府性收費,切實解決『規費越位、稅收缺位』問題。同時,國家應對現行房地產稅收政策進行必要的簡化和調整,減輕房地產行業稅收負擔,促進房地產市場的健康發展。
同時,當前我國房地產保有環節偏低的稅負水平(房產稅、城鎮土地使用稅、資金印花稅三種稅負不到1%),也刺激了居民投資房地產的欲望,以投資為目的購房者越來越多,可適當提高。
上述財稅官員經仔細測算後告訴記者,如對房地產領域進行有效的稅費清理改革,至少可使得房地產價格降低10%。
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ding
哦!原來房價居高不下,致使老百姓買不起房的主要原因,不是房地產商的暴利,鬧了半天是苛捐雜稅太多呀!