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預計10年後會有大量房屋的土地使用權到期,政府應通過制定《物權法》實施細則來明示
青島開發區這一次全然沒有了20年前的創新勁頭。
3月下旬以來,青島開發區阿裡山小區的部分業主忽然發現,自己住宅的土地使用權即將到期,在向國土部門諮詢如何續期、如何收費等問題沒有得到確切回答之後,他們向當地媒體反映了此事,隨後在全國引起了軒然大波。
面對各路媒體,當地政府部門選擇了沈默。『在沒有明確的國家政策出臺前,一律不接受媒體采訪。』青島市國土資源和房屋管理局政策法規處王寧說。
1989年,青島開發區開始建設第一批商業化住宅小區,由於當時國家對國有土地使用權最高年限沒有明確的法律規定,當地便在土地使用權出讓上大膽嘗試,設定了20年的土地使用期限。
『從現在的事實看,當時的決定已經錯了一次,在《物權法》沒有細則、《土地管理法》正在修訂的敏感時期,恐怕沒有人敢冒險進行新的嘗試。』青島開發區管委會一位不願透露姓名的官員說。
『即使有創新的處理辦法,也是為解決歷史遺留問題而特別安排的,不能將這一特殊情況與當下70年土地使用權到期後的處理方式相提並論。』山東省國土資源廳辦公室調研員趙培金對記者說。
-主要是東小區
青島開發區辦公大樓西側就是阿裡山路,經過20多年的發展,這裡不光成了黃金寶地,也是一處風景所在。
眼下正是櫻花爛漫的時節,沿著安靜的街道向北走,滿眼都是花團錦簇、春意盎然,層層花草簇擁著的是一個個高檔小區,比如全國物業管理示范小區東方花園、正在緊張施工的弄海園,已經有些破敗的阿裡山小區雖然在最北邊,但也感覺出些許不協調。
『其實我們這個樓是1991年纔建的,之所以小區裡有各種不同的顏色,是因為有些是各單位委托建設的,半山坡上的幾個顏色統一的樓座則是房地產公司開發的。』阿裡山路153號樓居民劉瑞英說。
國務院1990年就公布了《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,各地方政府依據該條例對居住用地出讓大都設定了50年或70年的土地使用權期限,這些建於1990年之後的房子沒有調整。
媒體報道的事情劉瑞英已經聽說,但她並沒往心裡去。『牽涉到這麼多人,肯定要續期啊。至於交多少錢,大家交多少我就跟著交多少唄,再說我們這邊的樓座還沒真正到期,2011年到期的時候國家應該有明確的政策出來了。』
最為迫在眉睫的是阿裡山路西側的香江路2號東小區,這裡纔是今年6月即將到期的一批樓座。
東小區的稱呼雖然簡單,但實則是開發區管委會家屬院,當年的管委會主要領導都曾在這裡居住過。『這個小區一直都比較特殊,水、電等基礎設施改造都是把這裡作為試點,開發區最好的黃浦江路小學和香江路小學都在旁邊,開發區第一人民醫院就在對面。』東小區5號樓的徐志遠說。
『我們這個小區確實是1989年建設的,只有20年土地使用權,今年6月就要到期,整個小區有10多個樓座,大家都面臨如何續期的問題。這個問題上,阿裡山小區在外界比較知名,我們小區的大都沒當回事。』徐志遠說。
-交易未受影響
但東小區的居民沒把土地使用權期限問題當回事,購房者似乎也沒把這事放在心上。
『我們這裡有一套83平方米的房子,報價44.8萬元,單價5300多元。』瑪雅房屋阿裡山路店高玉曉告訴記者。
記者在東小區看到的一套一樓雙南向全明結構的房子,80多平方米報價竟然高達52萬元,單價直逼同在阿裡山路上的弄海園小區,全然沒有因土地使用權到期而甩賣的跡象。
『1號樓就有一位剛剛交易的,單價接近5000元,這個價格不但沒有因使用權到期而下跌,反而有上漲的趨勢,我認為主要原因是小區的特殊位置,有不少人買房都是為了孩子能夠去重點小學讀書。』徐志遠說。
唯一讓購買者擔心的就是未來的續期費用。
『如果按報紙上說的,土地使用權的定價按照一年前的地價評估,大概是每平方米土地1000元,折算到房屋上大概是建築面積的60%,即100平方米的住房需要6萬元續期費用,那我肯定不乾。』徐志遠說。
1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》第二十一條規定,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。
『事實上,去年春天小區物業曾就續期事宜張貼過通知,按建築面積計算每平方米也就繳費200元左右,由於我當時急著回老家處理事情,就沒來得及辦理,回頭再找物業時,被告知已經暫停了。』徐志遠說。
對於這種說法,記者從開發區國土部門聽到了截然不同的解釋,公開電話中的工作人員稱不曾辦理過續期手續,委托熟人了解到的則是去年曾經辦理過,現在依然可以辦理。
『如果整個小區統一了意見,現在也可以辦理續期,我們不會單獨為某一戶辦理,也不會落下某一戶。每一次續期的費用都是參照上年度的土地評估價,去年沒有一起辦理續期手續的,肯定沒有機會再享受當時的費用標准。』開發區國土部門一位負責人說。
-不能要求百姓承擔政策風險
在由幾十位專家合作完成的《國家住房建設制度(2010-2050)建議稿》中,專家建議『城鄉居民應享有永久不可轉讓的住宅土地使用權』。
對此,中國經濟名家講壇副理事長李開發表示,已經與住房和城鄉建設部有關官員進行了交流,但還沒有得到國家發改委和國土資源部的回應。李開發是國家住房建設制度建議稿課題組的牽頭人。
『就《土地管理法》修訂而言,也不可能在短時間內就阿裡山問題給出解決辦法。如果年內審議完畢,明年全國「兩會」期間有望通過,然後再出臺實施細則,所有過程加起來差不多要一年半時間。』趙培金說。
對於『征求意見稿』中『按照國家有關規定自動續期』替換『無償自動續期』的說法,趙培金稱文件還沒有傳達到省一級層面,所以對這種說法並不了解。『就絕大部分住宅而言,土地使用權到期還是幾十年以後的事情,如何續期應該不會很快確定。』
康達青島律師事務所律師殷海認為,對於阿裡山小區這種特殊案例,既然是當年的改革嘗試,就應該承認歷史遺留問題,給有關業主無償延期至70年,與現行的土地使用權期限相銜接。『這樣對於那個特殊時期的業主而言纔是公平的,政府不能要求老百姓承擔政策上的風險。』
全國人大法律委員會委員王利明也認為,房子存在多久,土地的使用權期限就應該多久。由於土地使用權如何續期、該不該收費等問題比較復雜,《物權法》草案討論時就暫時采取了回避態度,但預計10年後,會有大量房屋的土地使用權到期,政府應當在10年內通過制定《物權法》實施細則來明示。
『即使將來能通過繳費把土地使用權延長到70年,我們也注定要比別人多花一次錢了,同樣是購買商品房,為什麼必須讓我們遭受不公平待遇呢?』徐志遠說。
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