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中央生活區——東莞政府規劃的中央生活區即CLD幾年過去仍未顯形,與此同時,西平片區蜂擁而起的高端樓盤卻榮膺了“民間CLD”的稱號
目前業界對此說法有贊有彈,同時也認爲有三大硬傷限制了西平片區的發展
東莞的中央生活區(CLD)在哪裏?雖然早在2001年東莞政府就提出這一概念,隨後又劃出四環路和五環路之間的一塊空地作爲中央生活區,但至今仍是隻聞其聲不見其影。2008年,中央生活區土地整體拍賣的偃旗息鼓更讓中央生活區這個詞彙再次成爲泡沫。
而與此同時,東莞大道沿線的房地產板塊早已成爲東莞樓市開發的熱點,西平片區所開發的樓盤又都成爲東莞高端樓盤的新代表。於是出現了“西平片區是東莞的民間CLD”的說法。
西平片區能否有效地對接東莞CBD,能否成爲東莞CLD的重要組團?本週三下午,《廣州日報·東莞新聞》和房掌櫃(東莞)聯合主辦“地產沙龍”,邀請了光大地產廣告策劃總監喬啓軍、瑞峯置業副總經理姚麗軍、光大地產項目策劃經理程偉、新中銀銷售部經理陳潔華、合富輝煌策劃經理李國添和世聯策劃經理何俊平等業內人士,共同探討西平片區的定位和發展。
居住中心漂移到南城
城市向南,是東莞城市發展的大勢,而東莞大道沿線也成爲樓市開發的熱點。光大地產廣告策劃總監喬啓軍表示,改革開放以來,東莞的居住中心區一直在漂移,上個世紀80年代集中在創業新村,隨後轉移到花園新村,到了本世紀初,以東泰花園爲首的綜合大片區成爲東莞高層次人羣的聚集地,而到現在,西平板塊將承接成爲下一個居住中心。
值得注意的是,東莞居住中心區的漂移帶着強烈的自發色彩,其自發性大過規劃性,跟城市的經濟發展是緊密相連的。
合富輝煌策劃經理李國添認爲,雖然東莞市政府在2007、2008年有意拍賣中央生活區地塊,但目前還沒有太大的動靜,反觀西平片區,其市政設施不斷完善,成爲南城行政文化中心區和現代化生活社區,而南城又是東莞未來發展的金融商務中心,這裏似乎更應該成爲東莞的居住中心區。
“民間CLD”誕生在西平
在南城西平片區範圍內,目前集中了光大、世紀城、東駿豪苑、中信、新中銀等大量開發商,經過這幾年的開發,這一帶已經豪宅雲集,房價和房子的質量都居於全市頂端。
從城市建設的角度看,西平片區的快速成長和發展,與開發商的進駐和高素質樓盤的出現密不可分,這一片區也成爲人口聚集的重地,已有說法稱這裏是東莞的“民間CLD”,似乎大有西平片區叫板中央生活區的態勢。
觀點PK
支持:說法名副其實
喬啓軍認爲,到目前爲止,東莞只有西平或者是四環路以南、五環路以北的片區已自發地形成了以居住爲主的區域。因爲居住先導,後期增加了很多的市政配套,西平區域可以說是東莞都市化片區的試驗田,可以理解爲這裏已經是現實版的中央生活區。
“東莞政府將東莞大道沿線、四環路以南區域劃定爲CLD,這是城市規劃的官方版本。大家說民間CLD也正在形成,也就是西平片區。”合富輝煌策劃經理李國添認爲,既然東莞政府規劃的中央生活區還未顯形,西平片區又佔據以CBD爲核心的外圍優勢,加上開發成熟,稱它爲“民間CLD”是名副其實。
反對:條件尚未達標
姚麗軍認爲,CLD是作爲中央商務區的配套而存在的,城市發展到一定程度的時候,商務人羣大量集中在CBD,就需要與之相對應的生活區出現,這個區域對交通、教育、綠化以及娛樂休閒等的要求都非常高,東莞目前還沒有出現能達到這一標準的區域。
姚麗軍同時表示,從未來的發展看,隨着西平片區逐漸開發成熟,如果有政府的大力支持,該片區最有可能會成爲東莞的民間CLD。
中立:名稱並不重要
新中銀銷售部經理陳潔華表示,西平片區是否已經成爲真正意義上的CLD並不重要,重要的是金地、景湖春曉、東駿豪苑、金色華庭、世紀城等在這裏建設了大量高素質的樓盤,而在這個大片區內,人文環境、自然環境和治安都比其他區域優秀。
世聯策劃經理何俊平也認爲,西平片區開發的樓盤都是以區域運營和大盤開發的理念進行的,現在這麼多的市民選擇入住西平,就是看重其絕佳的地段和生活資源,西平可以說是另類的CLD,將會與政府劃定的CLD呈現出平行發展的軌跡。
名詞解釋
中央生活區
2001年,東莞將城市新中心區劃分爲中央商務區、行政文化中心、中央生活區3個組成部分。2003年,《東莞市中央生活區詳細規劃》編制完成,並於同年通過審批。2007年2月,有關部門又重新編制了《東莞市中央生活區控制性詳細規劃》並對方案進行修改完善。
中央生活區規劃範圍:東莞大道以西,南城科技路以東,四環路以南,五環路以北,面積214.25公頃。中央生活區的整體平均容積率爲1.4,總建築面積爲300萬平方米,居住人口達6萬人。
網友提問
問題:有專家提出了東莞居住中心漂移的概念,既然是漂移,爲何又說落戶在南城後將不再漂移,兩者是否有矛盾?如何確定西平片區所在的區域就將成爲未來東莞的中心地帶?
喬啓軍:爲什麼再漂移?除非東莞再建六環、七環和八環。謀一域不謀一城,一個城市只能有一箇中心,目前來說是比較類似於中央居住區的概念,如果再建的話,就是規劃方面的失誤,因爲已經成型不如將它建得更好。
問題:剛纔地產專家都在推銷西平片區,這裏房屋是否會升值,有哪些體現?
姚麗軍:隨着城市南移,配套完善、片區完善後,南城的升值空間更大,這來自於城市的升值,來自於城市配套的完善。從資源的稀缺性來說,南城和東城相差無幾,但從未來的城市配套和完善來看,西平板塊的升值空間很大。
何俊平:西平是未來生活居住水平最高的代表,也是大部分城市置業者最終的選擇,還代表着東莞開發片區最先進的水平。
業界分析:三大硬傷限制西平發展
儘管開發商們力推西平片區,但不可否認的是,僅僅一條東莞大道相隔,政府規劃的中央生活區規劃建設標準遠比現有的自發形成的西平片區更高。在中央生活區的發展中,商業環境、交通配套和人文素質,成爲西平社區的三大硬傷。
硬傷一:缺乏商業配套
“我住在西平靠近南城體育公園附近一樓盤已經一年多,父母成天爲到哪裏買菜發愁。開發商爲何沒有考慮引進一些大型超市方便大家的日常生活呢?”昨天的沙龍中,網友“我的1982”通過互動平臺向參加沙龍的業內人士提出自己的意見。
“大家覺得居住在西平片區商業氛圍不夠,但同時也說明前景是很好的。”陳潔華表示,西平片區的居住人羣都比較年輕,消費能力都很強,她呼籲開發商在整體運營時多考慮一些商業地產,多一點配套街鋪和餐飲,從而滿足片區內人羣的需求。
光大地產項目策劃經理程偉也表示,不同於東城區和莞城區現有的商業街,西平是先有住宅,再開放商業,容易形成新的商業中心,從未來的10年來看,西平片區將是生活最舒適,生活配套最完善的片區。
硬傷二:公共交通不便
本次沙龍舉行的同時,也有不少網友認爲,現在西平片區公交沒設置好,出門不方便,希望開發商和政府溝通做好相關配套規劃。姚麗軍表示,交通配套缺失是東莞存在的瓶頸,不僅僅是西平片區,很多樓盤的業主到了晚上打個出租車都非常困難,這是東莞大部分片區的硬傷。
硬傷三:缺乏商務精英
CLD是一個附屬CBD的衍生名詞,主要是爲工作在CBD的中產人士提供居住生活區域。西平片區雖然有很多高素質的樓盤,但很多都是本地人來置業,還有部分是新莞人,商務人士身影並不多見,從這一點上看,能否起到對接CBD的功能?
對此,李國添認爲,東莞一直是個加工製造企業爲主的城市,在金融方面是缺失的,因此留住的人才更多的是工廠的主管和高管,對於金融人才的招募還是不夠的。目前在西平片區居住的人羣基本上是以公務員、高企人羣爲主。由於真正意義上的CBD還沒有發揮作用,自然金融商業人羣也沒有形成規模。