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本報上週聯合市國土房管局、搜狐焦點網展開“物業服務滿意度調查”問卷,一週時間共有近千位熱心讀者參與調查。調查顯示了人們對物業管理的實質理解、物業服務費如何確定以及評判物業服務是否到位等諸多問題的意見。
忽視合同標準期望存在偏差
在對物業管理服務的實質理解上,80%的被調查者認同業主與物業公司在物業管理活動中是“合同關係,平等的民事主體”,有12%認爲是“主人和保姆”的關係,6%認爲是“被管理與管理關係”,還有2%的人將這種關係比喻成“魚和水”。調查結果顯示,絕大多數被調查者認同共創和諧的小區,需要業主和物業企業共同增強契約意識,默契合作。在評價物業服務內容中,選擇“小區公共秩序維護、小區環境衛生清掃、小區綠化管理養護、小區公共設施設備維修養護、房屋本體維護管理、物業服務人員的服務態度和服務水平”等內容的票數基本相當。
但是在調查“日常生活中,評判物業服務是否到位的依據”時,僅有20%的被調查者是憑物業服務合同,近八成的被調查者是看管理效果,2%的人是“憑個人感覺”。而對於人們對所在小區的物業服務合同內容瞭解方面,有31%的人表示“瞭解”,36%表示“知道一些”,而選擇“不瞭解”的佔33%。以上調查結果顯示,人們儘管理論上支持要憑物業合同購買質價相符的服務,但是在實際操作上,卻對物業合同缺乏足夠的重視與監督,只是比較感性地評價物業服務,結果可能會造成物業服務合同的客觀標準與人們期望值之間存在偏差。
關注物業費欠費爭議多
在關於“如果您近期準備買房,最關注涉及物業管理的哪些問題”,46%的被調查者選擇“物業管理服務費的收取標準”,居次位的是“物業公司的品牌”,佔38%,隨後的是“機動車位的歸屬和如何使用”以及其他問題。將近九成的被調查者關注物業費收取標準測算是否合理,而非“物業費收取標準越低越好”。
人們評價物業費標準是否合理的依據依次是:看成本測算(57%)、與同類型小區比較(30%)、與周邊小區比較(5%)、憑主觀推測(5%)以及其他(3%)。如果所在小區調整物業費收取標準,51%的被調查者選擇積極參加,46%的會“按照少數服從多數原則,服從業主大會的集體決定”,選擇“不關心”的只佔2%。
人們對欠費問題出現了比較大的爭議。在調查“您是否意識到欠交物業費實質上是侵佔交費業主的利益”時,有53%的人認爲“是”,而47%的人持否定答案。這個結論顯示出本市許多小區物業費收繳率較低的內情,相當數量的業主沒有意識到欠費涉及到業主之間的利益問題。
參與小區管理積極出謀劃策
小區業主管理規約是居住在商品房小區的業主自我管理、自我約束的重要依據,66%的被調查者表示“積極參與制定,自覺遵守”,31%選擇“不參與制定,但自覺遵守”,認爲“此事與我無關”僅3%。
業主委員會是業主和物業公司之間重要的橋樑紐帶,在調查“您會選舉什麼樣的業主當選業主委員會成員”時,推選“熱心公益事業,責任心強,公正廉潔”的佔28%,“懂得物業管理政策法規的”佔24%,“具備一定的組織協調能力的”佔24%,“身體健康,具備必要的工作時間”的佔15%,而選擇“按時交納物業管理服務費”的僅佔9% 。
對於物業維修資金使用問題,被調查者的觀點是:業主、業主委員會及物業公司可以隨時瞭解專項維修資金交存、使用情況(佔28%);物業公司能夠執行共用部位、設施設備日常檢查制度,根據查勘結果科學制定維修資金使用計劃(佔21%);小區有物業管理,業主委員會適時成立,保障維修資金申請、簽字確認有人管(佔23%);通過宣傳和積極引導,提高業主住房消費意識,解決維修資金使用簽字確認難的問題(佔15%);維修資金不夠用時,業主委員會能夠按照有關規定及時組織業主進行補交和續籌(佔10%)。
對於解決當前住宅小區“車多位少”矛盾最有效措施方面,49%的被調查者贊同“在周邊建設停車場”,45%贊同“大家共同協商管理方案”。
因矛盾升級小區業主炒掉物業實現自行管理
小區自治能走多遠
熱心讀者可網上參與討論
隨着人們生活水平的進一步改善,業主對物業服務質量的要求也水漲船高。在一些小區中,由於業主與物業的矛盾比較尖銳,小區業主紛紛提出“炒掉物業”,但是炒掉物業之後業主卻不是都能成功採取自行管理。關於小區能否自治問題,熱心讀者可網上進行互動交流。
小區自治失敗業主再請物業
河東區翔泰公寓經歷了炒物業——自治——請物業這三個階段,其中可謂一波三折。自1999年入住以來,業主認爲物業管理存在頗多問題,幾經周折,2006年開始走上了業主自治管理小區的道路。據業主委員會倪大爺介紹,自制後,雖然小區基本管理得很好,但面對物業遺留問題、個別業主侵害公共利益等行爲,幾位老人頗感力不從心,一些極端的矛盾衝突只能付諸法律解決。
2008年,翔泰公寓再次民主表決決定重新迴歸物業管理,最終天津市保君物業正式進駐該小區。自入駐以來,物業公司克服了小區周邊惡劣環境的影響和部分業主對物業的牴觸情緒,僅一年時間便解決了搭建車棚、維修屋頂、清除衛生死角等幾件“歷史遺留問題”。由於物業成績突出,2009年4月1日物業費適當漲價後,收費率也高達90%左右。據物業公司管理員史女士介紹,物業公司在提高服務質量的同時,積極與業主委員會成員溝通,接受業主監督。
嘉華園小區成功實現自治
走進河東區嘉華園,小區整體環境乾淨整潔。“奧運亭”,健身器材,兒童樂園,電子眼等等,雖然已近十年房齡,但新式小區具備的基礎設施可謂應有盡有。被業主聘請的小區安全員告訴記者:“這些都是業主自治的成果。”
據瞭解,該小區原有物業管理存在基礎設施不健全、服務不到位、物業招攬攤販盈利等諸多問題。2004年在街辦事處的協助下,小區業主通過民主表決選舉業主委員會成員,小區從此走上了自主管理的道路。多年來,幾位管理成員已經摸索出了獨特而有效的管理經驗,爲了節省成本,他們精打細算購買拆遷材料,經常光顧廢品市場,蒐集小區建設可利用的資源等,並根據小區特色總結出一套發展方針。經過多年努力,小區徹底改變了髒、亂、差,秩序混亂,基礎設施缺乏等局面,並於2007年獲得“河東區舊樓區物業管理服務達標小區”稱號。