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本報讀者來信版8月15日題爲《商品房超保修期出問題誰來管?》的報道引起社會方方面面強烈反響,有很多讀者打電話詢問此事,並向記者述說了他們遇到的類似情況。爲此,記者採訪了市建委行業辦的負責人和相關法律律師。從相關法律法規上,告訴讀者遇到商品房質量問題,應該如何反映,怎樣維權。
一些業主遇到相似質量問題
南開區的趙先生來信說,前些天,他的住房的水管突然爆開,地板和傢俱被泡嚴重,除給自己帶來數萬元損失外,還殃及樓下住戶的物品浸泡受損。經物業部門檢查,發現跑水是由於水錶與閥門連接處爆開。但物業和開發商均持同樣的觀點:水管已經過了保修期,不給解決,也不負責賠償損失。趙先生說,依據水管爆裂的程度,建設施工時所用的水管質量應該有問題,這是業主不好察覺的,但是物業和開發商都說已經超過保修期,不予修理及賠付了。
家住河西區的黃先生也打來電話說,自己入住兩年的商品房出現滲水,但因爲已過了保修期,物業也不負責維修了。還有讀者打電話說,真的搞不明白,難道房子過了保修期出了質量問題就沒人管了嗎?開發商和建設部門的技術也掌握得太好了,保修期一過不久就出現問題,而且還有說辭。難道保修期過了屋頂就可以大片大片灰片脫落嗎?水管就可以爆裂嗎?窗戶就可以關不嚴或關不上嗎?這種問題就真的沒人管了嗎?業主真的要自己承受維修的費用和承擔因質量問題而出現的人身傷害嗎?
質量問題開發商應負終身責任
就此問題記者採訪了市建委行業辦的負責人。據其介紹,2009年6月27日早晨,上海市閔行區蓮花河畔景苑一幢在建的13層住宅樓房發生樓體倒塌事故,引發社會各界對在建住宅工程質量的關注。住房城鄉建設部日前發出通知,要求全國各地區立即開展在建住宅工程質量檢查。據其介紹,此次檢查就是要全面監督有關各方對工程質量主體責任的落實,確保住宅工程質量。
這位負責人表示,對於房子而言,開發商是“產品製造商”,應該是第一責任人,對住宅工程質量應該是全面負責。施工單位要按照合同及設計文件的約定和技術標準,對材料也好、構配件也好,包括混凝土都要進行檢驗,檢驗不合格不得使用。開發商不能因爲保修期過了就爲自己開脫質量上的責任,只要證明是質量問題,無論多久只要一經查證,都要承擔責任,因此開發商在房屋建設質量上承擔的是終身責任。
本市專門負責商品房質量監督的天津市建設工程質量監督管理總站的一位工作人員告訴記者,本報報道的“蘇堤公寓屋頂脫落的事件”已經引起他們的關注,按照齊先生提供的材料,他的房子的屋頂確實在保修期以外,但是隻要齊先生能夠證明其房屋的情況是工程質量問題,他們將依據法律法規對開發商進行處罰。
律師講解維權方法
很多購房人對房地產法律知識不太瞭解,在發現商品房質量問題後不知如何索賠。對此,國鵬律師事務所周珍律師說,商品房質量問題通常可分爲以下幾種情形:
一是房屋交付使用後,房屋主體結構質量經覈驗確屬不合格。所謂主體結構質量不合格,是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題,即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此,《建築法》第60條第1款規定:“建築物在合理使用壽命內,必須確保地基礎工程和主體結構質量。”商品房交付使用後,購房人認爲主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新覈驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房,給購房人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
二是“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”這種情形主要是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決,如果通過修復能夠解決,一般應要求出賣人承擔修復責任,並可要求賠償損失;確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。如果該房屋經修復後仍然不能保證購房人的人身和財產安全,購房人就要理直氣壯地提出解除合同,並要求出賣人賠償損失。
另外,要想索賠成功,業主還要注意保存和蒐集證據。因爲,在法院審理中,要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。一是房屋出現質量問題的證據;二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據;三是購房人自行修復或者委託他人修復的證據;四是購房人發生損失的證據。如果不能提供上述證據,就會因舉證不能得不到法律的支持,從而無法達到索賠的目的。