中原地產(天津)投資顧問部對市房管局公佈數據進行的統計顯示，繼8月第一週飆升至12458元/平方米後，市內六區新建商品住宅成交均價近兩週持續下跌，上週(8月17日至8月23日)跌至11506元/平方米，環比降幅爲2.8%。成交量方面，上週市內六區新建商品住宅成交環比上漲9.3%，達7.69萬平方米。專家認爲，此前新建商品住宅成交量和成交均價瘋漲態勢缺乏經濟支撐，進入“金九銀十”後，房價不會繼續瘋漲。

　　上週津城樓市成交價格一覽

　　區域 新建住宅成交均價　二手房成交均價

　　和平區14789元/平方米10168元/平方米

　　河東區8745元/平方米6850元/平方米

　　河西區11063元/平方米7965元/平方米

　　南開區13239元/平方米8260元/平方米

　　河北區10403元/平方米6386元/平方米

　　紅橋區11768元/平方米6482元/平方米

　　市內六區11506元/平方米7619元/平方米

　　南開區環比降幅最大

　　分區域來看，上週和平區、河北區、紅橋區及南開區新建商品住宅成交量均有所下降，其中河北區成交量環比降幅最大，爲22.6%；河西區與河東區成交量環比飆升22.1%和50%，帶動中心城區成交量提升。成交均價方面，市內六區中南開區環比降幅最大，達6.3%。從全市範圍來看，上週濱海新區新建商品住宅呈現量價齊升態勢，共成交11.31萬平方米，環比上漲了46.3%；成交均價爲7243元/平方米，環比上漲了1.6%。

　　“目前高檔住宅相對集中的和平區與南開區的成交量環比均有下降，而近期市內六區中成交均價最低的河東區，上週成交量環比暴漲50%。高檔住宅成交量萎縮是市區新房價格連降的主要原因。”縱橫地產總經理張良表示，“當市場呈現量價齊升的行情時，價格持續攀升到一定程度後，勢必影響成交量。對於剛性需求和改善型需求購房者來說，房價一旦超出其預算水平，他們會選擇暫緩購買，成交量便會由此萎縮。”

　　張良認爲，如果沒有特別的因素刺激，市場成交量會呈震盪下行走勢。到10月份以後，成交量的持續下降勢必會壓迫價格向下調整，屆時房價可能會步入向下盤整的通道。

　　樓市進入階段性調整

　　中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峯表示：“前一段時間住宅交易量和均價不斷攀升，近期樓市需要一定的調整。從交易量來看，市場供給有限，交易量不可能無限上升；從價格來看，儘管4月以來投資和投機性需求有所增加，但截至目前自住需求(包括改善型需求)依然是購房潮的主力，這決定了房價整體水平不能太高。此外，政策導向近期也有所變動，導致部分購房者對後市走向看不清，部分人選擇了持幣觀望。”

　　蔣雲峯指出，市區新房價格連降兩週，其中結構性調整因素影響較大，也就是隨着成交住宅中高端住宅比例有所下降，均價自然有所回調。同時，近期房價上漲過快和房貸政策的調整，使得市場預期有所改變，致使成交量有所下滑。“一方面，樓市逐步回暖助推價格向高位增長，部分業主的心態重返樂觀，令房源緊缺、供不應求的局面再現；另一方面，政府看到部分地區的樓市非理性暴漲，開始從嚴控制房貸政策。樓市在經歷了近半年的量價齊升後，出現短期階段性調整也很正常。”

　　對於未來新建商品住宅均價會不會持續下降，蔣雲峯表示，目前只是高端購房需求的暫時壓抑。本市中心城區的好房源一直處於稀缺狀態，進入“金九銀十”後，市內六區房價穩中微漲的可能性較大。

　　下半年房價難現瘋漲

　　南開大學經濟學博士劉玉錄表示：“此前出現的成交量和成交均價瘋漲本身就沒有實際經濟支撐。2007年樓市的上漲建立在GDP增速達兩位數的基礎上，如果說當時的樓市泡沫是氣球，那麼今年的泡沫則是肥皂泡，更容易戳破。”

　　在劉玉錄看來，此前的高房價在很大程度上要歸功於信貸的推動作用。“一旦政策預期發生變化，房價的調整會非常明顯。8月下旬，國家相關部委對樓市、房價基本形成了共識——此番房價上漲缺乏基礎、上漲速度過快、肯定存在泡沫。對於國家部委的擔憂，部分地方政府持接受態度，所以儘管目前信貸等宏觀政策並沒有出現真正調整，市場傳言依然起到了警示作用，投資客出手謹慎，不似從前那般踊躍。”

　　談及市場下一步走向，劉玉錄表示，如果政策面沒有大變化，那麼截至今年年底，估計市內六區的新房成交均價相比8月份會略有上漲。“今年夏天股市表現並不是很好，投資者可能會更多地選擇樓市，從而造成以後幾個月價格微漲。”劉玉錄強調，“只要政策面不發生調整，截至年底房價不會像夏天漲得這麼瘋狂。上半年GDP增速爲7.1%，我測算其中有2%是房地產直接拉動，可以說上半年房地產對經濟的拉動作用已發揮到極致，下半年作用不能再這麼大，信貸方面也不會再有上半年那樣的放量。”

　　二手樓市埋下有價無市隱憂

　　新聞鏈接

　　中原地產(天津)投資顧問部對市房管局公佈數據進行的統計顯示，上週市內六區二手房市場呈現量價齊升態勢，共成交8.33萬平方米，環比上漲了2.8%，成交均價爲7619元/平方米，環比上漲了3.3%。21世紀不動產天津區域分部朱春峯表示，本市局部地區的二手房價在近期漲到了歷史最高點，這壓抑了一部分的購房需求，使得購房者轉而關注二手房價位較低的地區。

　　“某些區域二手房房價短期內上漲過快，將會給後市運行埋下‘有價無市’的隱憂。”天津理工大學管理學院教授潘永明分析，一方面，隨着居民財產性收入增速減緩以及企業困難增加和勞動工資成本的提高、就業人數降低失業率增加，未來居民的購房能力將會受到影響；另一方面，二套房貸收緊，抑制了購房者的購買力，客觀上拉長了成交週期，導致購房者被迫轉入觀望。在這樣的背景下，二手房成交量或將出現回落。

　　2009秋季房交會9月8日國展開幕

　　由天津市國土資源和房屋管理局、天津市城鄉建設和交通委員會、天津市規劃局、天津日報報業集團聯合主辦的2009年秋季天津房地產交易會將於9月8日至12日在天津國際展覽中心舉行。本屆房交會會場展區面積13000平方米，A、B、C廳共設展位712個，其中A廳展位276個，B廳展位312個，C廳展位124個，主要面向房地產開發企業、中介機構、金融機構及其他相關產業招展，目前招展工作進展順利。

　　房交會籌委會相關負責人表示，交易會期間將彙集本市2008年至2009年上市銷售和即將開盤的各類商品房、保障性住房及二手房屋的銷售、租賃房源信息，市區兩級國土房管部門將爲購房羣衆提供現場服務。同往屆交易會一樣，凡在交易會期間現場成交的各類房屋繼續享受優惠政策。