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近日,北京市發佈修訂後的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》,首次規定今後商品房銷售以套內建築面積計價。有媒體報道說,部分成熟的房地產市場可能會跟進此政策。
昨日記者從有關部門證實,本市目前尚無按套內建築面積計價的計劃,商品住宅銷售仍將按照建築面積計價。
據業內人士分析,按照套內建築面積計價後,開發商勢必會提高房價以避免損失,從而使房屋銷售總價方面不會產生實際的變化。
差了外牆和公攤面積
套內建築面積與原來的計算方式究竟有什麼區別?據瞭解,成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積、套內牆體面積、套內陽臺建築面積三部分組成,即這種測量是以房屋外牆內側長乘以寬得到的面積。而我們所熟知的建築面積的測量方式,一般是從建築牆體的中心開始測量,本市建築主承重牆厚度一般爲48釐米,因此測量中兩端會分別多出24釐米。此外,建築面積中還包含的很大一部分就是公攤面積,按照出房率的不同,各物業的公攤面積也不盡相同。因此,兩種計算方式主要差在房屋外牆以及公攤面積上。
據中原地產(天津)投資顧問部總監高飛介紹,不同物業的出房率差別很大,現在主推的高層出房率一般在70%左右,因此計價中“取消”公攤,會使房屋的面積“大大縮水”,“但這纔是購房者實實在在的可利用面積,也是關係到購房者利益的部分。”
並不會影響房屋總價
多位業內人士均表示,按套內建築面積計價,主要是爲了讓購房者更容易瞭解房屋單價和使用面積,明明白白“消費”。天津市房地產協會副會長、南開大學濱海開發研究院房地產金融與法律研究中心主任徐保滿表示,此舉會促進房產交易過程的清晰度,使所購房屋總計價範圍更加直觀,便於消費者監督。“至於採用此種計價方式來計算面積是否與實際相符,購房者拿尺就可以自己在家測量;而按照建築面積計價,外牆厚度以及公攤面積都是購房人難以測量的。”
事實上,在房屋產權證上,建築面積、套內建築面積以及公共部位與公用房屋分攤建築面積都有具體數字,但購房者與開發商往往在公共部位與公用房屋分攤建築面積的大小上存在爭議。按套內面積計算房價,能防止開發商利用公攤面積賺取更多利潤。
現在商品房套內面積約佔建築面積的70%—80%,按此計算,在統計數據上至少會擡升房價20%以上。專家表示,按套內面積計價確實會出現房屋單價比按建築面積計價高的情況,主要是公共部位與公用房屋分攤建築面積會折算到套內面積裏計價,但無論按哪種方法計價都不會影響到房屋的總價,因此也不會助推房價上漲。
特別提示
面積小了不一定能享優惠
市民小陳提出,目前本市對於購買小戶型房在契稅上有減半的優惠政策,如果按照套內建築面積計價的話,更多房子會變成小戶型,是否更有利於購房人?
據瞭解,本市對於房屋契稅的優惠一方面取決於面積,另一方面也受各區房屋價格標準影響。徐保滿表示,契稅的優惠是多方面共同影響造成的,不是說計價面積小了就一定能得到優惠。
中原地產時代奧城店田經理爲記者算了一筆賬,一套建築面積100平方米的房子,如果單價7000元,出房率70%,那麼折算出的套內建築面積爲70平方米,但是如果總價款不變,單價就會上漲到10000元。“面積是小了,但是單價的上漲很可能使房屋價格超過價格標準,同樣不能享受優惠。”
田經理提醒購房者,儘管目前本市仍然按照建築面積計價,但是購房者仍需關注出房率。“我們銷售的房子,建築面積160平方米和143平方米的,最終套內面積都是124平方米,就是因爲出房率不同。因此僅看單價是不科學的。在比較房子的過程中,應先將建築面積與出房率相乘得到套內面積,再以總價款計算出每平方米價格,這樣才能知道自己買的到底值不值。”