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9月9日,2009年秋季房地產交易會第二天成交各類房屋372套、28239平方米、20607萬元。其中,商品房成交196套、17318平方米、14090萬元,成交面積占房屋交易總量的61.3%,平均價格8136元/平方米;二手房成交145套、8933平方米、6517萬元,成交面積占房屋交易總量的31.6%,平均價格7295元/平方米;房屋租賃成交31套、1988平方米,成交面積占房屋交易總量的7.1%。
截至9月9日,本屆房交會累計成交各類房屋771套、63905平方米、46221萬元。其中,商品房成交411套、38607平方米、31511萬元,成交面積占房屋交易總量的60.4%,平均價格8162元/平方米;二手房成交287套、20435平方米、14710萬元,成交面積占房屋交易總量的32%,平均價格7198元/平方米;房屋租賃73套、4863平方米、成交面積占房屋交易總量的7.6%。
津城二套房貸全面收緊
上週,天津網-城市快報曾就津城10家銀行二套房貸執行情況進行調查,當時有不少銀行表示,辦理二套房貸在首付、利率上可以優惠。9月9日記者再次連線這些銀行,他們卻已全部改口——天津二套房貸全面收緊。業內人士預計,各銀行嚴格執行二套房貸政策以後,將抑制部分投資性需求和改善性需求。
相隔僅一週銀行改口
上週一,大沽南路某農行網點的工作人員曾向記者確認:如果購買的第二套房是新房,最低能享受首付兩成、利率7折的優惠;如果是二手房,可以享受首付最低三成、利率7折的優惠。而且二套房也不以家庭爲單位計算。9月9日,記者撥通該網點的電話諮詢二套房貸,相關人士稱:“我們現在已嚴格執行相關文件了,購買第二套房首付至少要四成,利率也要在基準利率的基礎上上浮10%。而且,二套房目前以家庭爲單位計算,只要夫妻二人中有一個名下有房,再買就算第二套房。”上週表示二套房貸可以優惠的中信銀行南京路分行營業部人士也改口:已嚴格執行第二套房貸政策,首付和利率沒有優惠,沒有商量的餘地。
在秋季房交會現場,記者以客戶的身份向建行展臺進行了諮詢,相關人士表示,如果第二套房面積在144平方米以下,可以算爲首套房。也就是說如果第二套房屬於改善性住房需求,則能按照首套房來享受首付和利率的優惠。上週記者向建行天津分行營業部諮詢時,得到的答案是:“如果各方面條件符合,辦理首付兩成、利率7折沒問題”。
監管層出手效果明顯
是什麼原因讓這些上週還能辦理二套房貸優惠的銀行紛紛改口,嚴格執行二套房貸政策?
據知情人士透露,監管部門並沒有下發新的相關文件,二套房貸全面收緊緣於前幾天天津銀監局的一次會議。“其實那次會議並不是針對二套房貸的,只不過會上監管部門稍有提及,要求各家銀行一定要嚴格執行二套房貸政策,銀監局也會繼續對執行情況進行檢查。現在正值房交會,是房地產交易的高峯期,違規操作二套房貸的銀行意識到現在是一個敏感時期,改變了此前的做法。”
某股份制銀行個貸部總經理表示,如果個別銀行在二套房貸方面依舊能優惠,對於其他嚴格執行的銀行來說並不公平。“所有銀行都嚴格執行二套房政策,在監管、查處方面也會容易得多。”
不能優惠愁壞購房人
二套房貸受到如此關注,自然是因爲能不能享受優惠對購房人來說影響不小。記者算了一筆賬:以貸款40萬元、20年還清爲例,如果利率能打7折,購房人每月需要還2457.35元,總利息爲189764.65元;如果嚴格執行二套房貸,利率需要在基礎利率的基礎上上浮10%,月供爲2990.3元,總利息爲317673.12元,月還款額和利息總額分別增加了532.95元和12.79萬餘元。利息總額相差十幾萬元,更別提買房時的首付了。
業內觀點:收緊矛頭直指投資客
“二套房貸收緊,確實會對市場產生影響,尤其是對投資性和改善性需求,收緊的影響不可小覷。”業內人士表示,“此前投資客蜂擁入市已導致樓市出現泡沫,從某種程度而言,目前全面收緊二套房貸已略顯遲緩。不過各銀行嚴格執行政策,對當前的樓市來說總歸是好事。”
日前,華遠地產董事長任志強公開表示:銀監會限制“二套房”的消費信貸政策對於房地產影響巨大,提出取消限制二套房購買政策的建議。南開大學經濟學博士劉玉錄表示,二套房貸對樓市的影響非常關鍵。業內人士指出,目前判斷各銀行嚴格執行二套房貸能否給樓市“降溫”,推動房價下行還爲時過早。
二手房人氣旺改善型唱主角
現場觀察中介推房不遺餘力
在本屆房交會上,二手房專區集中在館內展示,和春季館外展示相比,爲購房人提供了更好的購房環境。通往展廳的道路兩邊,被中介工作人員“佔領”,他們手中高舉精品房源,目光不斷搜尋意向客戶,格外賣力。截至目前,我愛我家於房交會次日已接待客戶兩千餘人次,現場約看百餘組,達成意向成交房源三十餘套,其中大部分爲改善性需求。
價格走勢二手房普漲10%-15%
儘管8月份天津二手房成交套數環比下降7.3%,是自入夏以來連續上漲後的首次回落,但與上半年相比仍屬於高位水平。同時,在價格方面,8月份天津二手房成交均價環比上漲2.4%,達到了5837元/平方米。在房交會首日,二手房成交均價更是高達7123元/平方米。
本屆房交會上,在中介機構推出的二手房中,有高達90%的房源都是市內六區的房子。一些中介在展示臺上將房源按照市內六區、新四區等來分類,以方便看房人尋找,其中新四區的二手房源相對較少。業內人士表示:“現在市中心的新房價格越來越高,房源也很少,但很多購房者不願在新四區買房,所以將目光轉向了市內六區的二手房。此外,之前二手房的交易稅費有所調整,這對買賣雙方而言,減輕了不少負擔。7月份,天津二手房成交量甚至創下了單月成交萬套的水平。”
業內人士還透露,天津二手房價格也正是從7月份開始全面上揚的。有數據顯示,和春季房交會相比,本屆秋交會上的二手房價格普遍上漲了10%-15%。儘管如此,在二手房的集中展示區,諮詢者依然絡繹不絕。總價在50萬元左右的中小戶型房源最受關注。
原因解析改善性需求佔多數
記者從多家中介機構瞭解到,到房交會諮詢二手房的大部分購房者都是自住需求,投資需求比較少。“二手房價格開始上揚時,一些投資客就開始逐漸離場了,因爲現在並不是投資的好時機。”一位中介機構工作人員表示,在自住需求中,改善性需求成爲了絕對主力。
後市預測年內二手房價或轉向
受投資客離場、剛性需求階段性釋放完畢、房價持續上漲以及近日津城二套房貸全面收緊等因素影響,業內人士預計,二手房市場將會出現今年以來的首輪調整。“二手房價格快速上漲讓不少人望而卻步,一部分購買力有限的購房需求不得不選擇退市觀望。”更有中介人士直接表示:“如果你不着急,可以再等等,二手房價格現在確實比較高,沒準到年底時會降一些。”