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劉延璋帶來價格最低的一套房子價值人民幣60多萬元。 |
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劉延璋 |
在剛結束的第106屆廣交會一期展會上,首次出現了美國房地產商的身影。這家美國海灣地產有限公司派出的參展隊伍有些特殊——他們一行六人的華人隊伍,在參展的進口展區顯得有些“刺眼”。
這也是該公司總裁劉延璋赴美20多年後,第一次以美國地產商身份參加中國官方會展,“沒有經驗,所以展臺佈置都不那麼老到”。會展現場是熱烈的,她帶來了美國15個知名建築商開發的100多套新房,幾乎遍及美國所有州。不過“紙上談兵”的結果顯得“雷聲大雨點小”——除了四五家中國房地產公司外,僅有十五六家有意向,還需另擇時間前往美國看房。
但“這已經比我們預期的要好很多了”,畢竟買房是件大事,不是一時半刻就能定下來的。在劉延璋看來,中國是個巨大的潛在市場,一方面她能強烈感受到本土資本的“衝動”;另一方面,複雜嚴謹的美國法律所設定的“條條框框”也限制了“炒房”、“抄底”的路。
金融危機出現後,美國纔開始看到中國的潛在市場,比起早已進入中國的澳大利亞,西班牙等境外房產商,美國的腳步顯然遲了點。“在美國買房並不難,但也不是想象的那麼簡單,中國人大規模在美國買房的時代還遠未到來,但或許這是大勢所趨”,在海外投資移民、海外房地產業滾打了十年的廣州飛洋集團執行董事盧有峻說。
作爲舊金山一家華人開辦的地產公司總裁,劉延璋始終強調着自己的誠意:“這次帶過來的是美國主流建築商建造的中、高檔新房。不是賣不出去的二手房、法拍房(業主還不起貸款被銀行沒收的房屋)。”
投資美國房看上去很美
單從海灣地產帶來的這批房屋價格來看,就是致命的誘惑。價位最低的是位於美國西北部愛達荷一套95平方米的公寓,還不算1000多平方英尺的院子,售價僅10.2萬美元,摺合人民幣不到70萬元,均價6000多元人民幣每平方米。
10月19日廣交會一期結束後,海灣地產從外展區撤展,劉延璋把返程推遲到23日,“與有意向的國內房地產公司及個人商談”。
“在美國買房,就是永久性的私人財產”,劉延璋把這個意思隱諱地含在了參展宣傳語“地契如同家譜,可以世世代代相傳”裏,“當然,我們並不過分強調這個”。
金融危機發生前,從2008年6月起,美國開發商和地產經紀就使出渾身解數,以各種方式促銷。比如美國“邁克爾團隊”房地產公司就不惜血本,只要買下該公司開發一處價值160萬美元的房子,便獲贈一套價值40萬美元的4臥室住宅。
事實上,美國地產商以優惠價高調搶攤中國市場,海灣地產不是第一家。早在今年4月,就有15家美國房地產投資公司集體亮相瀋陽,隨後又有地產商赴京推銷。
比起攻勢迅猛的美國地產商,中國消費者顯得相對謹慎。今年年初,赴美炒房悄然升溫。4月,中國兩批赴美炒房團賺足公衆眼球,最後卻因“零成交”,購房團尷尬迴歸“旅遊團”。
炒美國房基本上很難
18日下午一場介紹美國房地產投資及相關法律問題的演講上,劉延璋當場直言:“美國房屋沒有炒的餘地。有國內的地產中介找到我們想一口氣拿十套、二十套房子用來炒房,也許有人可以,但至少我們實現不了。”
“廣交會是一個官方展覽會,很多國外商家都很看重。”廣交會有官方色彩,海灣地產看中了這一點。
劉延璋介紹,2005年,海灣地產開始進攻中國市場,此時美國房地產已飆升了16年。第二年,美國房地產出現了大逆轉。2006年年底,風光了整整5 年的美國房地產終於從頂峯重重摔了下來。
不少諮詢行分析師開始搖旗吶喊,鼓吹去美國“抄底”房地產。然而劉延璋說,“炒”房基本上實現不了。
在美國,房屋交易有一套成熟完備的法律程序,不用聘請律師,而中國購房時必須有律師。所有的地產經紀人必須在美國DRE登記註冊,持有執照才能上崗。建築商在確認購房者本人住進去之後,纔會將房屋賣出,它擔心購房者炒房損壞品牌。“看着你把地毯鋪上了,纔會和你簽約。”屋主入住一段時間後纔可以出租或賣出,一般是1~2年。而且“購房之後不允許讓房屋空置,無人打理,否則屋主會被要求繳納費用僱用公司管理。
此外,次貸危機之後,購買土地和二手房,在美國要求一次性交付全款,無形中阻止了中國市民“用房租抵貸款”的美夢。
美國炒房風險重重
如果外國投資人在美國買房後既不自住,又無法轉手賣出,還找不到合適的租客,那麼,每年要交的房產稅和管理費都相當驚人。
看似不高的房屋交易價背後,昂貴的稅費無形中推高了炒房成本。在美國,土地出讓金是分期支付的,叫做地稅,譬如大洛杉磯地區,基本上每年按交易價的0.0125%來收取地稅,而且根據GDP增長和資產價值的增長而增加。
若購買的是二手房,二手房交易稅佔成本的比例更高。交易稅稅率約爲2%,買賣時繳納。對於短期炒作,即擁有產權未滿1年就要買賣的房屋,賣房收入列入個人本年度的總收入,稅收比例可高至33%左右。擁有產權超過1年以上即長期投資,須繳付20%左右的稅。
有人算過一筆賬,在美國一處售價30萬美元的房產,每年要繳稅8000美元左右,而其月租金在2500美元左右,除去管理費、維修費和其他雜費,一年能夠得到6%的回報已經很可喜了。如果要轉手賣房,還必須支付經紀人費用和其他費用,大約是房價的2%。而在美國許多中小城市,房屋均價上漲2%的路走了十年甚至更長。
況且,目前美國的房價是不是已到底?劉延璋不敢打包票,“只能說是去年以來最低的時候,美國的房屋十年一個週期”。1999年她買了一套30多萬美元的房子,2000年漲到46萬美元,2005年最高到了80萬美元,現在又跌回到65萬美元。不過,如果美國經濟持續蕭條,那麼可能還有下跌的空間。
此外,還有部分人想一舉兩得,通過買房辦“綠卡”。事實上在美國做投資移民一定要投資實業且創造工作機會。買房屋無論價值多少,都不可能僅依此申辦綠卡。
難想象中國一天賣三億
“在美國炒房永遠比不上在中國炒房。任憑怎麼炒,也抵不過人民幣增值的速度。現在全世界最賺錢的房地產在中國。”劉延璋笑道。
“在中國常聽說,房地產交易一天三個多億的成交額。”她說難以想象,而且第一次見到有賣毛坯房的,而且價格還不低,“美國的房屋都是裝修完畢後纔可以拿來賣的”。
按照中國炒房客的傳統操作方式:低價買進然後在價高之時適時轉手賣出,這在美國無法實現。美國法律明確禁止私自調價,房地產價格信息完全公開化,公衆可以在網上查詢到售房的價格和相關信息,包括經紀公司收取的佣金,也會在最後簽訂合約時清楚標明。購房者會聘請專門的估價師爲其提供參考,尤其是當購房者不是現金付款而是銀行貸款,銀行更是會慎重做出估價,確定房屋價格是否合理。
20多年前日本經濟最強盛時,日本就掀起過瘋狂的赴美購房熱潮。劉延璋回憶,在上世紀90年代甚至流傳着曼哈頓的房產有一半都被日本人買走了。“不過,自‘9·11事件’後,曼哈頓房地產市場一蹶不振,他們現在也應該賠得蠻慘”。隨後,新加坡、中國臺灣的投資者也紛紛在美國投資買房,舊金山常常是首站。
“現在應該輪到中國了”,中國人日漸富裕,在美國買房是一個很明智的選擇。因爲無論從能夠擁有永久房產這種價值的角度看,還是美國經濟中心地位將提高企業商業水準的角度看,都值得投資。
海灣地產在中國市場的開拓出現“但聞樓梯響,不見人下來”的尷尬。美國嚴禁炒房的法律法規以及高昂的稅費成本,使四處尋機、期望“抄底”美國房產小賺一筆的老百姓入市無門,真正有能力在美國購買房產的,是少數的“有錢有閒”階層。
抄底炒房言之過早
“中國人大規模在美國買房絕對還沒有形成潮流”,但或許正在向這個趨勢發展。2005年~2006年期間,中國香港、澳大利亞、西班牙、馬來西亞都已經瞄準了中國內地這個潛在投資市場,比起他們來說,美國算遲到了,盧有峻說。
與本土地產公司合作,這條路還很長。相比劉延璋的樂觀,廣州飛洋集團執行董事盧有峻的判斷則趨於穩健。“所謂抄底只是一個概念,應該是企業的一個項目,而不是個人所爲。說抄底,言之過早。並不是每個房子都能賺錢,不瞭解當地的文化、法律,個人不能貿然行事。”
盧有峻分析,目前在美國買房的主流人羣是中國的中產階級和富有階層。在他接手的業務中,投資並不是第一位的,買家的目的無非是三條:留學、移民、經商做辦公室。
“海灣地產這次來參加廣交會,把美國主流社會的房產到中國來推介,之前是沒有的。”盧有峻說。
而劉延璋也說,希望海灣地產能作爲一支先鋒隊伍,打開中美房地產貿易的市場。她計劃,以後在中國同時採用代理和個人的運作形式,至於怎麼合作,還在探討之中。“我們也很希望和國有企業合作。”