《瞭望》文章：亟待推進長期制度建設

　　今年以來，房地產市場發生了由“量價齊升”到“量缺價漲”的變化。業內人士及專家認爲，這一方面表明，當前保增長的房地產政策效應明顯；另一方面，在短期調控行爲作用下，容易造成市場不穩定。爲確保房地產業健康有序發展，長期制度建設應重於短期調控。

　　日前，出席在廈門舉行的2009國際房產投資高峯論壇的金地集團董事長凌克表示，今年上半年，寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導致國內房價、地價互推上漲。下半年，隨着二套房貸政策全面收緊以及嚴打“捂盤”、“囤地”等措施出臺，政策逐步由“寬鬆”轉爲“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風險加大，將直接導致政策迅速收緊，房地產市場也將面臨下行的壓力，持幣觀望再次出現。短期調控行爲引發了房地產市場的大起大落。

　　中國指數研究院數據信息中心監測顯示，與上半年“量價齊升”行情相比，7、8月以來，“量跌價漲”是國內樓市的主基調。在8月份監測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅成交面積環比上升，30個城市總成交面積環比下跌約11.18%。而8月份各城市住宅成交均價仍以上漲爲主，其中漲幅最爲明顯的是深圳、上海，分別爲15.29%與6.48%。

　　參加論壇的住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認爲，當前保增長的房地產政策效應明顯，但這些政策都屬於短期政策，可逐步加強房地產長期制度建設，防止市場短期內的大起大落。

　　秦虹說，我國房地產市場已進入穩定勻速的增長期。2008年，受2007年底出臺的金融調控政策影響，全國商品住宅銷量比2007年下降了20%，東部大城市同比降幅更達40%左右。儘管如此，2008年全國商品住宅銷量仍達6億平方米，比2007年之前的任何一年都要高。穩定勻速發展的房地產市場需要有長期制度建設作爲保障，而目前在房地產業的長期制度建設方面還比較薄弱。

　　秦虹、福州大學房地產研究所所長王阿忠等專家認爲，房地產業長期制度建設可包含內容有：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市場波動的風險；完善調控市場的經濟手段；完善房地產金融制度，控制房地產投資風險和建立成熟理性的房價定價機制等。

　　秦虹認爲，儘快出臺《住房保障法》，對住房保障政策的制定實施提供有力的制度保證。目前，各地政府在加強住房保障制度建設的實踐中，缺乏立法保障存在許多弊端。例如在准入和退出管理上，由於缺少相關法律層面的規定，約束一些社會成員的行爲遇到困難；在資金保障方面，僅靠領導重視，也存在不穩定性。應以立法的形式將基本住房保障制度確定下來，既有利於約束社會各方面的行爲，也有利於約束政府行爲。

　　在完善調控市場的經濟手段方面，要改進房地產業的稅收管理。目前，與房地產業有關的稅收，比如土地增值稅、二手房轉讓個稅等，都延續計劃經濟時代的做法，在實踐中，經常遭遇執行不下去的情況。

　　完善房地產金融制度，須從房地產投資金融創新做起。近年來，炒房等投機行爲屢屢導致房價過快、非理性的上漲，關鍵在於房地產投資缺少必要的投資金融品種。投資者把買房作爲實物儲蓄，而房地產交易與股市不一樣，成本大，週期長，一旦難以脫手，就會造成供給越多，空置率越高的現象。

　　王阿忠認爲，近期，樓市重現2007年底“量跌價漲”行情，銷售量若要回升，開發商須下調房價，而降價容易引發“退房”等社會不穩定現象。造成這種兩難局面的“病根”在於房地產業長期以來的定價積弊。房地產行政主管部門必須要對房價成本進行科學合理的測算，作爲市場定價的指導依據，加強房價定價監督和管理。