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11月12日下午,雪一直在下。距離辦公時間還有15分鐘,天津南開區房管局門口就擠滿了人,記者粗略統計一下,人數超過了百人。據記者瞭解,各區的房管局也呈現出相同的狀況。
“11月份的前11天,天津日均二手住宅成交近340套,比10月份的日均254套增加了86套,增幅近34%。由於擔心二手房購房優惠政策年底會取消,11月初以來,天津二手房交易量出現了爆發性增長,大雪也難擋二手房市場的火爆。”一業內人士稱。
現場:房管局擠得像“菜市場”
南開房管局大門打開之後,二手房交易大廳的辦公窗口馬上就擠滿了準備買房賣房的市民。辦理買賣協議的科室門口,人也格外多。記者想進去一探究竟,卻被門衛攔住,原因是下午的20個名額已滿,想辦理買賣協議得等明天了。一位姓李的大爺說,“前兩天我就來了,一直沒排上個,今天可算排上了。”
“最近二手房買賣火熱,每天前來辦理買賣協議的人特別多。爲保證正常的辦公秩序,辦理買賣協議的名額受到限制,每天上午是15至20個,下午是20個。來晚的人就辦不了了。”門衛稱。
“之所以下雪來這裏辦手續,還不是因爲優惠政策即將取消。”正在排隊辦理過戶手續的樑先生說,日前他看中了老城廂的一套二手房,總價爲80萬元。“按這個房價計算,目前的契稅等各種稅費加在一起是兩萬多元,如果優惠政策取消,各種稅費加在一起約需6萬元,這一差就4萬元!還是先下手爲強——以便趕上優惠政策的‘末班車’。”
前來辦理買賣協議的陳女士稱,她一直想在南開區華苑買套兩居室。前兩天,陳女士在該小區附近的一家房產中介尋到一套房源,便和房產中介的工作人員一起去看房。沒想到,不到半小時,竟然先後遇到五撥來看房的人。“年初時我也看了一套房,兩個月後還沒賣出去,怎麼現在一套房子能引來這麼選購者。”陳女士對此很詫異。
“二手房優惠政策很可能年底就取消了。”房產中介的工作人員給出了這樣的解釋。
陳女士稱,她購買的這套二手房要價105萬,倘若拖到明年再買,則要多付幾萬元的費用。“本來就是貸款買房,這樣負擔更大了,還是現在買了再說。”
據瞭解,從上月傳出二手房優惠政策可能取消的消息後,房管局二手房交易大廳就熱鬧了起來,每天前來辦理買賣手續的人就絡繹不絕。業內人士稱,這樣的情形還要持續一段時間。
中介:買賣火了感覺人手不夠用
受“二手房優惠政策可能取消”消息的影響,二手房中介的買賣也火了起來。近半個月,到二手房中介尋房源或打電話諮詢的人陡然增加。“這些日子,到我們這來諮詢、尋房源以及預約看房的人特別多。別看今天下雪,但看房的人並沒有減少。”河西區某中介的工作人員稱。另外,平時“閒來無事”的經紀人這段時間特忙碌。“雖然每家中介公司都有十幾個經紀人,但還是感覺人手不夠用。”
天津某二手房大型連鎖中介公司的一位負責人表示,11月上旬,他們公司二手房成交量已超過400套,相比10月份,增長幅度超過了20%。
天津駿森房地產中介公司的相關人士在接受採訪時表示,近期該公司門店的二手房交易非常火爆。“以11月11日爲例,我們的5個門店一共成交了8套二手房。進入11月份以來,二手房一直保持較高的成交水平。”據瞭解,以往,許多二手房中介一週才能成交一兩套二手房。
新店增多員工收入增加
二手房生意火爆也激發了中介公司開新門店的熱情。家住小海地泗水道的程女士前段時間發現,家門口的一家理髮店已停業。“那家理髮店生意還可以,不知道爲什麼不幹了。後來聽理髮店老闆說,房主將店面轉租給了別人。”程女士說,“後來,看到一家新房地產中介開張納客了。聽說,該中介出的租金比原先理髮店老闆出的高不少。其實,10月下旬的時候,我們小區門口就新開了一家房地產中介,加上最近開的這家,我們小區附近已經有5家房地產中介了。”
二手房生意好做不僅體現房地產中介的增多。“去年年底,我們這行一直在裁人,而且當時辭職的人也不少。因爲交易少,員工的工資少得可憐。今年下半年,這一狀況明顯改觀,成交量上去了,收入明顯增多了。”河西區某二手房中介公司的一位經紀人稱。
業內解讀:“政策收緊”加速二手房成交
買賣雙方都趕着交易,就是因爲擔心明年的購房政策和房貸政策會有調整。中國指數研究院天津分院統計數據顯示,受國慶長假房管局暫停辦理二手房過戶手續的影響,10月份天津二手房成交面積環比下降了21.32%,但進入11月卻迎來“第二春”。11月1日至11日,天津二手房日均成交340套,與10月份日均成交量254套相比,增長了33.86%。
“營業稅年底到期後不再延續的消息,從10月下旬起就傳開了。”中原地產(天津)三級市場部區域總監朱慶江表示,一個月前,二手房市場因房價高出現成交滯漲現象。近期,面臨“優惠政策”取消倒計時,買賣雙方的心態又發生了變化,二手房供應量大增,整體市場呈現成交加速局面。
另外,銀行房貸政策的調整,也將增加二手房購房者的購房成本。據瞭解,日前某銀行下發了通知,明確規定首套房貸利率優惠上調爲8.5折。某業內人士稱,儘管目前還沒有聽說有銀行要跟進,但臨近年底房貸政策肯定會收緊。“現在按揭首付兩成的很少,批下來的多是三成。”
“明年優惠政策取消後,二手房購房成本可能會增加幾萬元,相當於房價又漲了。”某二手房中介公司經紀人周磊表示,對於購房者來說,契稅營業稅加起來也是很大一筆費用。“總價50萬元的二手房,兩種稅費加在一起最多接近4萬元。”
交易成本增數萬
據瞭解,國務院去年底公佈今年營業稅新政,對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策:其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改爲超過2年(含2年)轉讓的,免徵營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額徵收營業稅,改爲按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。稅費優惠取消對二手房市場影響巨大。朱慶江表示,營業稅的徵收標準是5.55%,在交易稅費中所佔比例較大。目前,天津二手房市場上受營業稅政策影響的房源數量巨大,五年內次新房佔到目前房源的60%左右。優惠政策結束後,一套涉及營業稅的房源動輒將需要多繳納數萬元稅費。
以花費100萬元購入一套買入價50萬元的二手房爲例:
1、假定該房產不足兩年轉讓:目前交易需要繳納(100-50)×5.55%=2.775萬元營業稅。如果取消優惠則需要繳納100×5.55%=5.55萬元營業稅;
2、假定該房產已超兩年但未滿5年轉讓:目前不需要繳納營業稅。如果取消優惠則需要繳納100×5.55%=5.55萬元營業稅;
3、假定該房產已滿5年轉讓:無需繳納營業稅。
專家觀點:要區分改善性和投機性需求
天津理工大學管理學院教授潘永明認爲,明年政府還需要房地產繼續對經濟增長的支撐,雖然樓市刺激政策應該逐步調整退出,但是退出的時間和力度取決於宏觀經濟的後續穩定和房價上升的情況,全國各個城市不會一刀切,政策總的趨勢會根據經濟走向逐步調整。明年房地產刺激政策大幅度退出後,在成交量降低的前提下,房價或許會有一些迴歸。
在具體政策調整方面,從維持經濟增長的需要看,房地產刺激政策不會出現較大調整,但會有一些微調。潘永明認爲,最好的方法加大土地的供應,鼓勵開發商投資。要真正解決好低中、收入者的居住問題,擴大城鄉接合部的土地供應量,解決好廉租房的問題,同時在囤地方面一定要加大監管力度。此外,對剛性市場需求應加以保護,抑制投機性需求,通過各種手段把改善性需求和投資投機需求區分開來,鼓勵改善型購房者置業。(記者姚華許佳攝影崔巧琳)