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社科院報告稱中國地價仍將上漲
16日,中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室發布了首份住房綠皮書:《中國住房發展報告(2009-2010)》。報告指出,我國土地價格仍將提昇,滬京杭土地價值潛力居前三。
此外,《住房綠皮書》還選取了全國35個大中城市為樣本城市來研究土地價值潛力,根據指標體系和各級指標的權重,測算出5年後土地價值潛力。總體來看,東南、環渤海、東北處於第一陣營,它們的土地價值潛力都高於全國平均水平,而中部、西南、西北則處於第二陣營,其土地價值潛力低於全國平均水平。其中,排名前十的分別是上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。土地價值潛力以銀川最小,後10名大都是西南和西北的城市,分別是:鄭州、海口、昆明、烏魯木齊、重慶、南寧、貴陽、西寧、蘭州、銀川。
《住房綠皮書》指出,監測顯示,到2009年9月,全國土地市場交易活躍,住房用地成交量連續8個月呈增長態勢,2009年前三個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平,且成交總價普遍較高,土地的交易已經有了回暖的新跡象。這一態勢在北京、天津、重慶三個直轄市比較明顯。從第一到第二季度,北京購置的土地面積從19萬平方米上昇到了67萬平方米,增幅達253%;天津的購置土地面積從28萬平方米上昇到了146萬平方米,增幅達421%;重慶也從138萬平方米上昇到了186萬平方米,增加了35%。四個直轄市中,只有上海的購置土地面積有所下降,降幅為50%。在土地交易較為熱絡的情況下,土地交易價格也有所上昇。國家統計局2009年10月15日發布的數據顯示,2009年第3季度全國70個大中城市土地交易價格同比上漲了4.7%。
《住房綠皮書》預測,在宏觀經濟趨好、房地產業政策和信貸政策放寬、發展規劃大量推出、地方政府出臺大量優惠條件積極推地、房地產市場總體回暖的背景下,伴隨著房地產開發商的樂觀市場預期及其資金壓力的緩解、購地能力和購地意願的提昇,下一階段土地市場需求回昇的態勢應會得到延續。供給方面,由於地方政府追求土地收入,寄希望於通過房地產業拉動本地經濟增長,以及完成土地供給計劃的壓力,下一階段各地土地供給的力度應會進一步加大。在上述土地市場供給與需求兩方面都趨昇的力量作用下,土地市場的交易面積會有所增加,土地價格可能會出現一定程度的上昇。
住房綠皮書:弱勢群體住房依然嚴峻
11月16日,中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室發布了首份住房綠皮書:《中國住房發展報告(2009-2010)》。報告指出,我國弱勢群體住房問題依然嚴峻,住房保障任重道遠。
《住房綠皮書》指出,2008、2009年保障性住房建設力度加大。2009年上半年全國保障性住房用地供應5.6萬畝,同比增加36.3%。截至2009年6月底,中央已下達補助資金548億元,地方已到位資金415億元,中央投資補助項目已經開工5434個、佔計劃的80%,開工面積6360萬平方米、佔計劃的60%,完成投資388億元、佔計劃的30%。2009年上半年,各地新開工經濟適用住房3388萬平方米、48萬套,完成投資468億元。2009年廉租住房制度建設共投入354億元,是2007年投入資金的3.7倍。2008年中央財政共安排廉租住房補助資金143億元包括第4季度追加的資金。2009年中央財政用於各地廉租住房建設的總資金投入將達到330億元。截至2009年上半年,全國已開工建設廉租房105萬套,佔全年建設計劃的59%,計劃完成投資1048億元,已完成投資310億元,佔30%。全國新增租賃住房補貼150萬戶。
綠皮書指出,雖然我國住房市場體系發展迅速,住房供應結構已呈多元化,已經構建了多層次的住房保障體系。但是,面對一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭的各項住房保障制度不夠細致,配套政策與措施不到位,可操作性差,可控制性差,很難保證住房保障政策的有效實現,易出現政策的預期目標和實施效果的錯位問題。但目前我國住房市場體系還存在以下五大問題:
第一,公積金制度建設尚未完善,保障范圍小,保障偏離度大。與新加坡的公積金制度相比,我國的公積金覆蓋率非常低,公積金繳存對象范圍窄,公積金運用效率低。職工提交的公積金根據繳存比例、應付工資、公積金最高上限額來確定,且不計入所得稅收入范圍。因此,工資越高公積金越高,避稅額度越大,所享受的住房貨幣保障程度越高。而在低收入群體中,沒有納入公積金繳存范圍的家庭也不少,即使享受公積金制度,所受到的住房貨幣保障很有限、遠低於高收入者。目前的公積金制度,傾向於高收入者,實際上拉大了貧富之差。
第二,經濟適用房制度監管和退出機制不完善。經濟適用房供給政策在緩解住房供需矛盾、抑制房價方面做了一定貢獻,但是因監管不到位、退出機制不完善也遺留了很多問題。比如,經濟適用房面積過大、分配不均、一人擁有多套經濟適用房、通過經濟適用房操作獲取暴利等問題,政策的實際效果與預期目標相差甚遠。
第三,廉租房制度建設緩慢,保障范圍小,資金缺口大。到2007年6月底,586個城市建立了廉租房制度,佔89.3%。截至2006年底,通過廉租房制度改善居住環境的低收入家庭有54.7萬戶,佔2008年底目標的5.5%。大部分城市,沒有把進城務工的農民工,單親家庭和日益增多的老齡群體中的空巢家庭納入廉租房政策的保障范圍內。1998年至2006年全國累計用於廉租房建設的資金僅為70.8億元,2007年1月至11月全國投入資金僅為83.2億元,遠遠沒有滿足『十一五』期間每年近500億元的廉租房資金需求。
第四,住房保障形式單一,與人均收入分布不匹配。惠普性的公積金覆蓋率低且傾向於高收入者,限價房、經濟適用房和廉價房均有門檻收入,而各種保障性住房之間的門檻值不連續、差值較大,並且保障形式單一,導致夾心層的住房困難。
第五,缺乏住房普查統計數據,住房保障缺乏長期規劃。目前,我國不僅缺乏城市居民收入分布的統計數據,而且還缺乏住房普查數據。因此,很難准確地把握住房困難的實際情況而做相應的舉措,也很難做長期規劃。