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隨着房地產市場的異常火爆,房屋買賣糾紛也日漸增多。
早在2009年7月19日,最高人民法院發佈了《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》。該《意見》指出,要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件,依法穩定房屋交易市場。
近日,本報記者走訪了幾家法院以及擅長辦理房屋糾紛的寧一律師事務所。通過對一些典型房屋糾紛案件進行深入調查分析,本報特別推出“房屋買賣糾紛維權”系列特別報道。讓讀者瞭解如何避免房屋買賣糾紛?出現糾紛之後,該如何維護合法權益?在此期間,讀者有房屋糾紛等相關法律問題,可直接向寧一律師事務所進行免費法律諮詢。
本期我們首先關注二手房買賣糾紛維權。
一房多賣買主應起訴保全
今年5月,老張相中了一套二手房,和房主簽了協議,付了首付就住進了該房。到了約定過戶的時間,房主以配合過戶爲條件要求老張加價,雖然房市一片大好,但老張認爲自己已經住進了房子,是否及時過戶對自己影響不大,所以沒有理睬。誰知9月過後,突然有人敲門拿着房產證要求老張搬家,他這才發現,原房主已揹着他加價又把房屋賣給他人了。老張很是惱火,雖然手持與原房主簽訂的合同和收條,卻只能搬家走人。
律師說法
我國《物權法》第9條第1款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記不發生效力,但法律另有規定的除外。”簡而言之,就是隻有在登記機關辦理完畢產權登記,房屋的產權纔算真正的發生了轉移。就房屋買賣而言,最重要的不是交房,而是過戶,只有過了戶領了產權證,這樣的房子才真正屬於買房人所有。本案中,老張雖然住進了房子,但是後來的房主有權以產權人的身份要求老張搬遷,而老張雖然購房在前,但由於無房產證,只能搬離房屋,去找原房主主張違約責任。所以,買房人在沒有房屋過戶的情況下,不能持坐等和無所謂的態度,應儘早催促房主過戶,如房主拒不過戶並流露出一房二賣傾向的,買房人應及時向人民法院起訴,並請求法院採取財產保全措施,限制房主將房屋過戶他人,以確保買房人將來勝訴後能順利辦理房產過戶。
“陰陽合同”笑裏藏刀 賣主貪小便宜吃大虧
2008年11月,王某通過中介找到劉某,表示願意購買他標價58萬元的一套房屋。在房屋中介的撮合下,雙方以55萬元價格成交。在簽約時,他們爲逃避一部分國家稅收,雙方在同一天簽訂了兩份合同:一份是《商品房權益轉讓書》,寫明劉某轉讓房屋權益的價格是35萬元;另一份是《房地產買賣合同》,確認價格爲55萬元,並寫明此《買賣合同》僅是對《權益轉讓書》中約定價格的變更,而不作他用。
隨後,王某向劉某支付了35萬元,劉某即配合王某辦理了產權轉讓。但在劉某要求王某支付剩餘的20萬元時,王某竟矢口否認。
劉某隻好向法院提起訴訟,在律師的努力下,法院最終判決王某支付剩餘20萬元。
律師說法
現在一些房屋買賣中,爲了避稅,有時買賣雙方會簽訂價格不同的兩份合同,這就是所謂的“陰陽合同”。在實際的履行中,買家按價格較低的一份合同支付房款,賣家將房屋的權益轉讓給買家後,買家卻拒絕按價高的合同支付剩餘購房款,雙方容易產生糾紛。
由雙方簽訂向有關部門備案的那一份價低的陽合同是沒有法律效力的,原因在於其通過虛假降低合同標的的方式,欺騙登記部門,從而達到少交繳稅金的目的。退一步講,即使有個別法律人士認爲陽合同具有合同的效力,可以成爲確定雙方民事權利義務關係的基礎。但是這一做法因爲嚴重違反了我國稅收管理規定,如果發現一般偷稅行爲,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。
實際履行的陰合同是雙方私下籤訂,這一份合同充分反映了雙方當事人的真實意願,併爲雙方所實際履行。對此合同,存在有效與無效兩種意見的分歧。分歧的原因在於一是未經登記,是否符合合同成立的形式要件?二是這一合同是否屬於《合同法》中界定的“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”?但普遍認爲這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況,但合同本身不存在“惡意串通”,目的仍在於約束雙方的權利義務關係,是雙方權利義務關係的真實記載,也應爲雙方實際履行。此時的合同已經成立並且生效,是雙方當事人必須遵守的契約。
本案中雖然法院最終支持了劉某的維權請求,但這樣冒險簽訂陰陽合同的行爲卻是應嚴格禁止的,否則只會自吞苦果!寧一律師事務所易靜24417416(記者高立紅)