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『幸虧果斷出手,在濱海新區合並前買下了「港東」新房。』采油廠李先生在周末朋友聚會上慶幸地說。
自國家批復濱海新區行政區劃調整以來,有關三區合並後濱海新區的發展及其對天津市的發展將帶來哪些變化,以及濱海新區各區就業、人居等生活前景等,已成為市民最關心的話題。
在新批復的濱海新區區劃中,位於濱海新區東南部的大港區,因為同時具有『南港工業區』大規劃的就業前景和住房價格『窪地』的雙效應,因此蘊藏了較大的行情爆發能量。很多專家和機構分析認為,三區域合並後的大港區產業和就業優勢將快速顯現,帶動該區域人居生活水平的提高,對於樓市會起到拉昇作用。大港樓市很可能在行政統一平衡效應和『雙港雙城』新規劃兩大引擎作用下,迎來一波突破性行情。
統一行政區劃 價格優勢顯著1979年11月,一個以石油產業為主體的新區——大港區在天津東南部沿海區域誕生,大批市區和外地青年帶著對新區的憧憬陸續來這裡就業,如今多數都在此成家立業。因此大港區對天津人來說是改革開放以來印象最深、最有親情與牽掛的新區之一。
20年來,規模化產業使大港區在人居方面具有相對獨立的特點,多數家庭都有單位福利房,人們接受商品房時間相對較短,商品房價格也因此低於市區和塘沽區,甚至略低於漢沽區,而大港較高的就業及人均收入水平又使很多家庭有條件擁有第二套住房。
李先生是19年前來大港工作的油田技術人員,5年前李先生以2800元/平方米的價格在區政府區域買了一套三居室商品房,把單位分的房子租了出去。近期單位房也納入拆遷范圍,因此李先生打算用拆遷費和公積金貸款買房,但是市區高企的房價又難以接受,他最後決定在大港區再買一套商品房,雖然這套房的單價已達6500元/平方米,但是與市區和塘沽等周邊區域相比還是比較低。剛買完房就『趕上』國家濱海新區三區合並政策出臺的李先生非常慶幸自己的選擇,他認為過不了多久,他的這套新房就會大幅度昇值。
『實際上,國家批復的濱海新區區劃調整,對一直處於價格窪地的大港樓市來說,其補差效應會更明顯。』天津市城鄉建設研究所所長王明浩表示,30年前的11月,國務院一紙批文,天津市大港區宣告成立,大港區規模化的工業發展和全新的區域生活環境打造,使這裡已具備了成熟的生活配套等產業發展基礎,而今年11月國務院批復同意天津市調整濱海新區行政區劃,使濱海新區擁有了類似深圳、浦東甚至更好的地位和管理模式,必然迎來大的發展,使經歷了經濟高速增長黃金期後的濱海新區獲得空前的發展機會。濱海新區的大港區從上世紀開始建設,如今這一地區的發展比較整齊,城市布局建設也屬全國前列,預計未來幾年將呈現更具活力的發展態勢。
合富輝煌(天津)研究發展中心王雅川等專業人士分析說,以往大港區的房地產市場屬於典型的自給自足型,市場相對封閉,發展緩慢;2006年,濱海新區被提昇為國家發展戰略,而大港作為濱海新區行政功能區的重要組成部分迅速被外界所關注,大港區以外區域的消費客戶開始增多,河北、北京等地的投資客逐漸成為大港區住宅市場的消費者。初步估算,大港區住宅消費市場的投資客(包括本地和外地投資客)達到4成。
天津育賢鼎房地產諮詢公司潘總認為,目前開發區商品房12000元/平方米,而大港區新房均價6000元/平方米左右,二手好房價格基本在5000元/平方米左右,比塘沽區低很多,同時商品房也比臨近的津南咸水沽地區的低1500元/平方米左右。價格差已為大港區房價上漲留下很大空間。
『雙城雙港』 帶動就業活躍近日,市政府正式批復同意市發改委上報的《天津南港工業區總體發展規劃(2009-2023年)》及相關多個專項規劃,使天津『雙城雙港』規劃進入加速落實階段。與此同時,泰達藍盾集團南港80萬立方米油庫項目、天凱時代液體燒鹼精制基地、天津東大化工有限公司食品添加劑生產基地分別舉行奠基儀式,中石化與沙特基礎工業公司11月3日宣布,合資項目天津百萬噸乙烯目前所有裝置均已完成,即將全面投入運行。這一切都標志著南港工業區新一輪開發建設及投入正在展開。
記者了解到,作為本市新公布的『雙城雙港』城市規劃重要組成部分,位於大港區的『南港工業區』總規劃范圍約200平方公裡,發展定位於:建成世界級重、化工業基地,北方國際航運中心的重要組成部分,世界一流的循環經濟示范區,建成後將成為新區最大的經濟功能區,是目前天津港區的兩倍。南港園區總投資預計將達到8000億元,將實現年產值10000億元,實現利稅2000億元,創造直接就業崗位約20萬人。加上家眷人口將新增40萬人,屆時大港的人口將達到70萬人,使大港區的產業結構、城市功能發生質的飛躍。根據建設規劃,將分三期進行開發建設,第一期規模最大,面積達110平方公裡,主要發展石化產業,形成大型石化產業、精細化工集群的一流石化產業基地。
王明浩認為,大港區『南港工業區』的規劃建設,最大特點是加強了濱海新區多項大規模工業產業及倉儲物流業的全面發展,完善了天津濱海的『左膀右臂』,為天津工業經濟發展奠定了基礎。而南港發展帶來的20萬就業人口,也將為大港樓市帶來勃勃生機。
王雅川等專業人士預計,大港自1979年建區,經過近30年的發展,城市功能日趨成熟,近幾年隨著百萬噸乙烯工程的動工建設,一批上下游配套企業紛紛落戶,一大批技術管理人員定居大港;同時大批移民也將加快促進大港區現代服務業的發展。為此,大港區已規劃出一片新城區,增加城市容納能力,根據規劃預計,大港老城區和東面新城區面積總和將達到50平方公裡,未來的大港城區,將是一個經濟繁榮、人氣旺盛、商賈雲集的聚金之地。
港東新城昇級 推動市場力量『濱海新區三區合並,又將進一步推動以及加快濱海各區與大港區聯通的重要交通乾線建設,特別是大港行政功能東移戰略的快速實施。』天房企業相關負責人說,在大港區規劃中,作為工業區配套生活的『港東新城』近來已面市和將面市的商品房銷售十分火爆,促進了區域內基礎設施加快投入建設。港東新城規劃面積10.6平方公裡、建築面積超過800萬平方米,是未來的大港區行政文化中心、商貿中心和居住中心,目前地塊招商越來越受關注,而濱海新區片區的統一管理,將從區域功能及居住交流方面為港東新城商品房建設銷售帶來信心和新的契機。
合富輝煌王雅川介紹說,大港區目前的房地產市場可分為三大板塊:中心板塊、學府路板塊和港東新城板塊。中心板塊為大港區的老城區,城區內現有住宅以原福利房為主,伴隨城區可開發利用土地的逐漸減少,新增上市住宅項目明顯萎縮,城區新增住宅建設出現空白,未來大港房地產市場建設的重點將在港東新城。截至11月,2009年大港區新建商品住宅成交均價達到5163元/平米,約為2005年價格的兩倍。而港東新城內的13個住宅項目(售罄項目和在售項目)市場銷售價格已達6000元/平方米左右,在售項目售價已經達到6900元/平方米。
天津育賢鼎房地產潘總也列舉了近來大港區房屋銷售狀況,『去年10月僅成交186套,而今年10月成交了906套,今年1—10月比去年同期增長一倍之多。成交價格也上漲了20%-30%。在商品房方面,最近房信推出170套一天賣完;某洋房售價6500元/平方米,110套很快就全部內部訂購;大港建委屬下福源花園一期327套房前期意向登記選號,10月25日排號時,人數遠遠超過預定人數,新房供應十分緊張。
據泰達港灣項目銷售負責人介紹,作為港東新城的先期項目,泰達港灣在2008年8月入市,銷售均價在6200元/平方米左右,一直供不應求,目前7000元/平方米的售價仍連連引發搶購高潮。
育賢鼎房地產潘總認為,從整體規劃看,大港區功能完善還將成為大港新一輪市場啟動的動力,如將建成的中央大道等交通將使大港區到達開發區僅15鍾。明年通車的道路將增加到三條。另外,21平方公裡的生態高教園區建設,以及預計2012年建成的官港生態游樂園等設施,也將使大港區在擁有更美好的文化氛圍和居住環境的同時,具有更高品質和價值的樓市。
大港概況大港區位於天津市東南部,總面積1113平方公裡,佔濱海新區面積的一半,2008年常駐人口50萬。區內駐有中石油大港油田公司、中石化天津石化公司、中石化第四建築公司、大港發電廠等國有大型企業。規劃建設大港經濟開發區、石化產業園區、中華民營經濟園、大港濱海石化物流綜合基地、官港生態游樂園等重要產業基地及文化娛樂場所。
大港區主要優勢-地理位置優越。大港地處環渤海經濟圈核心地帶,距北京首都國際機場165公裡,距天津港25公裡,距天津火車站42公裡,距天津濱海國際機場38公裡。津港公路、港塘公路、津淄公路、津歧公路等高等級公路、津汕高速和津港高速以及李港鐵路、黃萬鐵路穿區而過,外接丹拉、京津塘、唐津、京滬、津晉等高速公路。
-產業基礎雄厚。大港是全國重要的石油和石油化工基地之一,經過44年的開發建設,形成了石油開采、煉油、乙烯、化工等配套齊全的工業體系。
-自然資源豐富。區域累計探明石油地質儲量10.3億噸,原油年生產能力520萬噸;累計探明天然氣地質儲量642.73億立方米,天然氣年生產能力4億立方米;地熱資源面積62平方公裡;海岸線長達25公裡;土地資源豐富。
-配套設施完備。已經建設的金角西、高教園區220KV,海景路、石化產業園區110KV等變電站,可以滿足生產生活用電。腹地有水域面積150平方公裡的華北地區最大的人工水庫—大港水庫,擁有寶坻水、灤河水、地下水、海水淡化等多種淡水水源,
規劃建設大港經濟開發區、石化產業園區、中華民營經濟園、大港濱海石化物流綜合基地、官港生態游樂園等重要產業基地及文化娛樂場所。
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