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房產稅
通知指出,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產餘值代繳納房產稅;產權出典的房產,由承典人依照房產餘值繳納房產稅;融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。
近日,國家稅務總局針對房產稅、城鎮土地使用稅有關問題專門發文進行了明確,對於租賃行為中的房產稅問題以及地下建築用地使用稅問題分別進行了細化。有關專家認為,此舉意在進一步完善稅收政策,堵塞稅收征管漏洞,但兩項新政策對房地產市場整體影響不大。
通知指出,對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建築用地,按規定征收城鎮土地使用稅。其中,已取得地下土地使用權證的,按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的,按地下建築垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建築用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。
解讀一:不交租金也得交稅
天津商業大學經濟學院財政系副教授梁學平認為,該通知的主要目的在於堵塞稅收漏洞、增加稅收收入。『該通知出臺後,明確了無租使用其他單位房產的應稅單位和個人也須依照房產餘值代繳納房產稅,因此以後「白」租房的人即使不交租金也要交房產稅。』
房產稅征收標准分為從價計征和從租計征兩種方式:從價計征是按房產的原值減除一定比例後的餘值計征,其公式為:應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%;從租計征是按房產的租金收入計征,其公式為:應納稅額=租金收入×12%。
解讀二:由實際佔有人繳納
該通知明確:房產稅由『無租使用其他單位房產的應稅單位和個人』『承典人』『承租人』代繳或繳納。南開大學經濟學博士劉玉錄表示,這並不意味著納稅主體發生顯著的變化,『房產稅一直是由產權人來繳納的,但是1986年的008號文件對於「承典人」「承租人」的繳稅義務沒有做出明確的規定,而該通知則明確繳稅人為房屋的實際佔有人,這是對原有政策規定的細化。』
業內:房產稅執行困難重重
河西區某二手房中介公司經紀人小周表示,客戶租房時只有到房管局備案後纔會涉及房產稅的征收問題,而目前多數客戶不願登記備案。『我經手的租賃生意不下百餘單,除了幾單高端租賃生意外,其餘的租賃客戶都沒有到房管局辦理租賃備案,因此繳納房產稅的客戶非常少。』
『本次稅收政策對於完善房產稅、城鎮土地使用稅政策,堵塞稅收征管漏洞有明顯作用。但是至於稅收執行方面沒有涉及。』梁學平認為,只有房管部門與稅收部門互相配合,纔能使得房產稅征收的事宜得到落實,但是目前執行起來困難重重。
解讀一:涉及建築為『單獨建造』
對於『單獨建造的地下建築』,業內專家給出了解釋,即為不與地上建築融於一體的地下建築部分,或只有地下部分沒有地上部分的建築。『例如社區公共綠地或花園下面的停車場,或者公園下面建設的商場超市等。』專家認為,此類建築主要涉及商業地產,在本市商品住宅中,建設有單獨地下車庫或商場的項目並不多,而商業地產項目的土地使用稅應由地下建築的所有者繳納。
解讀二:對房市影響甚微
那麼究竟土地使用稅對於市民生活有沒有影響呢?劉玉錄表示,如果小區內建有單獨的地下停車場,而該部分建築面積又通過公攤的形式在銷售過程中已經轉嫁給全體業主,那麼小區居民就需要為停車場繳納土地使用稅。
『通過公攤轉嫁給業主以後,業主就是地下建築的實際所有者,但是本身土地使用稅分攤到每戶業主身上並不高,目前又按照應征稅款的50%征收,估計攤到每戶身上一年也就幾塊錢。』他表示,『可以說土地使用稅對於房地產開發和銷售還是會有影響的,但影響細化到戶就微乎其微了。』(記者苗娜姚華)
◆權威觀點◆
新政增加財政收入
昨天下午,記者致電中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉恆,劉恆表示,去年年底以來,國家出臺的二手房營業稅等相關稅費優惠政策主要為刺激消費,給市民帶來了很大實惠,但也影響了財政收入。此次財政部、國家稅務總局出臺了完善房產稅、城鎮土地使用稅的政策,雖然對於個人房產稅的征收執行力度作用不明顯,但是目前稅務部門征收房產稅的主要目標還是商業、寫字樓等經營性用房,因此該政策的完善將有利於未來國家財政收入的提高。
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