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降低房價,正反兩手都要用。正面的殺手?是縮短資金杠杆與加稅,而反面的殺手?則是趁房價高企的大好時機,將房地產質量拉昇到更高的平臺。
繼調整營業稅征收比例、出臺『國四條』、提高開發商拿地門檻後,最新傳言稱,二套房貸首付比例將高達50%。
要扼制高房價,有兩大利器,一是征收物業稅,讓人買得起房養不起房,減少投資性購房的比例。目前,三大一線城市已經由投資性地產主導,這就意味著中國上億民眾都把房地產看作與股票等同的投資標的,需求量呈幾何級數上漲。以廣州為例,近幾年銷售面積和竣工面積之比為4:3。數據顯示,今年1?11月,廣州一手住宅成交量高達903.94萬平方米,遠高於供應量;二是加息,提高資金的使用成本,直至高到投資者無法支橕。
從1985年以來,中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年,所以房地產市場化之後除了短暫的震蕩,基本維持上行趨勢。今年為應對金融危機,銀根寬松,到11月底,廣義貨幣同比增長29.74%。由此造成的結果是,房地產價格持續10個月走高;今年前11個月,房地產市場貨幣投放量達48170億元;地產資金杠杆率大幅提高,從2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍——一場大的貨幣泡沫危機在房地產市場潛伏。
貨幣發行量什麼時候下降,房價什麼時候纔可能出現下降曙光。隨著通脹預期的逐步走高,預計明年年中加息的可能性較大。直到初次加息前,房價依然會躥昇。
對房價上漲還有另類控制法。在房地產作為投資品數量遠遠不能滿足市場需求的情況下,政府應出臺更高的房屋質量標准,推出節能、環保等質量標准,出臺房地產質量的國家標准,並且由獨立的第三方監督執行。
房地產降價有兩種方式,一是同樣品質的樓盤價格下跌,二是同樣價格的樓盤質量更高。這是提高消費者與購房者福利的辦法。經濟學界在衡量勞動生產率時,一條很重要的標准就是同樣價格的產品性能與質量提高了多少,只要能夠做到性價比提昇,就相當於產品隱性降價。
我國正在推行低碳經濟,但我國房地產質量標准的制訂與驗收存在缺陷。按照國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定:『房地產項目開發竣工後,經過驗收合格後,方可交付使用』,只有《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》三書一證一表齊全,開發商纔能交樓。但我國有些驗收監理機構與開發商關系密切,常常走過場,導致樓脆脆、樓歪歪現象層出不窮。購房者花高價購房,還通過低下的質量使資產隱性縮水,相當於變相提高了房價。
另一方面,由於房地產樣式難看、質量低下,導致三十年的商品房不得不推倒重來,造成中國水泥、金屬等資源大量浪費。房地產建設周期縮短,永遠會給房地產培育出最廣大的消費者,但中國的能源就被國際市場卡住了咽喉。
降低房價,正反兩手都要用。正面的殺手?是縮短資金杠杆與加稅,而反面的殺手?則是趁房價高企的大好時機,將房地產質量拉昇到更高的平臺。
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