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近日,國務院辦公廳下發了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱『國十一條』)。新一輪樓市調控正處『進行時』,相關部門、各地政府陸續推出配套實施措施。近期,不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時,『地王』仍在推陳出新,信貸及資本對樓市偏好一時難改,觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨『窗口期』,房價離『理性回歸』有多遠?
調控發力造成樓市降溫
上海『網上房地產』顯示,元旦三天假期內,全市一手商品住宅累計成交僅186套。4日、5日,雖然回昇至400多套,但與去年年底動輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣遇冷,元旦期間北京市二手住宅網簽套數僅58套,比2009年同期下降64.8%。
中原地產人士認為,近日樓市『降溫』,有天氣寒冷等因素,但根本原因還是新一輪調控政策逐漸『發力』。繼去年12月國務院常務會議決定終止營業稅優惠、提出樓市調控四條措施後,相關部門、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發『國十一條』更是再度奏響調控強音。『國十一條』要求,二套房貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價。
新老問題交織考驗調控
『成交量下來,但價格並沒有下跌。』上海中原地產一家門店的負責人說,現在形勢不明朗,開發商、房主和買房者都在觀望,『很難說今年一季度以後房價是跌還是漲』。
上海永慶房屋副總經理陳史翎說,既要鼓勵居民合理購房需求,又要遏制房價繼續上漲,『本輪調控所承受的壓力估計超過以前』。多位業內人士擔心,房地產短期內仍將是買方市場,在此情況下,增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者,從而抬高房價。
另一方面,『地王』依然在推陳出新。2009年12月22日、23日,廣州、上海即先後誕生總價、單價『地王』。廣州成交的地塊出讓價高達255億元,由三家上市房企聯手獲得;上海拍出的地塊樓板價超過3.2萬元/平方米,被具有央企背景的地產大鱷摘下。一知名港資房企負責人說,經過2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑,不少大型房企的資金實力已『深不可測』;提高土地出讓首付款,可能會對中小型房企搶地有所抑制,但對那些地產『大鱷』的約束力有限。
『銀根』方面,不少業內人士指出,在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下,地方政府和銀行很難對房地產貸款踩急剎車;房地產開發貸和個貸仍將是銀行『欲拒還迎』的優質產品。宏觀經濟、地方政府對房地產的倚重短期內難以擺脫。據了解,來自房地產業的收入佔據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。
回歸理性需根治『頑疾』
根治房價過高問題,非一日、一年之功能夠實現。針對去年以來新出臺的不符合調控要求的地方性房地產政策,住房城鄉建設部明確要及時進行清理和調整,采取針對性措施,遏制房價過快上漲,促進房地產市場健康發展。有的地方領導明確表態,過高的房價、地價不僅不利於民生,對城市的可持續發展和財政收入的平穩增長也都有極大的危害,必須研究制度性舉措,克服對土地收入的偏好。
易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析,要使房地產步入『穩定成熟』的狀態,需要打破多重『藩籬』:要『調理市場』,保持適度的房地產投資規模,實現住宅供求總量基本平衡;要『完善制度』,建立健全信息透明、交易安全的房地產登記體系;健全住房市場監測制度,加大對項目開發進度、住宅供求和價格變化、投資投機行為的監測力度,完善土地供應機制。
專家還建議,應把為房地產『減壓』和為民生『加碼』結合,提高房地產稅收、土地出讓金等政府收入中用於保障性住房的比例。中國人民大學財政金融學院教授安體富也指出,『實施物業稅等政策將對房價的非理性上漲起到抑制作用,但要嚴格細化規定,如不要增加普通百姓的負擔,而對別墅、高級住房、閑置住房則可以實行高稅率等等。』此外,還應加強政策引導和監督,要密切關注房地產市場變化,嚴格執行有關房地產信貸政策。要著力優化信貸結構,落實有保有控的信貸政策。
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