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由於未取得商品房銷售資質,為規避法律,一投資公司對購房者以『定向設計服務費』的名目收取『訂金』。由於投資公司無力繼續完成該項目,將之轉手給了另外一家集團。購房者在向第二家賣主交納『優先選擇費』和部分房款後,本以為這次肯定能買到房了,沒承想對方在催促他交納餘款時,卻在房價飆昇的情況下自作主張提高了那套房屋的售價。在雙方『對峙』的過程中,該套房屋又被以雙方最初約定3倍多的價格賣給了其他購房者。近日,法院對這起房屋買賣交易作出一審判決,判決兩被告退還購房者所交納『訂金』、房款,並予以一定補償。
一變:交完『訂金』賣主換人
市民於祥與金翰公司於2002年4月簽訂了『定向設計服務協議書』,後者收取於祥『定向設計服務費』1萬元。在這份協議書中,雙方就交易房屋的位置、面積、單價、總價等做出明確約定。這之後,金翰公司因項目手續不完備未如期開工,於是與於祥之間相應的交納房款、交付房屋等行為均未履行。2003年11月,金翰公司將該項目轉讓給天正集團。其後,金翰公司又將營業執照、資質證書、公章等全部交給天正集團,後者借此辦理了開發手續,且變更了項目名稱和設計方案,以金翰公司名義於2005年4月取得售房資格後開始對外售房。
二變:再次選房房價飆昇
兩『賣主』之間約定,對於金翰公司在轉讓項目前已經出售的房屋,天正集團同意為其購房者保留選房權利,並為他們提供選房便利。在此情況下,於祥於2005年3月到天正集團登記重新選房,後者收取他『優先選擇費』5萬元,部分房款23592元,但雙方未簽訂書面合同。2006年6月13日,天正集團向於祥發出催告函,要求其三日內按照總房款408880元的價格交納其餘房款。對於這一相對最初約定22萬餘元飆昇不少的價格,於祥難以接受,找到天正集團交涉無果。
三變:房屋被賣無房可買
在於祥為此事維權的過程中,他重新選到的那套房子被出售給了另外一位市民,並在房管部門登記備案。買賣合同中注明:出賣人為金翰公司,委托代理人為天正集團,總房款達77萬餘元,超過2002年於祥與金翰約定價格的兩倍多。為此,於祥將金翰公司和天正集團一同告上法庭,提出訴訟請求:二被告連帶雙倍返還其已付款項及相應利息,並賠償其房屋差價損失54萬餘元。
法院:雖無合同也屬買賣
法院在審理本案中認為,雖然於祥在和兩『賣主』的先後接觸中未簽訂購房買賣合同,但其間簽訂的『定向設計服務協議書』中對交易房屋的面積、位置、價格等已做出明確規定,可見於祥已與金翰公司達成購買意向,同時於祥向兩賣主數次交納各種款項,應當認定三者之間形成了商品房買賣合同關系。尤其是那1萬元『定向設計服務費』,其實就是購房訂金。因而在沒有與於祥商量的情況下,天正集團不能單方面變更於祥與金翰公司的合同約定,提高房屋價格。天正集團雖發出催告函,但在於祥因價格不同而未按照其要求於三日之內付清房款的情況下,視其自動放棄權利的抗辯理由缺乏法律依據。由於2006年房地產市場價格的飆昇,訴爭房屋的價格已經大大超出原先的始訂價格,天正集團為獲得更大收益而提出漲價,遭到拒絕後故意不與原告簽訂商品房買賣合同,侵害了原告的合法權益,應承擔一定責任。據此,根據有關法律判決被告金翰公司雙倍返還訂金共計兩萬元,天正集團返還於祥『優選選擇費5萬元』,房款23592元,並賠償利息損失21000餘元。於祥要求的賠償房款差價損失54萬餘元於法無據,不予支持。金翰公司一次性酌情給付於祥經濟補償27萬元,天正集團承擔連帶責任。(本報記者王學軍通訊員鄭永梅)
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