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從上月初以來,樓市『降溫』政策頻出。近日,國家六部委聯合解釋樓市調控政策,加上銀行信貸緊縮釋放重要信號,密集的政策讓人們神經緊繃,甚至許多人更加關注『加息』、『物業稅』等一只只『政策靴子』何時落下。多位資深專業人士為人們梳理財稅、信貸、土地等政策,以便於人們跟上樓市調控節奏,不要過分樂觀或焦慮。
稅收調控:營業稅效果立竿見影
今年1月1日起,個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。本市1月1日至11日的二手房成交量環比下降八成多。由於在房產交易環節增加的稅負,傳遞了政府對於加強市場調控、遏制房價過快上漲的信號,市場的觀望情緒不斷增長。同期人們也在關注另一記稅收『重拳』——物業稅是否即將登場。
據悉,財政部和國家稅務總局在部分城市開展了房地產模擬評稅試點工作,但有關部門近日對全面開征的消息進行了駁斥。據國家稅務總局科學研究所特約研究員、天津財經大學教授劉植纔介紹,物業稅一旦開征將對降低房價起到明顯的作用,其程度將遠遠超過營業稅新政。投資投機人士將為持有大量房產而付出更高成本,將減少一些炒房行為。但是開征物業稅涉及與現有的稅費制度銜接問題,因為房價中包括地價,而市場上許多城鎮住宅的土地性質不一,『一刀切』的稅負會產生新的不公平問題。同時,物業稅要按市場評估價格征收,需要一個動態的評估體系。此外,對起征點的設計要考慮人們的實際負擔,只對超面積住房征收,而對於首套住房以及人均住房面積較低的家庭要適度照顧。還有一些稅務專業人士也認為個人住宅擁有70年的土地使用權,開征物業稅是否意味著購房者對其住宅是否擁有土地的永久使用權,這也需要有進一步的政策說明。包括本市在內的許多城市年內開征物業稅的難度很大。
貸款調控:貸款加息有望出臺
1月10日,國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,簡稱『國十一條』。中國指數研究院天津分院負責人認為,『國十一條』是2009年12月14日『國四條』的細化和延伸,但部分政策超出之前的力度,如『二套房貸』統一要求首付不低於四成,與『國四條』的『支持自住和改善性需求』有較大差別。至於利率優惠的問題,『國十一條』並未明確規定,而是表示『貸款利率嚴格按照風險定價』。被反復強調的『二套房貸』首付不低於四成的政策將進一步加劇市場的波動性。本市銀行業內人士表示,此次《通知》並沒有再次重申此前關於改善型住房的優惠,只是強調要『加大差別化信貸政策執行力度,抑制投資投機性購房需求』,銀行會根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素來確定首付款比例,首付比例可能會要求在四成以上,貸款利率會在基准利率至上浮10%之間。而銀行對七折利率優惠政策是否延續尚未明確,仍有待銀行總部下達有關通知。
同時,市場熱議的『年內加息』隨著央行宣布從18日起上調存款准備金率而昇溫。花旗銀行、渣打銀行公開預測央行年內將加息。甚至一些金融人士認為,加息取決於通貨膨脹的預期,在二、三季度很可能加息。本市一些房地產業內人士則表示,如果央行連續加息,開發企業資金鏈會相當緊張,房價上漲一定會受阻,有些小企業可能會挺不住而降價促銷,據悉有的企業已開始籌劃春節後促銷了。
土地調控:土地供應充足平抑房價
土地市場的調控對樓市也是意義深遠的。去年,一些大型房地產公司在一線城市大規模、高價拿地,頻出『地王』。日前,國家五部委通知:對開發商拿地首付至少先付50%的限制。據中國指數研究院有關人士介紹,去年本市地塊多以底價成交為主,溢價水平較低。本市一些大型企業私下透露他們更看好有發展潛力的低價地塊。我愛我家市場研究中心人士認為,本市土地市場供應充足,在建的地鐵線路均延伸至環城四區,地鐵的開通將在很大程度上拉近環城四區與中心城區的距離,在中心城區工作、環城四區居住將越來越方便,因此軌道交通的優勢將提昇整體環城四區房產的受關注度。此外,繼去年11月濱海新區『三區合一』之後,近期天津市又出臺關於環城四區取消農村、建設小城鎮的區域規劃方案,無疑提昇了環城四區的區域價值。
此外,記者獲悉,本市今年還將加大普通商品房住宅以及保障性住房的土地供應和建設力度。業內認為,在市場供應增加的背景下,平抑房價增速在下半年將是能夠實現的。記者劉英潮
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