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繼國11條後,寧波本地的房地產調控政策於近期出爐。市政府日前印發出臺《寧波市人民政府關於進一步加強城鄉住房保障促進房地產業平穩健康發展的若乾意見》,確定了今年寧波房地產市場調控的基調。
《意見》明確二套房貸款首付比例不得低於40%,規定對在市區首次購買90平方米及以下和90平方米以上140平方米以下普通住房家庭分別給予購房補貼。由於購房補貼取代房產交易稅費減免,政策優惠力度相比去年有所減弱。
首次購買普通住房,補貼總價的1%或0.75%今年我市對在市區首次購買90平方米及以下的普通住房,給予房價總額1%的購房補貼;對首次購買90平方米以上140平方米以下的普通住房,給予房價總額0.75%的購房補貼。在市區僅有一套140平方米以下的普通住房,且在2010年12月31日前出售並重新購房的,同樣享受相應購房補貼。購房補貼政策以家庭(包括夫妻及不滿18周歲的未成年子女)為單位認定,一戶家庭只能享受一次。上述住房消費享受購房補貼的時限為《意見》發布之日起至2010年12月31日止,商品住房以合同備案日期為准,二手住房以產權登記受理日期為准。
新政策同時明確,今年繼續暫停收取房產登記費等相關收費,營業稅征收則完全按照國家規定施行,即出售購買不足5年的非普通住房的,全額征收營業稅;出售超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的,征收差額營業稅;出售超過5年(含5年)的普通住房的,免征營業稅。其他住房交易稅收減免或補貼政策,即日起停止執行。
二套房貸首付比例不得低於40%去年普遍寬松的銀行按揭貸款政策,今年購房者或許很難享受到了。新政策中明確,二套房貸款首付比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價。而據記者了解到的信息,目前銀行的房貸政策正在明顯收緊,中國銀行已率先將首套房貸利率優惠的折扣從7折上昇到了8.5折。
值得注意的是,對於改善型購房需求(寧波去年明確是家庭人均住房面積低於28.02平方米的市民購買第二套普通住房),去年政策規定,只要購房者在房管部門打出改善型購房證明,即可享受和首次購房者同等的優惠,而今年的新政策對此並無涉及。這意味著,改善型購房需求在今年可能無法獲享購房補貼。
新政策同時明確,今年我市將嚴格執行保障性住房和中低價位、中小套型普通住房用地不得低於居住用地總量的70%和套型建築面積90平方米以下普通住房面積必須達到開發建設總面積70%以上的相關規定,增加中小套型普通商品住房建設。
首次購房的成本增加了去年我市實行的購房稅費減免、補貼政策,主要包括營業稅減免、契稅補貼、個稅補貼、印花稅和土地增值稅免征等。
具體而言,去年營業稅的免征時限是2年;個人首次購買90平方米及以下普通住房,契稅給予全額補貼;個人首次購買90平方米以上普通住房,契稅給予50%的補貼;個人將超過2年(含2年)的普通住房轉讓的,繳納的個人所得稅按40%補貼——即只要繳納房屋總價的0.6%。
以一套面積在90平方米以下、原總價60萬元現總價100萬元、購買滿2年而未滿5年的二手房為例,如果在去年購買這套房子且屬首次購房,那麼只需繳納房屋總價0.6%的個稅(本地二手房個稅普遍由賣方轉嫁給買方),即6000元。
如果是在今年買下這套房屋,購房者需繳納契稅100萬元×1.5%=1.5萬元、營業稅(100萬元-60萬元)×5.6%=2.24萬元、個稅100萬元×1%=1萬元,僅這三大項稅收就需4.74萬元。除去該購房者可享受到的房屋總價1%的購房補貼即1萬元,則購買這樣一套二手住房,購房者還需付出3.74萬元左右的稅費。
再比如一套面積大於90平方米小於140平方米、價格為150萬元的二手普通住房,房東買進該套房屋的時間滿2年而未滿5年,當時買入價為100萬元,如果購房者是在去年買入,在房產交易稅費方面的付出是2萬元左右,而如果在今年買入,則要增加到5.4萬元左右(稅費減去購房補貼)。
顯然,對於首次購房者而言,如果今年買房,成本是增加了。
記者周靜
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