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住房問題被中國老百姓視為『最大民生』之一,在去年商品房銷售價量齊昇出現『井噴』背後,開發商又賺了個『盆滿缽滿』,這種『高燒不退』的暴利現象引起近日參加兩會的代表委員的廣泛質疑。
據國家統計局統計報告顯示,2009年我國房地產市場的商品住宅銷售額36769億元,比去年增長了80%;銷售的商品住房面積為8億平方米。對此,全國人大代表、重慶市政協副主席陳萬志估算了開發商的成本賬——商品房的成本主要由土地出讓金、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成。開發商競拍拿地,到完成開發和銷售兩個周期,平均時間在3年以上。
『如此,2009年全國商品房所用土地,平均拿地時間應為2006年。』陳萬志說,根據國土資源部城市地價監測信息,當年『全國主要城市』用在『居住用途』上的『地價平均值』為每平方米1681元。新建商品住房的容積率以2來計算,分攤到每平方米住房中的『樓面地價』,約650元,建安費以每平方米1000元計算,其他的配套費、稅費和經營管理費,全國城鎮的平均費用以600元計算。綜上所述,2009年全國城鎮商品住房的平均成本,每平方米約2500元。
『由此可以大概算出,2009年中國的房地產商賺取的利潤高達1萬多億元。』陳萬志說,以號稱低利潤的開發商萬科為例,去年在重慶賣房子,平均每平方米淨賺1082元,而重慶去年商品房均價約4000元,利潤率也達到25%以上。
『樓還是一樣的樓,房價就是以每周幾百元的速度往上漲。』去年下半年,全國人大代表黑新雯也走訪了重慶幾個新開發的樓盤,眼見著3月份還只是5000多元均價的房子,年底就漲到了均價8000元。
黑新雯代表說,被稱為中國老百姓『最大民生』之一的住房問題,如果只有靠在市場購買商品房一條路解決,必然出現開發商一年獲取上萬億元的暴利。開發商只要挨過政府調控期,一旦調控放松,必然出現帶有報復性質的漲價。
近年來,我國的房地產市場陷入了一種『調控-觀望-反彈』的怪圈,而且這種怪圈每經歷一次循環往復,房價都會攀昇到一個新的高點,這種『且調且漲、越調越漲』的現象,引起與會代表委員的普遍關注。
『國際上房地產業的利潤率一般在5%上下,我國工業品制造行業的平均利潤率也在這個范圍,而我國房地產行業的利潤率在30%以上,完全是暴利行業。』劉明華委員說。
陳萬志說,從世界各國房地產發展的經驗和教訓看,凡是重視房地產的民生性質,並將房地產市場作為消費市場的,國家經濟周期波動就較小,如德國、法國等;凡是輕視房地產的民生性質,並將房地產市場作為投資或資本市場的,國家經濟周期波動就比較大,如美國、日本等。
『我國房地產業應去暴利化,盡快回歸民生性。』陳萬志說。
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