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作為城市現代化程度以及城市效率和速度的重要象征,地鐵的開通成為城市運營過程中最濃墨重彩的一筆。地鐵模糊了城市的區域概念,使空間和時間縮短很多,讓人們對空間距離的感覺也大不相同。素有『地下錢龍』之稱的地鐵商業,漸漸也成為現代都市商業圈的重要一環。
2010年,天津地鐵2、3、9號線即將全面貫通,對此,有專家預言,津城地鐵將以勢不可擋的力量,促進沿線商業迅速昇值。
地鐵周邊商業發展潛力巨大
隨著3年前地鐵1號線正式對外開放,天津『地鐵商圈』概念被率先拋出。按照當時規劃,地鐵1號線沿途將陸續建成22個大型商業設施,總建築面積達100多萬平方米。目前,這些商業設施基本竣工,一些新開發的地鐵沿線商業也初具雛形,沿途的商業氛圍與地鐵通車後形成的巨大人流,為商業發展創造了良好的生存條件。從眼下各商圈現狀來看,經營比較旺盛的集中在南京路——濱江道商圈、小白樓商圈這兩個傳統的商圈;海光寺商圈也已經初具雛形;西南角、西北角以及老城廂板塊沿街商業不斷有租戶陸續進駐;大沽南路的沿街商業在地鐵開通後,酒吧、餐飲、百貨、銀行等數量也逐漸增多。
由於目前天津地鐵只有一條線開通,因此還沒有形成網絡。地鐵商業還不能算是天津商業地產的主流形態,天津地鐵商業任重而道遠。未來,天津地鐵規劃由9條軌道交通線路組成。遠期預計,9條線路單日客流量將超500萬人次,這無疑將是一個巨大的商業契機,天津商業主力將從地上轉入地下,一個全新的多元化立體式商業模式將應運而生。業內人士認為,零售業生命力源於客流聚集,地鐵的商業價值就在於能夠充分將這種客流聚集並轉化為有效購買力。從地鐵商業的發展趨勢來看,地鐵在給人們提供便利交通的同時,也會對消費的人流有一定的帶動。投資者在選擇地鐵商業時,首先,要看所選的位置。其次,要選擇適合自己的物業模式,寫字樓等建築模式對投資者經濟實力會有一個較高的要求,面積通常較大。因此,地鐵周邊的社區型商業是個不錯的選擇,隨著居住人口的逐漸外擴,它的商業需求也會逐漸增加,呈現出幾何型增長的態勢,增值潛力較大。從經營者的角度來講,它回收現金的速度也會比較快。
地鐵經濟將改變津城商業格局
研究表明,地鐵對房地產的輻射效應分為3個圈層:核心圈層,地鐵出入口之地面,通常稱為地鐵上蓋物業,商業保值、增值可能最大;緊密圈層,周邊兩個街區之內,以商業、寫字樓及城市公寓收益最大;輻射圈層,視站點位置而論,越是郊區范圍越廣。在不考慮其他因素對物業價格影響的情況下,業內人士表示,地鐵沿線住宅物業的昇值空間大約在30%至50%,而對商業投資的昇值空間將更巨大。華高萊斯國際地產顧問副總經理公衍奎說,地鐵擴大了消費半徑並形成地鐵口四周的漏斗效應,地鐵周邊消費模式的變化導致商業運作和商業選址的變化,地鐵與消費共同帶動提昇周邊物業價值和商業價值。
『目前,專家們關於地鐵的影響研究主要集中在對城市土地利用、房地產、城市景觀環境、城市結構與發展等方面,而關於地鐵對商業的影響研究還處於剛剛起步階段。』著名商業顧問機構德信商業管理諮詢(中國)有限公司(DBC)曾經發布的一份研究報告顯示,『在國外,地鐵沿線的零售商業都已形成了各種成熟的模式。我國除了香港地鐵商業發展得比較好之外,其餘大部分仍在規劃建設中。』
專家表示,天津地鐵2、3、9號線的即將開通,不僅使市民擁有了高速便捷的現代化交通工具,而且裝載著滾滾商機,沿線的商業地產紛紛開始新一輪的造勢,地鐵商業充分展示了其誘惑力。從1條線到4條線,地鐵影響小到商鋪大至商圈。隨著地鐵眾多線網的建成開通,津城的商業格局正在發生變革。更重要的是,地鐵在有效改善城市交通擁堵的同時,在拉動經濟增長方面也發揮了積極作用。地鐵的開通,縮短了顧客與商家的距離,使城市的東西、南北方向的購物人流互為穿梭,既鞏固了傳統城區的商業中心地位,又帶動了新城區的快速發展。同時,地鐵所到之處還形成『地鐵經濟帶』,帶動周邊經濟迅猛發展。
投資地鐵商業更要精選項目
在津城熱炒『地鐵物業』的同時,『地鐵商業』概念也悄然走紅。對此,投資者霍小姐提出了疑問,『現在天津多條地鐵線路都在施工之中,市場中也出現了部分打著「地鐵商業」旗號的商業地產項目。不僅商鋪如此,甚至部分區域內的寫字樓也給自己貼上了「地鐵口寫字樓」的標簽,現在投資「地鐵商業」是否為合適時機,對於市場行情及價格又應該如何把握呢?』
相比更早出現的『地鐵住宅物業』、『地鐵商業』在津城還是一個新興名詞,雖然此前地鐵1號線已經運營多年,但是並沒有延伸出相當規模與體量的商業輻射圈,所以對投資者而言也沒有更為適合的參照物。面對著層出不窮的新興『地鐵商業』,投資者陷入了迷茫,業內人士也發出了警告:在目前地鐵商業還沒有大面積進入市場之前,投資者應該更加謹慎,如需投資也應該有所借鑒,對項目進行充分評估。
地鐵商業無疑是充滿誘惑的。1號線運營人數超出了當初的預期,靠近地鐵站的不少商業都因此人氣大增。盡管物業價格在不斷上漲,但不少投資者仍然接受了再次調價的現實,相信未來會有更高的回報。然而,有關人士指出,地鐵網絡的密集對於商業物業個案而言,是一把『雙刃劍』。地鐵便捷帶動了人流的快速流動,人流更容易向商業氛圍濃厚的區域集中;而一些商業氛圍比較弱的區域因此會面臨更大的分流壓力,因此投資者可能更需要關注商業區域的兩極分化問題。在充滿誘惑的地鐵商業時代,投資者的眼光依然應該更多地關注優勢商圈、優勢項目,以及具有領先開發商與經營背景的物業,對各類『新興商圈』的投資應持謹慎態度。
對此,戴德梁行顧問機構認為,地鐵商業不會像傳統商業中心那樣強調服飾類的購物功能,也不適合安排家居、建材等『重型』業態,而是偏向休閑、餐飲和便利性消費,地鐵連通的樓層應傾向於和大眾商品相匹配,由於部分地鐵未開通,不少即將開業的地鐵商業客流還是依靠傳統的地面交通,輻射范圍不大,但等將來地鐵開通後,有可能會輻射到十幾公裡以外的區域,比起一般的商業項目有得天獨厚的人流優勢,其長期投資前景較好。
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