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『一天一個價』
從東三環國貿開車大約行駛15公裡之後,記者終於找到了中弘·北京像素的現場售樓處。
4月12號下午,剛到達售樓處外面,便看到20多輛警車在售樓處嚴陣以待,周圍還拉起了警戒線,所有購房人甚至工作人員均只能從一個入口進入,還需向保安出示選房意向金的憑證,憑號進入。『這會兒都已經協調好了,基本恢復正常了,昨天和今天上午很亂,大家都圍在這裡討說法,開發商的老總也來了,都快打起來了。』購房者描述。
北京像素樓盤介於東五環和東六環之間,是朝陽區和通州的交界地帶。借著『CBD東擴』和鄰近修建中的地鐵6號線的利好,僅有50年產權的北京像素也成了香餑餑。本次開盤兩棟樓,分為5.78米挑高和4.75米,均為40-60平方米的小戶型,一共只有大約750套房子,但交了選房意向金排號的客戶已經達到千餘號;每平方米2.2萬-2.6萬元的開盤均價比此前的口頭承諾價2萬-2萬4平均上漲了2千元,但購房人選房仍然需要『秒殺』。
從通州趕來的尹女士已經在大風中等了兩天。『這兩天我都在這裡候著,上午8點多就過來了,中午回家吃個飯,下午再過來。現在房子和股票一樣,一天一個價,過幾天,這個項目指不定又漲了多少。』尹女士排的號接近800號,按照正常順序,她並沒有選房的機會,而她在售樓處門口等待的僅僅是別人退房。
30歲的李先生在朝陽門附近上班,也是看中了北京像素樓盤臨近地鐵的優勢,所以4月3號排隊交了2萬元的選房意向金,領到第300多號,當時售樓人員口頭告知均價約為每平方米2萬-2.4萬元。『頭一天晚上打電話的時候還說價格沒變,但來了之後聽說價格漲到了2.4萬-2.8萬元,後來政府出面協調纔定成2.2萬-2.6萬,漲了也沒辦法啊,誰讓咱們購房者是弱者呢。』李先生無奈表示。
『買房也得搶』
據現場的購房者介紹,由於中弘·北京像素臨時提價4000元/平方米,購房者和開發商起了衝突,雙方爭執不下,導致矛盾激化,後來有購房者打了市長熱線,政府派朝陽區以及發改委的領導出面同開發商協商。經過溝通,開發商與10名購房者代表經歷了7小時的談判,最後達成漲價2000元/平方米的協議,同時,開發商也同意恢復原有的一些優惠政策。
『我們還是爭取到了一點優惠。』李先生表示。具體而言,購房者選好房型後,按照每平方米2.2萬-2.6萬的均價確定價格,在此基礎上。一次性付款打9.25折,如用貸款打9.55折,折後房屋總價款還可以便宜2萬元。
李先生當時選的是5.78米挑高的戶型,從12號上午等起,輪到他的375號時已經是下午4點多鍾。進入售樓處後,售樓大廳仍有眾多的購房者在等待叫號,紅火熱鬧的場景讓李先生及家人有些擔心不能選到如意的房子。
經過20分鍾左右的二次等待,李先生終於進入選房區,售樓人員指著一個標示著戶型代碼的選房圖讓李先生選擇,7號樓大約有350套房子可售,但可選房源已經所剩無幾。
李先生只好從中選出相對滿意的十層25號戶型,但2.7萬元的單價還是讓工薪階層的他稍微有些猶豫,正同家人一起商量之際,剛剛選好的戶型已經被別的售樓小姐拿筆劃掉,表明該戶型已經有主。看著有點不知所措的李先生家人,一旁不耐煩的售樓人員表示,『趕緊選吧,再猶豫的話,剩下的戶型就更不好了。』說話間,一位售樓小姐拿筆非常瀟灑地一次性抹掉了選房圖上1-10層同一戶型的大約10套房子。『哎,這估計是炒房的,咱跟人家沒法比啊,再看一看,不能頭腦發熱啊。』李先生母親表示。
經過短暫的猶豫和考慮,李先生和家人最終選擇了5層的一個戶型,40多平方米的建築面積,由於層高較高可以隔成兩層,隔出之後套內使用面積約59平方米,在給了相應優惠之後約合2.5萬元/平方米,總價將近140萬元。『買房也得搶啊,幾分鍾就稀裡糊涂地花出了家人和我的一輩子積蓄。』簽完意向購房合同的李先生還有些神情恍惚。
而此刻,尹女士還在售樓處門外等待,希望有選剩下的房或者有退房的。為了買到這裡的房子,等到下午5點多,但輪到她選房的可能性已經非常小了。
讓市民恐慌
房價漲得太快,已讓很多計劃購房的城市居民陷入恐慌。『房價漲一次,等於幾年工作白乾。』李先生坦言。
據北京市房地產交易管理網數據統計,3月北京二手房總成交量已經達到27820套,逼近歷史高峰。隨著成交量放大,二手房價格開始大幅上昇。截至4月上旬,北京二手房均價突破15215元,與去年同期相比上漲66.8%,與今年3月相比上漲幅度也達到10.3%。新房價格表現得更為突出。數據顯示,3月北京新盤均價同比最高漲幅達130%。一季度,北京新建商品房成交均價同比上漲88.4%。目前,郊區房價過萬元,通州房價超過2萬元。
業內專家指出,受北京、上海連續拍出多幅地王的影響,開發商開始新一輪提價,而一線城市商品房庫存目前普遍處於歷史低位,加大了新盤漲價的『底氣』。同時,日益增強的通脹預期加劇了恐慌性購房需求的出現。
21世紀不動產觀點分析師齊凡指出,目前樓市『單邊化』上漲值得警惕。高房價必然會制約需求的正常釋放,加重供需矛盾,這對市場的健康發展很不利。
位於朝陽區五裡橋附近的樓盤中弘·北京像素近兩日吸引了眾多關注目光,由於開發商臨時漲價4000元/平方米,開盤售樓的好事差一點演變成千餘名購房者的群體性事件。在當地政府介入後,購房者與開發商談判7小時,最終達成漲價2000元/平方米的口頭協議。於是,750套房源在頃刻間便告售罄。
上海
『飢渴營銷』造就『日光盤』
保利林語溪,一日售罄!新城西尚海,一日售罄!嘉定保利家園,一日售罄!寶山香逸灣,一日售罄!『日光盤』在銷聲匿跡了3個多月之後重出江湖,而不少售樓處也關上了優惠的大門。
投資客攪動市場
3月20日,嘉定保利家園開盤,270套均價在15500元/平方米的住宅在一天之內就被購房者全盤『消化』。3月27日,浦東新區的保利林語溪開盤,均價15000元/平方米的100套住宅『一日光』。
據記者觀察,除了剛性需求購房者這一部分之外,投資客依然是這一輪購房大軍中的重要組成部分。
嗅覺敏銳的投資客已經悄悄殺回了上海。閔行夏朵小城三期總共成交了243套房源,平均成交價格10918元/平方米。而業內人士則透露,大手筆整體收購這批房源的是一個溫州投資團隊,目的是短線炒作。
『我們不擔心調控,上海的房子還有很大的昇值空間,投資潛力很大!』溫州投資客告訴記者,由於通脹的預期明顯,而股市、基金的風險相對較大,上海的樓市就成了天然的『資金保險箱』。
對於剛需購房者來說,不少人對於樓市的預期卻無奈地與投資客不謀而合,因而硬著頭皮加入了追漲隊伍。楊先生在閔行購買了一套200多萬元的商品房,他說,雖然兒子結婚還要等三年,但是擔心樓市繼續上漲,他決定無論如何都要為兒子把這套婚房『儲備』下來。『房子總歸是要買的,雖然現在是追漲,但總比眼睜睜看著房價漲好。』
想買房先交錢再排隊
『現在買房子太難了,好像又要看開發商臉色了!』在樓市重新昇溫的同時,不少埋怨買房難的帖子也出現在不少業主論壇上。『想要買房,不僅要監控樓盤的具體開盤時間,還要不斷調整承受能力。還得求著開發商把房子賣給你,就算你求了,開發商也未必會賣給你,因為排在你前面的人太多了!』
年初的『上海之春』房展會上,開發商在一片觀望氣氛中還是願意給誠意的購房者一些優惠。
記者走訪了幾個即將開盤的樓盤售樓處時,『無優惠』成了售樓處工作人員異口同聲的回答。
松江區一售樓處工作人員告訴記者,樓盤將於4月開盤,雖然均價還沒有公布,但是想買的話必須現在繳納5000元的意向金了。
『如果開盤當天來買的話,肯定買不到,我們首先都是面向繳納過意向金的客戶,從中進行先後排隊選房。』售樓小姐自信地說。
此前不少開發商的政策是,先收繳一定數量的意向金,實際購房時抵扣意向金倍數的房款。記者隨後向這位工作人員詢問了這5000元的實際抵扣額度時,卻得到了一個斬釘截鐵的回答,『5000元意向金只算入房款,不會再便宜了,只是幫你排個隊而已。』
『飢渴營銷』造就『日光盤』
『所有的「日光盤」說穿了都不奇怪。都是前期積累了很多客戶,開盤一下子賣完的那種。』上海一家代理機構的分析師說,最近上海樓市連續出現的多個熱銷樓盤,均與前期長時間積累客戶有關。
保利林語溪樓盤周邊目前並沒有公交站點和商業配套。但這個樓盤卻在3月27日這一天,就全部賣完了123套房源。某網站曾在27日上午組織購房者前往該樓盤看房,但踏入該樓盤第一時間,就被告知房子已經全部賣完。樓盤的保安說,開盤當日購房者曾排成長隊,甚至有很多購房者最後沒能買到房子。
佑威樓市通系統提供的保利林語溪的銷售時間顯示,該項目上一批公寓推出時間是2009年的11月份,距離現在已有4個多月。
僅僅依靠長時間『囤客』,顯然並不能造就那麼多的『日光盤』。中國房地產信息集團分析師薛建雄用『飢渴營銷』一詞來說明3月下旬的井噴。
開發商通過延遲銷售,制造市場『飢渴』來制造『日光盤』,會是4月份上海樓市的主題熱點。薛建雄說,這一手法將可能在4月份使上海樓市迎來今年第一個高峰,供應量和成交量都可能會突破百萬平方米,而一些熱銷樓盤的價格也會向區域標杆價格看齊,出現較大幅度的補漲。
深圳
樓市越恐越高
3月中旬以來,深圳樓市一改春節期間低迷情形,驟然昇溫,自住恐慌性購房、改善型需求、投資客重新入市,新房熱銷房價上漲、二手房成交量激增,房地產市場突然進入癲狂狀態。
新房遭遇搶購
『我們樓盤售價在2.5萬至2.7萬一平方米,70平方米左右的戶型早已經沒有了。』在南山區新樓盤花園城5期,營銷負責人神情自若地告訴記者,『近期購房的八成是自住客,多數是看著房價繼續上漲有些恐慌,急忙入市的。』盡管不是周末,記者看到花園城的售樓處早已坐著好幾位來簽約的購房者。
該負責人還介紹,僅清明小長假三天,該樓盤就賣出26套。在南山區另一個新盤中信岸芷汀蘭,還沒有開盤,已經有不少市民提前來諮詢。
3月份開始,一度沈寂的深圳豪宅標杆後海灣區域,成交重新開始活躍。寶能太古城最近一周就成交1.5億元,成交均價高達35800元/平方米,較去年的成交均價大漲15%左右。和寶能太古城一路之隔的豪宅君匯新天,連續兩周登上深圳樓盤銷售龍虎榜,開發商稱近期有25套左右成交,均價也高達34000元/平方米。就連關外一些新開樓盤,也高調開出兩萬元一平方米的開盤價。
代理商中原地產表示,3月份有一些投資客重新入市,後海灣片區目前投資比例一半以上,也有些自住的恐慌性需求急忙入市。美聯物業三級市場總經理江少傑說,3月份從該公司的統計數據來看,深圳關內投資客比例已經接近五成。
今年3月,深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米20453元,與2月份新建商品房均價每平方米24165元的歷史紀錄相比,價格雖然有所下降。但深圳新房3月份銷售面積達到了26.13萬平方米,幾乎是2月份的3倍。
中原地產二級市場總經理玉家雄表示,目前深圳新房整體銷售情況比較旺盛,個別樓盤還出現了供應短缺情況。『一方面是目前市場需求依然較旺盛,另一方面銀行態度比較曖昧,還沒有徹底收緊房貸。』
玉家雄分析說,4、5月份是新樓盤傳統的集中供應期,深圳有望迎來新房供應小高峰,預計屆時新房成交量還會上昇。
二手房賣家頻頻違約
『昨晚剛剛談好的價格,賣家今天突然提價三萬,最後沒買成。』自住客胡先生郁悶地告訴記者,春節後有所下調的二手房價格突然掉頭向上,上昇幅度不小,他感覺很恐慌,想盡快出手。3月中旬以來,深圳二手房市場也突然異常火爆。
『3月中旬簽下的房屋買賣合同,僅半個多月,房價就漲了20萬元,業主反悔不賣房了。』廣東德海律師事務所主任律師張茂榮表示,他連續接到兩個因為房價上漲業主毀約的案件,這種情況多在樓市大漲的背景下纔會出現。
記者調查發現,最近一個月成交突然活躍,深圳二手房市場漲幅確實有點出人意料,某些樓盤漲幅甚至超過10%。以關外大盤四季花城為例,春節前價格有所調整,出現有投資客1.3萬元/平方米放盤,而今價格重上1.4萬元/平方米,甚至1.5萬元/平方米。
中原地產數據表明,3月份深圳二手房的成交面積達到99.14萬平方米,將近2月份的兩倍,已經恢復到去年6月份之後的水平。中聯地產還指出,今年以來144平方米以上的二手豪宅物業成交均價上漲十分迅猛,漲幅達3成,均價達到22448元/平方米。
二手房3月份以來的火熱從中介的經營業績也可窺見一斑。深圳不少中介的經營業績都在今年3月創出歷史新高,3月份深圳中原二手房成交業績約1.3億元,比2009年最高峰的1億元又高出3000萬元,創下公司歷史最高紀錄。美聯物業3月成交業績環比2月增長近4倍,也創下歷史最高紀錄。世華地產也同樣創下成交業績的歷史新高。
中原地產有關人士告訴記者,從該公司每月的新增客源量數據來看,2010年3月份新增客源量為42516人次,比2月份猛漲171.48%。
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