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一邊是調控政策的頻頻出臺,一邊是房價的持續上漲。國家統計局14日公布的數據 顯示 ,3月份 ,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,已超過2008年1月11.3%的歷史最高值(2005年有此統計數據以來)。業內 人士 認為 ,4月房價漲幅還會繼續擴大,同比增幅的高點極有可能出現在5月至7月之間。
隨著房價的持續『高燒』,關於對樓市進行新一輪調控的呼聲不斷加大,接受記者采訪的專家預測,新一輪調控已箭在弦上,多項調控政策呼之欲出。
現狀
房價在調控聲中『逆市』上漲
新年過後,在調控聲音不絕於耳、力度明顯加強的大背景下,北京、上海、深圳等城市的房價並沒有應聲而落,相反,房價呈現出加速上漲的態勢。自2009年6月開始,70個大中城市房價同比漲幅由負轉正,之後加速上揚,至2009年12月達7.8%,2010年1月為9.5%,2月為10.7%,3月份更是達到11.7%。
以北京市為例,據亞豪機構統計數據顯示,二月份新開盤項目價格為18833元/平方米,而三月份開盤價格達到了25337元/平方米,創了歷史高位,環比2月份整體開盤均價上漲了34.5%,而同比2009年3月的11081元/平方米,上漲了128.7%,整整一倍有餘。
另據亞豪機構統計數據顯示,3月份京城新開盤項目中,五環外項目整體開盤均價達到了18724元/平方米,直逼兩萬元大關。據調查,通州在售項目中有許多項目均突破了兩萬元大關。而2009年初,該區域個別項目均價僅為7000元/平方米左右。
與北京出現的情況相同,上海也刮起『跳價風』。據21世紀不動產統計數據顯示,3月份滬上二手房市場成交量大幅上漲,包括浦東、寶山、普陀等滬上多個板塊的二手房買賣交易套數有2倍以上的環比增長。同時,滬上二手房價格水平重拾漲勢,約七成板塊有3%至10%不等的漲幅。而且上述板塊內業主的跳價較為頻繁。
不僅一線城市房價快速上漲,二三線城市也是毫不示弱。國家統計局14日公布的『1至3月全國房地產市場運行情況』顯示,3月,與去年同月相比,70個大中城市新建商品住宅銷售價格均上漲,二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。分地區看,與去年同月相比,二手住宅銷售價格上漲的城市有69個,其中漲幅最大的幾個城市是:三亞50.4%、海口40.4%、溫州18.6%、銀川16.2%。
亞豪機構副總經理高姍分析認為,一季度之所以會出現一二三線城市房價普漲的現象,因素較多。其中,一線城市房價上漲過快主要是由於投資性、投機性購房者大舉入市帶動,而新城規劃等利好,對抬高區域房價乃至整體房價也起到了推波助瀾的作用;至於推動二三線城市房價上漲過快的因素則包括投資性置業因素、通脹預期因素、一線剛性需求客戶轉移至二三線城市置業等,這些因素均造成了二三線城市房價的水漲船高。
記者發現,在房價加速上漲的同時,近期,各部委有關樓市調控的表態再次昇溫。其中,銀監會就要求,各商業銀行不對投機投資購房提供貸款,如無法判斷,應大幅提高首付款比例和利率水平;住房和城鄉建設部也要求加快保障性住房建設,其中,公共租賃住房建設是下一階段工作重點,同時遏制部分城市房價過快上漲。
心態
恐慌、觀望情緒緣何並存
在房價持續飆昇下,購房者的心態開始出現分化。一部分消費者由於擔心房價再度上漲而恐慌,另一部分消費者則因房價超出購買力而被迫觀望。
記者了解到,在去年底國家系列調控政策出臺後,購房者的恐慌心理有所緩解,但『兩會』後,國家並沒有出臺進一步的緊縮性政策,房價再次抬頭,購房者害怕房價再漲,再度轉為恐慌。
『原本以為房價會降,想等著調整後再出手購房,但現在幾乎一天一個價,不買怕再上漲,沒辦法只好出手購房了。』北京市民李先生接受記者采訪時說。
李先生的心態是近期購房者的普遍心態,21世紀不動產分析師齊凡告訴記者,北京二手房市場繼1月至2月的市場對政策觀望,買賣雙方博弈以後,再次完全進入賣方市場,定價權完全掌握在賣方手中,頻繁漲價、坐地起價在北京二手房市場已經比比皆是。
她介紹說,目前北京購房客戶主要可以分為兩大類,一類是因為房價過快上漲而恐慌購房的客戶,基本上佔到總體購房者的六七成左右。這部分人群中以剛性需求為主,包括購買婚房、落戶、學區房等。因為剛性需求客戶很容易受到恐漲心理的影響,因此紛紛入市;另一類是因為房價上漲過快,價格過高而超出其購買能力,轉而被迫觀望的客戶。
『我想買一套50平方米至60平方米的小戶型自己住,目前能夠承受的單價僅為7000元每平方米,現在房子越來越貴了,而價格適中的中小戶型已經幾乎沒有了。以目前的趨勢來看,房價估計還得漲,但即便是現在的房價,我也已經買不起了。』在北京春季房展會上,某事業單位工作的王先生無奈地說。
這從一組房價數據中就可以看出端倪。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示,在4月預計開盤的40個項目中開盤均價已經達到了24150元/平方米,相比3月已經開盤的項目2 1 1 3 0元/平方 米繼 續上 漲14 .3%。五環內繼續突破3萬元,房價繼續暴漲。
北京的情況並非個案,21世紀不動產上海門店工作人員告訴記者,房東跳價之初,未能立即獲得市場支持。但隨著買家心理預期轉變,跳價已逐漸能被接受,有相當一部分購房者加入『追漲』行列中。
記者了解到,自3月下旬以來,部分城市包括新房和二手房在內,成交量快速放大,其背後,是消費者擔心調控失效,房價將加快上漲,因而倉促入市。這種恐慌性情緒在蔓延。與此同時,由於房價的持續飆昇,部分購房者已無力購房,無奈轉向觀望。
預判
更嚴厲的新一輪調控政策或將出臺
面對持續『高燒』的房價,接受記者采訪的業內外人士普遍認為,當前,房價過快上漲將逼迫更嚴厲的調控政策出臺。
北京大學房地產研究所所長陳國強說,目前樓市可謂高燒不退,價格依然堅挺,成交量也居高不下,可以說部分城市房價過快上漲的勢頭並沒有得到有效遏制,這顯然不是決策層所樂見的。但是這並不能說明政府的調控是失效或者失敗的。之所以效果不太理想,一是在政策執行和落實上有偏差,這方面地方政府和金融機構難辭其咎;二是在數輪調控之後,房地產開發商應對調控或者反調控的能力和經驗也在增強。
陳國強認為,從長期來看,遏制房價過快上漲的有效途徑還是要著眼於增加供給,釋放需求。近期,住建部、國土部等部委紛紛表態將進一步出臺調控措施,這是很有必要的,因為政策隨著市場的變化而加以調整,不過其效果仍有待觀察。
光大證券房地產分析師翁非玉認為,抑制房價過快上漲、保障民生的政策還沒有出完,後面的政策可能主要集中在土地等行政調控、信貸等方面。4月至5月是一個重要的時期,如果4月至5月房價繼續大幅上漲,不排除5月至6月間政府出臺比較強硬的抑制政策。
國泰君安房地產分析師孫建平也認為,以北京、杭州、上海等一線城市代表的房價恢復快速上漲,進而拉動全國房價普漲,將使得行業自身量價調整時間窗口加速到來,同時也必將迫使政策走向更加嚴厲。
對於可能出臺的調控政策,上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭接受記者采訪時分析說,新一輪調控箭已上弦,五項政策可能出臺。
第一,完善房產稅。重慶市關於特別住房消費稅和上海關於住房保有稅的消息,暗示國家極有可能在加緊研究物業稅的同時,暫且先在個別高房價城市試點完善房產稅,主要是將高檔住宅、多套住宅納入征稅范疇;
第二,進一步緊縮二套房貸,對於多套住宅首付比重還可能會進一步提高,貸款利率可能進一步提高,部分銀行將按1.1倍征收;
第三,經營性用地出讓方式將進行調整,綜合評標法將進行推廣,招標方式所佔比重將增加,但不會全面否定掛牌和拍賣的方式;
第四,土地增值稅將嚴格征收,尤其是對開發企業,也可能涉及二手房交易環節;
第五,對於少數高房價城市,將限購多套住房,尤其是對在本地沒有工作、沒有納稅記錄、沒有居住證的外地人,極有可能以行政乾預方式限制購買多套(比如二套以上)住宅。
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