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天津北方網訊:自4月17日開始的『新國十條』新政已屆百日,樓市步入深度博弈階段。經歷了三個月的洗禮,地產界已是『物是人非』。雖然從表面來看,各地樓價下跌只是『不咸不淡』,但在平靜背後,則醞釀著疾風暴雨:地價暴跌三成,促銷樓盤增多,曾經的『地王』集體出逃;由於業績不理想,超過20家大型房企的高管被更換。更麻煩的是,由於國際基金紛紛關閉融資大門,曾經『不差錢』的地產大鱷也資金吃緊,被迫借高利貸度日……這一切,讓人聯想起金融海嘯下蕭條的2008年樓市,頗有『鉛華盡洗』的感覺。
百日之後樓市調控將會去向何方?近期多個部門出面強調房地產調控不放松,意味著樓市仍將在高壓之下。隨著時間的推移,樓市正式從相持觀望階段步入短兵相接階段。
1
數據
房價:各地已現小幅打折潮
暗降樓盤增多但象征性折扣佔大多數
盡管日前調控放松傳聞不斷,但廣州樓市成交一路下滑早已是不爭的事實。成交壓力之下,降價的樓盤在逐月遞增。選取目前在售的100個樓盤,以陽光家緣4月網簽均價和7月1-19日網簽均價進行對比,發現有39個樓盤成交價銳降,所佔比例接近四成。成交價與4月相比輕微上揚的樓盤有32個,佔32%。另外有29個樓盤因為4月或7月沒有成交而無法對比。
在降價樓盤中,最高降幅達43%,大部分樓盤降幅在5%—20%之間。不過,廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,近期大部分樓盤都是推出樓層朝向不好的單位進行促銷,廣州還沒到全面降價的地步。
在北京,根據21世紀不動產等機構監測,目前存在打折、降價、促銷的新盤,已由6月底的80個,上昇到了現在的近百個。
不過,根據網易房產日前抽查北京在售的100個樓盤報價情況,仍有42%的樓盤死扛價格,表示出開發商展開與買家僵持到底的架勢:你不買,我也不賣———據統計,7月北京樓市計劃開盤項目僅28個,計劃開盤數連續三個月下降,而且過半項目價格待定。計劃7月開盤的純新盤為10個,佔總數的35.7%,而實際開盤的項目可能會更少。
在其他一線城市,許多樓盤也加入打折行列。深圳6月在售樓盤項目中,15個樓盤推出9.8折、9.9折的小折扣優惠。在上海,6月萬科的新盤價格也比預報價平均下降了近20%。
地價:地方政府賣地熱情消減地價料跌三成
相對於房價不咸不淡的降幅,地價的調整則直截了當得多。國土資源部日前發布的地價監測報告顯示,樓市的變動對土地市場產生了明顯的抑制效應。
今年第二季度,全國地價總體水平呈小幅上昇態勢,但增幅有所放緩。全國105個主要監測城市,地價總體水平為2756元/㎡,環比增長1.52%,與去年同期相比則增長了9.29%。居住地價增幅下降幅度最大,較上一季度下降了1.24個百分點。
但隨著土地溢價率的大減,地方政府出讓土地的積極性也在消減。業內人士普遍認為,上半年北京、上海、廣州和深圳的土地供應過於緩慢。萬科執行副總裁肖莉提醒,應關注目前土地供應和開發投資不足,將給明年帶來房屋供應不足的問題。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱分析,5、6月份土地市場和1—4月份相比,所謂『地王』已經不存在了,高總價地塊整體水平明顯下降;從樓板價來看,6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元,且無一地塊進入上半年前十的排行榜,樓板價水平持續降低。他預計,一線及部分二線城市地價將出現30%左右的回調。
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現象
面粉貴過面包→長三角頻現地王退地
今年年初,大小房企爭先擲下重金,顯示出紅火的拿地豪情;而進入7月後,當初的『香餑餑』成了開發商欲甩不能的『包袱』。
近日,長江三角洲傳出『退地』風聲。7月5日,南京榮盛置業有限公司發布公告稱,由於不能按合同約定交清土地成交款,公司於2007年12月以7.1億元拿下的南京棲霞區仙林地塊被南京國土資源局收回,1.065億元定金不予退還。據悉,今年7月2日,榮盛公司還拖欠該地塊4.26億元地款。
退地意味著巨額的保證金將打水漂,但繼續開發則有可能虧得比保證金還多。南京榮盛總經理孫天雲說,放棄這塊地,當初繳納的2.84億元土地出讓金,扣除掉政府沒收的1億元以外,還能退還1.8個億。把這1.8個億拿回來,去別的地方開發,利潤會遠遠超過被沒收的1億元定金,所以要主動退地。
這並非孤例。7月,上海、南京、溫州接連出現地王退地的消息,粗略統計,這3塊『地王』的開發商光保證金就將損失1.835億元。杭州今年至少有兩幅土地因未付清出讓金而可能被收回。
融資無門→開發商轉借高利貸
國際基金關閉對內地房企融資大門,1/3中小企業融資來自非正規途徑且利息驚人
缺錢就要貸。然而多次加息、上調存款准備金率後,從緊的貨幣政策已讓銀行大門緊閉。央行日前公布2010年上半年金融機構貸款投向,顯示受房地產調控政策影響,今年上半年房地產貸款增速明顯回落,尤其在今年二季度之後,房地產信貸呈現『急剎車』的趨勢。
屋漏又逢連夜雨,很多國際基金也關閉了對內地房企的融資大門。恆大地產總裁夏海鈞談及融資時曾慶幸:『我們之所以在年初1—4月份兩次融資,就是看到了國家宏觀調控要調整的趨勢,因此1月份從國際上融資7.5億美元,此後國際資本市場就關閉了,很多企業發債都發不出去。』
據報道,7月20日,摩根士丹利國際金融服務公司正考慮削減其房地產投資業務甚至予以出售。
資金鏈緊縮正將房地產開發商推向民間高利率融資之路,最缺錢的開發商選擇成為最大的賭徒。中房協相關負責人披露,目前全國約有1/3的中小企業融資來自於非正規金融途徑,且利息驚人、數額驚人。『相比之下,廣源房地產一年以前以年利率18%借1億元的事件只是小兒科。』華遠集團總裁任志強在其博文上也談到『一周前一個地產公司缺錢而借高利貸』的消息,他形容此事『再次引起了上面的關注,我又再次接受委托就房地產信托基金的情況收集資料,並提供研究報告』。
權宜之計→亞運地王抱團取暖
業內人士形容表面看是入股實則像賣樓
不願意被逼進單行道的開發商,絞盡腦汁進行股權轉讓融資。如被譽為廣州最大地王的亞運城項目,就以添新主的方式進行了融資。
半年前,富力、碧桂園、雅居樂三大開發商聯手,以255億元的天價奪下該項目。然而,4月調控政策一出,讓富力聯合體的資金鏈變得並不輕松。據瑞銀證券發布的研究報告,若此輪房價跌勢持續,富力2010年淨負債率將達到驚人的157%,而碧桂園和雅居樂2010年的淨負債率將分別達到63%和95%。由此,255億元亞運城項目的分期付款,對富力聯合體無疑是一顆定時炸彈。
業內專家分析,耗資255億元拍得的亞運城項目需要賣到1.3萬元/㎡纔有盈利空間。然而,當前樓市的基本面已經很難與去年相比。為了減輕資金壓力,富力聯合體必須加入新的外援,避免亞運城也出現進退兩難的局面。這時,中信和世茂的加盟,的確算是在情理當中。6月24日,亞運城項目完成了若乾股權的轉讓。世茂和中信分別斥資1.5億港元收購項目公司20%的股權,同時支付相應部分的土地款。
人事風暴→樓市調整觸發房企高層地震
房企『易將換帥』逾20例
房地產企業要承受的,還不只是『錢的事兒』。2008年樓市調整時所引發的人事動蕩,2010年正在重新上演。
4月以來,密集的高管變動潮一直襲擊大型房企,換帥風潮亦愈演愈烈:趙漢忠、張華綱與金地董事長凌克被譽為金地『三駕馬車』,如今已去其二;保利地產董事長李彬海和中國建築董事長孫文傑退休;而民營地產開發商中,龍湖地產的首席財務官林鉅昌及SOHO中國的財務總裁王少劍亦先後辭職。此外,綠城、萬科、世茂、保利、金地等地產企業都有高管變動。最新的一例則是7月22日,碧桂園對外公布委任執行董事及變更總裁,莫斌獲委任為碧桂園總裁及執行董事,崔健波辭任總裁。
據不完全統計,『4·15新政』百日,離職、跳槽、調任的房企高管已超過20例。
這一輪房地產界的人事變動,每家公司都各有其原因。但是業內人士分析,這些離職事件都有一個共同的背景,就是房地產企業普遍面臨著宏觀調控的壓力。
3
下半年研判
觀點一
利益博弈日趨激烈
調控政策或逆轉
新政百日,樓價的下降趨勢已逐漸清晰:5月,不少樓盤依舊慣性漲價;6月份,漲價樓盤已減少5成,降價樓盤翻倍增加;進入7月,價格松動現象增多,促銷潮蔓延。
在此關頭,關於『放松調控』的傳言甚囂塵上:首先是央企近日拿地頻繁,再到住建部官員公開宣稱第三套房不放貸及限購政策可能退出,引起業界猜測。盡管隨後相關部門均一一否認,但本輪房地產調控背後各方利益集團的博弈已經達到相當激烈的程度。
評級機構穆迪發布的研究報告表示,中國樓市調控政策極有可能逆轉,因為政府不太可能容忍房價大幅下滑。預計一旦市場達到平衡,規定將會放寬,或許是在同比價格漲幅達到5%左右的時候。
觀點二
降價纔剛剛開始
調控力度繼續從嚴
宏觀調控下,仍有部分開發商展示出其『財大氣粗』的態度———北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強在博客中表示,2009年的豐收讓更多的企業手中擁有了大量的現金,2009年的救市政策也讓許多開發商抱有幻想,同時,中國的宏觀經濟並未出現嚴重的緊縮和通脹,『為什麼要降價』?
認為樓市已真正拉開降價大幕的人並沒有幾個。財湘證券房地產分析師張化東表示,目前房地產調控政策還處於強化執行階段,除非季度GDP增速下降至2009年一季度GDP增速6.5%的歷史低位,否則房地產政策不存在『放松』現象。
國土部部長徐紹史日前表示,將進一步加強房地產用地管理和調控。而此前國土資源部總規劃師胡存智透露的國土資源部將嚴格規范土地出讓制度如『保證金不低於出讓最低價30%』以及1個月內交齊全款,開發時序及周期等明確要求有可能實現,都表明開發市場方面將繼續嚴控。
廣州:下半年會降10%?
在京滬穗深一線城市當中,廣州房價相對而言算是比較趨於理性,再加上今年由於亞運因素影響,廣州樓市肯定不同於其他一線城市。下半年廣州樓價走向何方?趙卓文認為,決定下半年廣州樓價走勢,有3個因素非常關鍵。
在趙卓文看來,下半年亞運城的推出,將對樓市產生很大的影響。『這個項目具有「指標盤」的意義。』同時,隨著亞運城的推出,下半年廣州將會『不缺房』。
其次,要關注廣州市政府下半年的『賣地速度』。他指出,上半年廣州土地出讓和其它城市一樣,基本上『沒有完成任務』,無論是從地產財政收入需要還是從維持樓市平穩發展看,政府下半年必須加大『賣地速度』。下半年預計賣地面積會在2-3平方公裡,收入在200億元以內。
第三,房貸政策有可能松動。『目前的「量跌價穩」絕不是管理層想要的結果,「量穩價跌」纔是管理層所希望的。「保量」是目前宏觀經濟發展對房地產行業的客觀要求,而要「保量」,房貸政策的松動是必要的。』
綜合多種因素來看,趙卓文判斷,廣州樓價下半年走勢以『降』為主,但幅度不會太大,正常幅度在10%以內。
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