本書是作者10年地產生涯的真實寫照，既有其作為『中國地產第一CEO』的豪情與精進，通過親身感受講述職場成功之道，又有其與地產名流的逸事及友情，也見證了民營房地產企業輝煌的發展史，披露了地產圈不為人知的內幕。

　　上集回放：據不完全統計，截至2008年5月30日，房地產業向地震災區捐款近25億元人民幣，地產人還親赴一線救災。

　　四十六、御寒之術

　　經歷了2007年的一系列針對房地產以及相關的金融產業的調控之後，中國的房地產業在2008年初春遭遇到了料峭的『倒春寒』。

　　富力披露2007年年報，媒體關注年報中的高負債率，一時間對富力的質疑之聲四起。天津公司的整個班子背負了40億元的業績壓力。很多媒體一講到富力就把公司與『資金鏈緊張、降價銷售、暫不購置土地、A股延遲上市』等聯系在一起。在『兩會』期間，中央電視臺經濟頻道一檔晚間欄目也將房地產公司不容樂觀的財務狀況作為報道主題，舉的負面例子一個是恆大地產，一個就是富力。關於富力的財務狀況，市場上同樣有很多負面聲音。有人說富力的速動比率低；有人說富力的負債率高；有的人甚至說富力的現金只有13億元。實際上，富力從2007年9月就醞釀回歸A股市場，回歸期限卻一拖再拖。

　　長期以來，我認為富力從前的優勢首先在於拿地能力，在此時這一優勢還將發揮巨大的作用。其次是成本控制能力及盈利能力，但是在原材料價格持續攀昇、工程管理控制能力有限、供應商能力參差不齊的情況下，這一優勢正在成為制約公司發展的『短板』。另外是融資能力，來源於持續增長的優質土地儲備和連年增長的利潤，銀行有信心貸款給富力。而國家宏觀調控的嚴苛、貸款的不斷放緩、金融市場的不穩定、原材料價格的不斷上漲使這一優勢已不在。因此，除了拿地的優勢之外，富力在成本控制和工程管理能力方面顯露出了明顯的劣勢。

　　2008年7、8月，因為銷售不暢，富力調低了部分樓盤售價，引發富力京津地區大規模退房。另外，奧運的臨近還影響了北京、天津工地的工期。萬科已經采取了必要的降價行動，並且取得了一定的效果。富力集團高層領導已經意識到問題的嚴重性，連續兩次召開關於成本控制的會議。我依據多年來在房地產業的經驗，就富力的成本控制、企業管理等方面的問題，寫就《目前形勢下關於富力集團發展的幾點建議》呈報給了兩位老板，建議重點在以下幾個方面予以完善、提高——一是調整銷售策略、快速銷售、加快回款。二是進行全國性的項目遴選，確定停、開工項目。對於住宅項目，因為其短期內可以變現，如果成功銷售，可以快速回籠資金，緩解公司資金現金流緊張狀況。對於公建項目，如果沒有合同明確約束，暫且緩建或停建各地的公建項目。對於已經建成的持有型物業，建議尋找買家，快速出手，回籠資金，減緩資金壓力。經過項目遴選後，必須保證所要進行的工程用款及供應用款。在工程用款、供應用款上也要進行分析，如果是停、緩建項目的用款，其用款計劃務必要調整。如果是重點項目的用款，即要發揮集團財務的管理優勢，全國資源共享、地方資金支持重點項目的開發。三是繼續增強對產業鏈的掌控能力。四是增強資金運作的能力。五是建立成本控制體系。有些建議被老板采納，並付諸實施。為了更好地統一認識，認清形勢，堅定員工們的信心，我有意識地在那一期《新富力》雜志的卷首寫下了《過冬的智慧》一文，讓大家對這個冬天有更加理性的認識。其實，富力的冬天也沒有很多人預想的那麼漫長，不經意間又迎來了春暖花開的季節。

　　由於住房剛性需求釋放、國際熱錢湧入、實體經濟的避險資金進入樓市，還有受國家4萬億投資帶動等等因素的共同影響，富力迎來了2009年的小陽春，首季協議銷售額達83億元。各地樓市也紛紛出現回暖跡象。富力並沒有在小陽春行情之後采取消極策略，除了一方面獲取土地之外，還調高了當年的銷售目標，增加了新開工面積，並為新購置土地項目動工展開了一系列准備工作。市場又進入了新的輪回。

　　東方出版社出版