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有切實改善住房條件需求的購房人是否也有機會享受貸款優惠?或許住建部政策研究中心提出的建議會讓上述人群看到一絲曙光。昨日,由住房和城鄉建設部政策研究中心主辦的第六屆中國房地產業分析和預測高峰論壇在京落幕,住建部政策研究中心副主任秦虹在論壇上發布了2010年第二期房地產政策評估報告。報告建議應動態管理二套房貸款,保護真實購房需求。
對一年內售房者恢復優惠
想買期房,手裡的房不賣只能按照二套房辦理貸款,手裡的房賣掉又『無家可歸』,樓市新政實施後,很多改善型購房人都遇到了這樣的困擾,而其中相當一部分人又切實存在合理的購房需求。
針對這一狀況,秦虹代表住建部政策研究中心提出建議:應該動態管理好二套房貸款,保護好真實的住房需求。『我們對第二套購房貸款的利率是懲罰性的,但實際上目前真正改善型住房需求非常大,也將是支橕中國房地產市場未來五到十年一個最重要的主體,對這部分真實的住房需求應該保護好。』秦虹說,『我們覺得可以提出一個建議來,比如一個家庭買了第二套住房,如果一年內你把家庭名下的第一套住房賣掉,家庭名下仍然還有一套房的話,應該重新和銀行簽訂合同,來恢復你第一套房貸款應有的優惠利率。』
秦虹表示,這種做法在國外並不鮮見:『2008年,美國政府為救助面臨大量失房的家庭,采取了一項重要措施,就是讓這些家庭和銀行重新簽訂貸款合同,降低利率和延長貸款期限,使一大批低收入家庭在重新簽訂合同之後保住了住房。這個就是保護真實改善型住房需求,在政策上應該做到,因為這是房地產市場的核心,也關系到大量民生問題。』
地方政府應合理調整地價
事實上,新政實施以來,各地不僅商品房成交量大幅下降,房價的上漲幅度也出現了明顯回落,高價地王已經很少出現,個別城市開始出現土地流拍。那麼下一步房地產市場的走勢怎麼判斷呢?住建部政策研究中心認為,未來房地產市場調整實際上取決於整個商品房成交量、房價以及土地價格三者之間的相互影響。在不同的地區,不同項目表現一定不同,但總體上房價調整的底線取決於土地的重置成本,即地價。
『如果調整價格,能夠把商品房賣出去,同時又能夠便宜地把土地拿回來進行再開發,擴大再生產,這對開發企業的持續發展就是有意義的。所以現在土地的重置成本將決定整個商品房價格的降價底線。而房地產價格的下降將會利於整個成交量的回昇。』秦虹說,『開發企業要認清當前的政策和形勢來積極做好企業戰略的調整,不僅開發企業,更重要的是地方政府也要認清這次中央國務院調控政策的方向,同時做好地價合理的調整。』
下半年或迎來銷售集中期
秦虹表示,4月樓市新政的實施,將使房地產市場供求關系發生變化。『盡管中央18.5萬公頃的土地指標目前只完成了25%,但是我們認為即使今年土地和商品房的供應量不變,僅是控制住了投資性需求,提高了貸款購房的成本這兩方面,也將使供求關系發生轉變。』秦虹說。
她認為今年下半年各城市將面臨銷售集中期。『2009年第四季度,在刺激政策帶動下,開發企業開始大幅增加投資,由於投資有慣性,到目前所有房地產開發的前期指標都在歷史高位,這預示著下半年必將經歷一個銷售的集中期。』秦虹說,『更何況在新政出臺之後一些東部大城市本來預計在5月、6月開盤的項目由於難以定價推遲了開盤,更加重了今年下半年集中銷售的壓力。』
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