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天津北方網訊 今後,業主如不交存專項維修資金、拒付物業費,業主大會可對其選舉權、表決權予以限制。昨天,北京市住建委公布《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的征求意見稿,向社會公開征求意見和建議。
修改規則配套新物管辦法2008年底,北京曾公示實施了《業主大會和業主委員會指導規則(試行)》。市住建委相關負責人表示,此次是按照今年十一將實施的《北京市物業管理辦法》,對原先的指導規則進行修改和豐富。從業主大會的發起籌備、到業主大會的成立、首次業主大會召開,到業主大會如何履行職責,並對街道、鄉鎮的指導職責也進行了規范。
『圍繞著業主大會啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難問題,《物業管理辦法》提出了解決的措施。《指導規則》也是圍繞著這「五難」,確定了具體的操作細則。而且,由於《物業管理辦法》的篇幅有限,有些在《辦法》中無法體現的條款,這次也納入到《指導規則》中。』這位負責人說,《指導規則》將作為《物業管理辦法》的重要配套政策,配合《辦法》一起實施,將成為業主大會、業主委員會成立和活動的具體操作規程。
業主大會備案禁收費用啟動難、籌備難、備案難,是很多業主大會成立時遭遇的難題。
為解決啟動難,《指導規則》中確定了雙啟動的原則。已交付業主的房屋面積達建築物總面積50%以上的,開發商應向街道、鄉鎮報送籌備首次業主大會會議所需的資料,推薦業主代表作為臨時召集人,召集5%以上業主向街道、鄉鎮申請成立業主大會。同時,5%以上的業主也可自行向街道、鄉鎮提出成立業主大會的書面申請。
對於備案難問題,《指導規則》擬規定,首次業主大會召開並形成決議後,業委會要在30日內,持相關材料到街道、鄉鎮備案。材料齊全的,街道、鄉鎮要當場備案,備案不得收取費用。
是否限權由業主大會決定《指導規則》擬規定,業主有損害業主共同權益行為的,包括不交存專項維修資金、拒付物業服務費用和其他應當分攤的費用等,業主大會可在管理規約和業主大會議事規則中對其選舉權、表決權的行使予以限制,並向街道辦、鄉鎮人民政府予以說明。
市住建委相關負責人表示,這並非代表業主拒交物業費就一定會被限制選舉權和表決權。『這只是在規范性文件中,給予了業主大會這項權利。但實際操作中,體現的還是業主自治的原則。是否進行限制,是通過管理規約、業主大會議事規則等業主的共同約定來決定的。而且《指導規則》用的是「可以」的字眼,是否限制是業主大會來決定的。』
提示:《指導規則》征求意見時間為8月13日至8月27日,社會各界可通過市住建委網站(www.bjjs.gov.cn)提出意見和建議。
1 破解業委會換屆難 業委會每兩年換1/3委員《指導規則》擬規定:業委會委員實行任期制,委員任期最多不超六年,每兩年更換部分委員一次。業委會委員在召開第一次全體委員會議時,應按委員在業主大會選舉過程中得票多少,將全部委員分為三組:得票較少的一組委員應於第2年年終改選,得票居中的一組委員應於第4年年終改選,得票較多的一組委員應自第6年年終改選。
【解讀】北京市住建委相關負責人說,以往北京各小區業委會采取的是整體換屆方式,不少小區出現換屆難問題。如上一屆業委會不願退,新的業委會又要接。而且在交接過渡期內,會出現『真空』狀況。
『所以,今後業委會采取的是換人不換屆方式,每2年換1/3的業委會成員。就好比一杯水,每次換一些,卻始終是滿的,可以讓業委會工作具有持續性。
他表示,業委會主任和委員可連選連任,委員每2年更換1/3,可以是新委員,也可以是老委員。
業委會換屆『停頓』一年有餘
【案例】 建外SOHO東區 業委會換屆『停頓』一年有餘建外SOHO東區去年11月出現停電危機,使其物管亂局被廣為報道。該小區業委會早在2月就已到期,6名原業委會成員辭職,原主任一直掌管公章,換屆工作一度停頓,加劇小區物管矛盾。直到今年4月,在建外街道的協助組織下,建外SOHO東區召開了第二屆業主委員會候選人產生大會。4月,新一任業委會誕生。
2 破解業主大會決策難 業主可網上短信投票表決《指導規則》擬規定:北京建立業主決定共同事項公共決策平臺,法律、法規、規章規定需業主共同決定的事項,業主可通過公共決策平臺進行決策。業主大會決策時應通過北京市業主決定共同事項公共決策平臺進行。
【解讀】北京市住建委相關負責人表示,業主決定共同事項公共決策平臺正在籌建中,將於今年十一前啟用。今後,業主大會決策公共事項時,業主們的投票就可在這個平臺上實現。
這個平臺包括多個系統,將來,每個業主都會發一張業主卡,通過卡號和密碼登錄系統,對業主大會提出的事項進行表決。考慮到一些業主可能出差不在家,造成業主大會決策難。在新平臺中,業主可通過網上投票,也可通過手機短信投票解決這個問題。此外,決策平臺也將發揮核查作用。
他透露,今後,包括專項維修資金查詢在內,所有涉及房屋的事務,都將集成在業主卡中。目前市住建委還正在制定決策平臺的操作細則。
【案例】 現代城 書面業主大會遭質疑一直以來,朝陽區現代城業委會都是以書面形式召開業主大會,但今年4月業主劉先生卻對此提出異議。他征集百餘業主書面簽名,要求以業主代表集中討論的方式召開業主大會,以充分表達少數派意見。現代城業委會已貼出公告否決這一提議。
3 破解業主大會成立難 籌備組長可由公益律師擔當《指導規則》擬規定:街道辦事處、鄉鎮人民政府應自接到成立業主大會申請之日起60日內,指定代表擔任首次業主大會會議籌備組組長,組織建設單位、業主代表等成立首次業主大會會議籌備組。
北京鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和運作提供法律服務,提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師擔任籌備組組長。
【解讀】北京市住建委相關負責人表示,由於擔心業主們對於街道、鄉鎮來指定籌備組長,可能會有不信任。因此《指導規則》中提出,可由公益律師來擔當籌備組組長,公益律師相當於一個獨立的第三方,更加公正。『我們現在正與律協商討,推進公益律師參與業主大會的籌備。』
【案例】 當代城市家園 找街道辦100餘次未能備案2005年,當代城市家園第一屆業委會成員集體辭職,業委會陷入癱瘓。三年後,當代城市家園業主於2008年初自行籌備換屆,並於2009年3月選舉出第二屆業委會。但第二屆業委會在向清河街道辦備案時遭拒,一年中找了街道辦100餘次未能備案。新業委會向海淀法院提起行政訴訟被駁。
今年5月,業主代表大會以決議形式要求業委會繼續開展工作。(記者馬力)
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