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作者:王海濤
在上周推出調控房地產的措施之下,昨日,房地產股和金融股全線暴跌。盡管有其他空方因素的存在如高盛事件以及股指期貨的放大效應等,但不可否認,此次調控舉措,必將對地產企業的業績帶來『負面影響』。與此同時,北京也出現了投資客集中拋售二手房的情況;調控的效果已經初步顯現。
其實,在此之前,房地產股已經調整很久了,地產股股價並未隨房價高歌猛進。資本市場對於房價的暴漲是相當警惕的,擔心無形之手隨時會給房價剎車。可以說,當房價失去理性的時候,房地產股已經提前回歸理性。
但是,類似的調控和房價隨之出現調整的情況,以前並非沒有過。遺憾的是,由於種種原因,歷次調控並沒有成功。在調控措施出臺一段時間以後,房價反而出現報復性反彈。那麼,此次的政策,是否就真的能實現房價的穩定呢?這還要看此次調控能否持續,而調控能否持續,還要從此輪房價大漲的宏觀原因分析:
首先,市場流動性充裕,房價的飆昇已經成為一種貨幣現象。2009年中國的新增貸款達9.6萬億之巨。不管相關部門如何否認4萬億中央投資資金沒進入房地產領域,畢竟,天量的資金從銀行出去了。也就是說,市場上的錢多了。錢突然大幅增多,就必然稀釋錢的『價值』,也就是說會形成通貨膨脹預期。在此背景下,必然會有資金進入樓市避險。這些避險資金,我們往往將其斥為『炒房』,並不由自主地從道德上予以譴責。但這種譴責其實毫無意義,財富的擁有者,在不違背法律的情況下,采取保值增值的舉措無可厚非。
其次,價格上漲必然是供需矛盾的體現。地王的頻頻出現,顯然是土地供應不足所致。房價的頻頻上漲,必然是住房需求增加所致。
最後,或許是最為關鍵的,還是在面對房價大幅攀昇的局面時,地方政府無降溫的衝動。因為降溫必然影響經濟增長,地方政府顯然不願意上交一個經濟增速下滑的答卷。也正因此,在屢屢的中央調控措施出臺之後,地方政府缺乏積極性。
回顧以往的調控,不難發現,有些政策,在出臺之初,不可謂力度不大,但在實施了一段時間後,卻是不了了之,政策最後成了擺設。比如,2006年推出的『國六條』,曾規定凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。後來,這樣的規定,幾乎被人淡忘。
如果調控僅僅靠一個文件,其效果也容易被現實消解甚至遺忘。文件固然可以有很大的威力,但與法規比起來,其效用隨著層層的落實,往往是遞減的。相關主體違反的文件規定,面臨的是上級的問責,但此類問責,隨著層層的落實,其威力往往也是遞減的。況且,上級如何有精力問責呢?再者,面對相關主體不遵守文件,民眾往往是不容易監督的。
因此,在為這一輪房市調控初現成效慶幸時,也要注意『剩勇追窮寇』,保證政策的持續性和落實效果,以免『越調越高』的現象在中國樓市重現。
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