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4月至7月,『12.8%、12.4%、11.4%』,一條平滑向下的房價漲幅曲線顯現出來。
『房地產仍然是一個脆弱的產業。』昨日,在『華中科技大學房地產卓越總裁高級研修班』的演講中,陳淮一上來便給出結論。
陳淮,住建部政策研究中心主任。昨日,近3個小時的演講中,他思維極度『敏捷』,針對開發商『成本』與『暴利』,陳淮昨日一一揭底。他說,即使房價低於成本,開發商也不會緊張,他們始終有得賺。
『房子的核心功能是居住』
房價向左還是向右?牽動買房人神經。這同樣也是昨日在場的一大群武漢地產商的關注所在。
『不要因為政策而裹足不前,也不要盲目追求利潤而破壞產業生態平衡。』一開場,陳淮便毫不客氣地說出了開發商、銀行與消費者之間存在的問題根源。
現階段,樓市的狀況是:市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購,市場不好就恐慌性拋售。
陳淮指出,不論市場現狀如何,不動產最核心的功能都是居住,只要有居住需求,市場就會繼續發展。所以,購房者首要的購買條件應當是自己的居住需求,而不是單純的投機心態。
『盡管最近樓市逢多事之秋,但對於買房人來說,其長遠發展仍是利大於弊。』在陳淮的分析中,畢竟市場擠出泡沫,高溫冷卻,長期發展趨於穩定,價格維持在相對平穩的狀態,對於購房者和房主來說,『不必再為一時的漲跌惶恐,這纔是房地產發展的健康狀態。』
『暴利』與『降價』無關
有人說,房價上漲有兩個方面原因:一是政府導致地價上漲;二是開發商謀取暴利。
『把這兩個問題解決掉,房價一樣會漲。』陳淮舉了個例子:假定武漢內環線蓋房子不要錢,土地也不要錢,『開發商都學雷鋒,只算1000元/平方米的建安成本,再1000元/平方米出售。』『如果二環線的人想買內環線的房子,房東開價2000元/平方米,結果會怎樣?很簡單,只要有一戶人家2000元/平方米出手成功,那麼,所有人都會賣2000元/平方米,也就帶動了內環線整體均價上漲。』
『那麼,開發商到底有無暴利呢?有!』陳淮的舉例同樣生動:假定開發商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元,但可能開發商的自有資金投入只有2000萬元,其餘資金來自銀行的開發貸款、購房人的按揭貸款等。』他說。『開發商降價的降價空間取決於成本利潤率,而開發商的暴利來自於資金利潤率。』陳淮一語道破,別以為開發商有暴利就有降價空間,『其實那是兩碼事』。
低於成本價開發商仍賺
現階段,不少樓盤在降價,更有些開發商明言,價格已經降到了成本之下。這是否意味著這些企業在做『賠本買賣』?在陳淮看來,降價銷售,即使是價格降到了成本之下,開發商也未必沒有利潤可圖。
『假定開發商當初以每平方米5000元的樓面價購入土地,現在同樣土地的樓面價降到3000元;如果開發商的現售樓盤單價降低1000元,即使銷售價降到了財務成本以下,也不意味著真實意義的"虧本"。』他指出,由於開發商已經重新獲取完全相同的生產要素,也即重置成本已經降低了2000元。『這時,房價降價1000元的開發商實際獲取了1000元的利潤,同時可擁有與未降價前完全相同的再生產條件。』他說。
著名經濟學家,住建部政策研究中心主任陳淮。(資料圖)
本報記者
倪娜 攝
中房協:再出緊縮政策將影響房屋供應
8月12日,中房協副會長朱中一表示,中房協已多次『上書』國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策,否則將影響房屋供應,帶來新的問題。此言輿論和民眾廣泛質疑。
朱中一認為:房地產市場也有自身的規律。根據現在的數據分析看,新政不僅影響著購房人的預期,也同樣影響著開發商的預期。我國多個城市土地供應量出現下滑,也就意味著未來一到兩年,市場供應的房屋會減少。而剛性需求是沒有變化的,因此那時有可能再出現新的問題。所以說,穩定預期,也要穩定開發商的預期,政策必須有連續性和穩定性。這樣房地產市場纔會逐漸變得健康有序。
朱中一還認為,新政將持續比較長的時間。現在投資性的需求正在被踢出房地產市場,今後也不能讓房地產成為投資產品,所以新政要堅持下去。不過,國家應該考慮開闢新的投資渠道,讓百姓多餘的錢能夠有分流渠道。
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