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在今年1月國務院辦公廳的相關通知中,提出各地要加大交易資金監管力度。而4月住建部發布的相關通知中,明確要求各地要加快完善商品住房預售資金監管制度,尚未建立監管制度的地方,要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用於商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
事實上,本市是實行商品房預售款監管的『先驅』。2008年6月,本市下發了《天津市新建商品房預售資金監管辦法》。當年11月1日起,選擇6家房地產開發企業的8個商品房項目進行試點;2009年8月20日起,在市內六區實施預售資金監管制度,截至去年年底,市內六區共有32家房地產開發企業的36個新建商品房項目辦理了監管手續。去年12月25日起,市內六區以外行政區域也全面實施預售資金監管,從此實現『全覆蓋』。
業內資金監管促進新房上市中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝表示:『本市從去年已開始實行預售資金監管,但是按比例監管,開發商對部分預售資金還有操作空間,現在所有預售資金都要監管,比從前更嚴厲了。』
業內人士透露:『對房地產開發企業來說,可能下面的執行層面還沒有明顯感覺,但對企業高層而言,壓力比較大,因為該花的錢必須得花,而可供調度的資金卻比從前緊了。』
在鍾文輝看來,資金監管將使開發商對銀行貸款等融資渠道的依賴度提高。『失去預售資金這一大資金來源,開發商肯定要提高其他資金來源的比例。大開發商規模大、實力雄厚,銀行比較願意貸款,融資相對容易,而在當前銀行對房地產開發貸款監管更嚴格的情況下,小開發商想從銀行獲得貸款比較困難。』他預計,該政策將促使房地產行業整合。
國家統計局網站1至7月數據顯示,房地產開發企業本年資金來源38876億元,同比增長39.4%。其中,國內貸款7539億元,增長29.3%;定金及預收款9356億元,增長30.3%。二者佔比分別為19.39%和24.06%。
鍾文輝表示,在預售資金監管之前,開發商的預售收入可以買地或用於其他用途,全部監管後,只能用於工程建設,會促進開發商加快工程進度,從而帶來市場有效供給的增加。
開發商規范建設力度和周期天津市一些開發建設企業負責人表示,盡管對企業『擴大再生產』可能會產生影響,但總體上此舉能夠督促開發企業理性健康發展。
『開發商持有預售資金自己支配跟接受監管肯定不一樣。以前有資金可以拿地,也可以投資下一個項目。現在專款專用只能集中精力乾好眼下的項目。』天津中心濱城房地產開發有限公司副總經理傅曉冬表示,『這不僅是配合調控,也是保證市場正常秩序的重要舉措,可以保證建房的力度和周期,保證買賣過程不產生其他糾紛,好處很多,應該是政府會長期堅持的政策。』
據業內人士透露,目前八成以上商品房都以預售形式賣出,在進行預售資金監管之前,開發商都是靠預售款不斷滾動來以小博大,有些甚至只投資三到四成資金就勉強啟動,特別是多項目之間的拆借,讓開發商擴張更快,同時也有很多企業因瘋狂擴張而在項目建設中途深陷困境。
SOHO中國董事長潘石屹日前也透露,收入由銀行監管,對房地產的影響是巨大的,將使資金鏈斷裂的潛在風險驟然加大。『到現在為止,房地產開發商有一半「活」錢變成了「死」錢。』他就此得出結論:從錢看,房價要跌。
專家觀點 長遠應探索差別化政策天津市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄表示,此舉有利於保障買房人交易安全,有利於開發商建設企業誠信,有利於市場規范交易和開發秩序,均是利大於弊。但是長遠考慮,仍有必要探索差別化的監管政策,使部分信譽良好、實力優秀的企業獲得長足發展。
據介紹,與購房人直接發生關系的預售資金監管在保障購房人利益方面起到至關重要的作用。『對現金流的掌握是控制市場的重要手段,購房人在預售階段繳納的房款能夠由第三方監管,在保證開發商交房以及後續糾紛的維權方面是一張有力的「牌」。』劉玉錄表示。
他同時表示,我國房地產企業多數只有10至20年的歷史,財務、誠信等方面仍在建設過程中,由政府出面監管部分資金對公司的長遠發展、建立企業誠信、防范資金鏈風險等方面都非常有利。『是否對全部企業的所有項目全部監管有待商榷。長遠考慮,對於信譽良好、實力優秀、項目風險較小的企業和項目可以探索差別化監管。采用合理的考評機制,將預售資金使用權開放一部分給部分企業,使錢流動起來產生效率。』
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