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編輯同志:
天津北方網訊:我兒子准備結婚,我想給兒子買套房。最近我收到很多售房廣告單,大部分都是北辰、西青、武清、寧河等區縣的房源。有一片公寓,超低價位,房子的價格在每平方米2000多元,我覺得價位很合適,雖然遠一些,但是性價比還挺高的。宣傳單也做得非常好,介紹的周邊環境、物業、交通情況都讓人滿意。於是我坐看房車去看了房子,但是實際情況並非如此。為了放心購買,我讓售房人員出示賣房的合法手續,這時纔發現這些房子基本都是小產權房,有的只有村委會蓋章的證件,有的連售房證件都沒有。幸好我當時沒有交定金,不然有可能都退不了了。作為普通老百姓,買一套房子不容易,這些售房廣告單不讓人放心。
讀者王先生
記者暗訪發現問題不少
接到讀者來信後,記者對信中提到的這片公寓進行了暗訪。據銷售人員介紹,這片公寓每平方米均價2500元,屬於還遷房。如要買房的話,不能使用貸款,只能一次性付清全部款項。記者詢問這些房子有沒有《房屋所有權證》和《土地使用權證》,銷售人員說沒有《土地使用權證》,都統一在鎮裡。記者表示這些房屬於小產權房,害怕購買承擔風險,以後不能轉讓。銷售人員承諾:買完房子5年後,如果交足一定的地稅,所買房子的產權就可以變成70年的大產權房。
據記者調查,本市小產權的房子不少。位於東麗區的某居住新家園項目,緊鄰外環線,到和平區僅需40分鍾車程。目前,在售房屋起價3300元/平方米。房子有如此低的價格和好的位置,市裡的人卻不敢買。
據了解,該居住新家園是東麗區大畢莊鎮一村委會建設的住宅項目。
從河北區趕來的市民劉女士表示:『這裡的房子沒有保障,裡面的問題太多,買房不能寫自己的名字,我不打算買了。』劉女士從同事那兒得知,這裡有低價的小產權房,她已經來過兩趟了。
此外,位於西青區密雲路的一個家園,在外環線以內,位置較好,但只能一次性付款,村委會出證明,也是小產權房,但售房人員在賣房時含糊其辭,很難讓消費者明白其中的奧秘。
不同種類房屋有不同產權
如今,市場上出售的房屋類型各異,老百姓在購買時該怎麼區分?市房管局有關人員接受記者采訪時介紹,不同種類房屋有不同產權。這些房屋種類中,國家正式批准和受法律保護的,是大產權房。大產權即擁有房屋全部產權,購房者有《房屋所有權證》,可以合法進行二手房交易。這些房是70年產權,可以做公積金與按揭貸款。大產權房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。而與其相對的小產權房,並不是一個法律上的概念,而只是人們約定俗成的一個稱謂。目前通常所謂的小產權房,也稱『鄉產權房』,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,沒有真正的產權。所以,小產權其實就是『鄉產權』、『集體產權』。該房擁有部分產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區別在於土地使用權。這種房沒有國家發的《土地使用證》和《預售許可證》,購房合同國土房管局也不會給予備案。小產權房是在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用。小產權房不能做公積金貸款,有的按揭貸款也不可以,只能一次性付清全部款項。這種房子的價格只有同樣位置商品房的30%—50%。
購房需看『五證』『二書』
南開區房管局產權科有關人員告誡,購房時一定要看『五證』、『二書』,以此來判斷有無法律保障。購房者在購房前應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的『五證』:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(《建設工程開工證》)、《商品房銷售(預售)許可證》。其中最重要的就是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,這兩證表明所購房屋是否屬於合法交易范疇。如果這兩個證具備了,一般原則上就沒有問題,特別是《商品房銷售(預售)許可證》。小產權房是不可能具備這個證的。購房者在查看『五證』時,一定要看原件,復印件很容易作弊。『二書』是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,可以作為商品房買賣合同的補充約定,並且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
對於小產權房,房管部門有關人員說,雖然其售價遠低於商品房,受到一部分人青睞,但在現行體制下,小產權房的風險是顯而易見的。一是很難在市場上轉讓,二是一旦小產權房所在的土地改變用途,很難得到賠償。因為它不受國家法律保護。消費者即使是自住需求,購買小產權房也需謹慎。
市消費者協會提醒,消費者買房時,一定要注意嚴格審查開發商的土地批准文件。消費者簽訂購房合同時,應該仔細審閱合同內容,應將開發商的承諾、銷售廣告或宣傳資料上明示的事項、住房的設計圖紙、房產證取得的期限以及商品房的質量違約責任等內容,落實為書面合同條款,以免今後陷入糾紛時沒有憑證。(本報記者姜艷秋實習生張小洋王 昕)
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