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東方網記者劉華賓10月9日報道:上海房地產調控12條細則6日公布,有『限』、有『壓』、有『保』的組合拳受到各方關注。今天上午,新政中涉及政策執行的上海市房管局、市建交委、市財政局、市銀監局、市公積金中心、市規土局、市地稅局和人行上海部聯合召開新聞通氣會,上海市房管局局長劉海生針對『滬12條』逐條做了詳細解讀。
劉海生表示,住房問題關系到人民群眾的切身利益和社會和諧,上海堅決貫徹中央和有關部委的文件精神,並結合上海自身特點制定了相關政策,包括了金融、稅收和行政手段等措施,目的就是要遏制房價上漲,保障居民基本的居住需求。政策從市場和保障兩個方面做出規定,市場方面強調了中小戶型的普通商品房,住房保障進一步強調了政府推動住房保障政策的完善和建設的決心。
新政目的:堅決遏制地價、房價上漲勢頭細則第一條提出,各區縣政府、各部門要統一思想,提高認識,堅決貫徹落實國務院房地產市場調控一系列措施,切實采取有力措施,強化工作責任,堅決遏制地價、房價上漲勢頭,加快保障性住房建設,改善居民居住條件。
劉海生解讀說,第一條規定主要針對區縣政府和政府各部門,強調房地產調控、特別是保障性住房建設,政府的推動特別重要。在市委、市政府領導下,上海大力推動保障性住房建設,去年全市開工量超過1200萬平方米,今年計劃開工量依然不少於1200萬平方米,佔到全市新建住房開工量的60%左右,『沒有各級政府超常規的積極推動,不可能完成這麼多開工量。』劉海生表示,第一條規定『不完全是一條原則表述,而是切實要抓的內容。』
關於公積金貸款:抑制非合理住房需求細則第二條強調居民家庭貸款購買商品住房,首付比例不得低於30%;第二套住房首付比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對第三套及以上住房停止發放貸款。劉海生表示,這條規定主要是針對銀行貸款,9月29日中央五部位文件提出,『禁止消費性貸款用於購買住房』,就是防止用其他名義申請貸款買房,上海堅決按照這個要求進行監管,還明確了對非本市居民申請貸款的限制條件——提供個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。
細則第三條針對住房公積金貸款做出規定,購買首套自住房且套型建築面積在90或90平方米以下,或按規定購買本市經濟適用住房的家庭,住房公積金首付比例不低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積超過90平方米,住房公積金貸款首付比例不低於30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額60萬元。細則還規定,對改善居民條件購買第二套房的,每戶家庭住房公積金最高貸款限額40萬元。貸款首付比例不低於50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。停止對購買第三套住房及以上家庭的住房公積金貸款。
劉海生解讀說,細則中的公積金貸款政策主要體現在兩個方面,一是繼續鼓勵、支持對公積金繳存者購買小戶型住房,第二是強調自住房、首套房、經適房維持原優惠政策,同時積極引導合理使用公積金貸款。『這也體現了住房公積金對抑制非合理住房需求的引導。』
如果購房者公積金從未動用,購買第三套房時是否申請公積金貸款?市公積金管理中心主任沈正超表示,此次政策的導向很明確,公積金貸款是否發放主要看已有住房套數,『受理部門會請申請者到房地部門拉一套明細,如果名下已經擁有了兩套住房,就不支持申請者的公積金貸款。』
關於『改善型、非改善型』的界定,沈正超表示主要依人均居住面積來算。根據上一年市統計局公布的全市人均居住面積,如果已經超過這個標准而購買第二套房,就屬於非改善型居住住房,低於全市人均居住面積就屬於改善型住房。
關於"限購令":暫時沒有放寬政策的期限細則第四條對本市和外省市居民家庭購房套數做了限定。國十條和29日國家五部委文件中重審,對房價過高、地價過高、漲價過快地區,可采取臨時性措施限定購房套數。劉海生表示,考慮到上海符合『兩高一快』地區,特別近幾年非戶籍人口增長較快,非戶籍人口購房已佔到總量的25%左右,加上上海土地供應趨向緊缺,所以制定這條『限購』細則。他表示,這條細則首先明確上海鼓勵自主性住房,不鼓勵投資性住房,堅決抑制投機性住房,因此暫定限制新購一套房。文件也規定,房產企業、中介機構違反規定的,房地產登記機構將限制其登記,由此產生的不良後果由房產企業和中介承擔。『這項工作昨天已布置下去。』
關於上海『限購令』的期限,劉海生表示,房地產市場調控應該更多運用金融、稅收等措施,文件中提出『暫時』實行限購措施,但沒有標明結束時間,至少市政府目前沒說什麼時候放寬。至於放寬的條件則要看新政後的市場供需狀況、房地產市場價格是否控制住,或者還有其他更好的辦法可以取代。
關於房產稅:一旦國家政策明確將加快推進上海房地產調控細則中,最引人關注的莫過於房產稅的表述。劉海生透露,上海作為特大型城市,堅決鼓勵住房合理消費,控制投資性購房,抑制投機性需求,『這也是上海自身的需要,上海也有一定的基礎條件。』他表示,細則中關於房產稅的條款表明了上海的積極態度,『一旦國家的政策明確,上海也會加快推進,目前正在做一些准備工作。』
細則第六條對土地增值稅預征率做了較大調整,住房開發項目銷售均價低於所在區域上一年度新建商品房均價的,預征率為2%;高於但不超過1倍的,預征率為3.5%;超過1倍的,預征率為5%。劉海生解釋說,今年5月份國家稅務總局對土地增值稅預征率做了調整,東部地區預征率提高到了2%以上,中部和東北地區提高到1.5%,西部地區還按原來的1%征收。上海結合了自身特點做了較大幅度的調整,根據不同地區價格上漲幅度預征,預征的最低限度是2%。『這側調整的目的十分明確,就是引導房產開發企業合理定價,說的再直點,預征是根據銷售價格來確定,就是不希望房價定的太高。』
關於動遷安置房上市:增加小套型普通房供應細則第七條調整了動遷安置房上市交易期限,由5年期限縮短為3年。劉海生解釋此條政策時說,經過多年來大規模的舊區改造,上海動遷居民的居住環境已大大改善,不少居民家庭還擁有多套住房。而由於受到5年上市期的限制,這批動遷安置房有一定的沈淀。這次新政縮短其上市年限,目的是增加中小房型的房源,直接效果就是影響周邊房價。據統計,目前滿三年、在居民手中的動遷安置房有13.6萬套,約1200萬平方米。如果其中10%的房源釋放,就相當於有13000多套上市。
細則還提高了商品住房的預售標准,高層建築商品住房的預售時間,從完成工程進度的三分之二調整到結構封頂並通過驗收之後,這條政策的本意是保障購房人的權益,加強對商品住房質量的監管。
關於保障性住房:五年內新增100萬套住房劉海生解讀細則第九條說,『十一五』期間上海加大保障性住房建設,逐步建立了多層次的住房保障體系,目前正在研究『十二五』住房保障規劃,總的考慮是進一步推進廉租住房、經濟適用住房、公共租賃房、動遷安置房『四位一體』保障體系。他表示,『十二五』期間上海將積極推出租賃型經濟適用房,針對不符合廉租房申請條件又無力購買經適房的市民,由政府提供經濟適用房租賃,並給予租金上的優惠。『十二五』期間,上海還將加大力度發展公共租賃房,盡快出臺相關配套文件。今後五年要全力推進保障性住房為主的大型居住社區建設,通過新建、改建、配建、市場收儲、轉化等方式積極籌措房源,今年五年確保新增100萬套保障性住房。
細則第十條提出增加居住用地供應總量,確保今年完成1100公頃住房供地,其中保障性住房和中小套型普通商品房用地不低於供應總量的。劉海生表示,上海正在積極開展大型居住社區的土地儲備工作,政府已經規劃選址23塊土地、105平方公裡,近期啟動了13塊土地、55平方公裡,其中住宅用地40平方公裡,絕大多數都用於保障性住房。
關於預售規模:堅決打擊開發商捂盤惜售細則第十一條重申了商品房預售規模不低於3萬平方米,劉海生表示,此條是為防止開發商捂盤惜售、坐地起價,且細則中還把把關的『關口』從預售環節前移到工程規劃、建設環節。
細則最後一條強調了房屋狀況信息中心的作用,劉海生表示,這是為房產稅改革作的前期基礎性工作,『房屋狀況信息中心可以搜索住房的信息,進一步健全對房屋權屬、使用等信息的監管。』該條細則還強調了對房地產交易的監管,以維護購房人的合法權益,保證調控措施落實到位。
(來源:東方網)
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