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公有住房售後管理實行業主自治管理與物業管理單位專業管理相結合的原則。業主自治管理是指通過業主管房小組、業主管理委員會和業主代表大會等組織形式,對公有住房售後的使用、維修實施管理。物業管理單位專業管理是指售房單位在組織實施出售公有住房的同時,成立住房維修專業管理單位,為業主提供公有住房售後維修服務。
當一幢公有住房出售率達30%,售房單位應組織業主成立管房小組,代表本幢業主行使管房權利。管房小組成員由本幢的私房、公房業主按擁有產業面積的相應比例產生。人數視情況而定,一般由3至7人單數組成。管房小組成員中的私房業主代表由私房業主協商或選舉產生;公房業主代表可由公房業主按比例如數委派,也可委派1名,代表本幢管房小組公房業主成員行使權利,表決時代表相應比例的表決權。
當一個住宅區域內公有住房出售率達到30%的,住宅區所在區、縣房管局應會同售房單位及時組織召開第一次業主代表大會,以本住宅區域內各管房小組成員作為業主代表,選舉產生管委會。住宅區域范圍由所在地區、縣房管局根據公共設施與住房的相關聯程度及總面積予以確定,一般控制在建築面積5萬平方米以內。相對獨立的高層住宅樓也可按幢單獨召開業主代表大會。
管委會設立後,業主代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次。業主代表大會決定事項須有半數以上有表決權的業主代表出席方為有效。管委會委員一般由7至15人的單數組成。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。管委會委員每屆任期三年,可連選連任。管委會委員為兼職,有設專職條件的,管委會主任也可為專職。一個住宅區域內成立了管委會的,該住宅區域內非屬公有住房出售的其他住房也應納入管委會管理范圍,業主享有同等權利義務。
自用部位共用部位如何劃分
自用部位包括:戶門、戶窗、戶內的頂棚、內牆面、地面、非承重隔斷、隔扇、自用陽臺及戶內其他裝修;自用設備包括:戶分電表以內電器及線路(包括戶分電表)、戶分水表以內的管道及配件(包括戶分水表)、衛生器具和相關的下水管道。自用部位、自用設備的修繕、更新責任和費用應由業主自行負責和承擔。上層住房的衛生間、廚房等部位及下水管道向下層滲水、漏水的,應由上層住房業主負責修繕。
共用部位包括:屋頂、外牆面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院牆等;共用設備設施包括:戶分電表以外至總電表以內的設備和線路、戶分水表以外至總水表以內的上水管道和配件、下水道乾管、雨水管、垃圾道、煙道(排氣孔道)、信報箱、避雷設施、共用電視天線等。共用部位、共用設備設施的維修、更新責任應由共同使用的相關業主承擔,費用應由共同使用的相關業主按擁有住房建築面積份額分攤,從公有住房住宅專項維修資金中列支,不足部分由業主支付。
住房售出後一年內,其共用部位、共用設備設施由售房單位負責保修。共用部位、共用設備設施的修繕、更新責任和修繕費用的分攤按下列原則劃分:局部可劃清的共用部位、共用設備設施由該部位共同使用的業主負責;按門牌號(或住房結構)獨立使用的共用部位、共用設備設施,由該門牌號內的業主負責;屬於住房整體綜合維修的,如屋頂翻修等應由該幢住房業主負責。
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