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| 《物業管理條例》核心制訂者之一張玉亭 |
作爲剛剛開始實施的《物業管理條例》的核心制訂者之一，中國物業管理協會法律諮詢組專家張玉亭先生從始至終參與並見證了這個條例在3年零4個月中的誕生過程。
張玉亭先生認爲，業主、業主委員會、發展商、物業公司、政府、相關單位這六大合法主體的權益在該條例中都得到了充分的保護。最重要的是，它確立了“家有千口，主事一人”的業主大會負責制，改變了過去物業公司既要面對業主大會又要面對業主委員會這兩個主體的局面。業主委員會不再擁有決策權，而是執行業主大會的決策和意志。當談到《物業管理條例》中從無到有的重大突破和焦點問題時，張玉亭先生如數家珍。
水電損耗不再由業主承擔
不管是供水還是供電過程中，小區的總表與住戶的分表之間總會有一定的損耗，比如電的損耗量在3%—5%之間。按照歷史慣例，這些損耗要由業主來分攤，一旦分攤不下去，就要由物業公司來承擔，雙方都覺得由自己來掏這筆錢很冤枉，雙方經常爲此發生糾紛。“不要小看這點損耗，在這方面僅深圳各小區一年的損耗量就高達人民幣12億元，而全國在這方面的損耗總量一年起碼要有100億元。《物業管理條例》解決了這一長期困擾物業管理髮展的重大難題。條例中明確了這些損耗要由供水、供電、供氣等相應單位自己來承擔，對業主的收費實行抄表到戶。”張玉亭先生指出，實行抄表到戶意味着業主用多少水電就花多少錢，再也不用去分攤這些冤枉錢了，而物業公司也無須再爲收不上錢而焦頭爛額。
小區內公共利益歸業主所有
物業管理小區內的道路、停車場以及一些文體設施中，有的是產生收益的，而這些收益到底該歸誰所有呢？過去在這方面並沒有明確的界定，以至於這些收益歸屬不清，往往造成發展商或物業公司把這些收益獨佔的局面。張玉亭先生指出，《物業管理條例》中明確規定，小區內的公共收益歸全體業主所有。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。多年來，業主和物業公司及發展商之間爲了小區內公共利益的歸屬問題經常發生的摩擦也得到了明確的解決依據。
條例傾向於保護業主
張玉亭先生說，《物業管理條例》明確了誰違反該條例中的規定就由誰來承擔相應的法律責任。條例中關於法律責任的規定具有兩個特點：第一，傾向於保護業主；第二，處罰尺度從嚴。比如，住宅的建設單位違反本條例，不通過招投標的方式選聘物業企業或未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管理企業的，最高罰款可達10萬元；建設單位違反本條例擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，最高罰款可達20萬元；違反本條例未取得資質證書從事物業管理的，最高罰款可達20萬元。
賠償責任由雙方約定
“據有關部門統計，深圳在一年內丟失了汽車1700部左右，其中至少有70%是在物業小區內丟失的，如此造成的業主和物業管理公司之間的糾紛金額高達人民幣5千萬元以上。業主交了存車費，汽車在小區內丟失到底由誰來賠？業主交了物業費，一旦在小區內被殺、被傷、被搶，物業公司到底負不負賠償責任？這是業主和物業公司之間的糾纏不清的問題。”張玉亭先生說，爲了避免這些糾纏不清的糾紛，經過多方討論，條例中最後規定，物業管理服務賠償責任要由業主和物業公司自行約定，並在簽約時在合同中作出明確約定。
確定發展商是物業管理活動中的主體
發展商究竟應不應該成爲物業管理活動中的主體？應不應該在物業管理活動中承擔相應責任？有沒有資格作爲業主來參與物業管理？
針對這些爭議，《物業管理條例》作出重大突破，把發展商作爲物業管理中的第一主體或重要主體。“第一個物業合同是發展商與物業公司簽訂的，爲此，和供水、供電、供氣等相關單位相比，在物業管理中發展商的重要性更爲明顯。”張玉亭先生認爲，確定發展商在物業管理中的地位、作用和責任，是物業發展中的一項重大突破。
物業必須招投標
業主和物業公司之間是什麼關係？是委託關係？僱傭關係？還是管理關係？這也是個一直模糊不清的問題。《物業管理條例》對物業管理進行明確的定位，它確立了業主與物業公司是平等的法律關係，是平等的合同關係。長期以來，發展商可以隨意委託物業公司，而《物業管理條例》規定，住宅物業要實行強制性招投標，實行建管分離，這一重大突破解決了物業管理市場機制問題，充分維護了廣大業主的權益。另外，該條例對小區中公共設施的維護責任問題，從一般維護到重大改造建立了完整的一套制度。
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