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受宏觀調控大環境的影響，天津的房地產市場開始整體"退燒"。5月份以前，有人笑稱"天津買房的人比買菜的還多"。進入夏季以後，天津的房地產市場並沒有像炎熱的天氣那樣繼續熱下去，"以火箭般速度飛漲"的房價開始迴歸理性。與此相關，有數字顯示，天津房地產投資增幅回落明顯。5月份全市房地產投資增長12.2%，比1-4月份回落21.1個百分點。
銷售速度下降持幣觀望購房者增加
去年底今年初，天津的房價以非正常的速度飛漲以後，樂壞了衆多房地產開發商。全年450萬平方米拆遷量，釋放了巨大的消費需求。但是，對於拿着拆遷補償金後去買房的老百姓來說，房價的上漲速度和幅度超出了他們的想象。本以爲已比較高的補償金很快在快速增長的房價面前縮水，不少中低收入的老百姓買房負擔加重。房價上漲幅度過大負面作用顯現，一時間內天津由於拆遷而形成的上訪量激增。
天津的決策部門很快意識到這一問題的嚴重性，爲將商品房價格平均漲幅調控在與居民收入平均漲幅大體相當的水平，天津市採取了八項調控措施。諸如壓縮房屋拆遷面積，同時，增加經濟適用房供給，並建設定向用於最低收入的拆遷居民的廉租房。
"政府調控的作用已經開始顯現，很多購房者都開始持觀望態度。從5月的統計數字來看，二手房住宅的成交量和標價都出現了比較明顯的回落，有些中介公司的交易量甚至比4月份下降了近50%。二手房進入買方市場。商品房市場熱勁已經過去。"天津市房地產行業協會祕書長樑正文認爲，隨着調控措施的出臺，以及內部認購的叫停等政策的實施，市場會越來越規範，政策會越來越完善，對企業是嚴重考驗。
4月底天津政府出臺有關宏觀調控房價的政策後，五一黃金週七天樓市就已經體現出來了。無論是高端樓盤還是中低價位的樓盤，銷售速度的下降讓大多數的開發商感到了強烈的落差。進入6月以後，這種感覺更加明顯。一些業內人士認爲，這種落差主要來自消費者購買預期的變化，特別是政府將推出500萬平方米經濟適用房的計劃讓更多的低收入購房者開始觀望。
"其實，房價漲幅過大超出人們的承受力，對房地產市場本身也有損害。"天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛研究員認爲，由於房價過高上漲的原因，即使一些諸如結婚等急於買房的人，或在購買戶型上面積縮小，或是買二手房，從總體上進而會影響到住房的銷售規模，從而對整體的房地產市場帶來一定影響。從目前裏看，就是持幣觀望的購房者在增加。
房地產市場發展趨於理性政府主導作用不可少
"前段時間的房價漲幅超出了一般老百姓的承受能力，宏觀調控政策讓房價迴歸理性。"盧衛說，去年以來，由於巨大的拆遷量，天津的房地產市場需求在短時間內得到極大釋放，但是這基本是由被動性消費需求拉動的。拆遷的居民中絕大多數屬於中低收入階層，大幅度的房價上升顯然不符合他們的要求。
盧衛分析，1998-2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅爲7.7%。而同期房價上漲3-5%，收入與房價漲幅相比較爲合理。但進入2004年以後，天津市民收入水平遠低於房價的增長速度，收入房價比的明顯變化，自然會影響購房需求的穩步增長。
爲確保廣大中低收入老百姓能買得起房，天津增加普通商品房建設，年內中、低檔商品房開工將達到500萬平方米，竣工300萬平方米。與此同時，天津市大規模興建的14.9萬平方米社會保障住房於日前全面完成主體施工。共計37棟、2300多套住房，社保房的戶型標準一室戶45平方米左右，二室戶65平方米左右。全部用於拆遷困難住房面積小和家庭生活困難的"雙困"戶。
盧衛認爲，這些都是正確的舉措。如增加適應建設普通商品房的低價位土地供應，加快土地整理、規劃選址、拍賣出讓等前期工作，形成有效的普通商品房項目儲備，以此作爲調控房地產市場的重要手段。
"作爲與民生密切相關的一個行業，政府的這隻有形之手不能無所作爲。"盧衛認爲在這一調控過程中自然會影響到一些開發商的局部利益，但是，開發商的追逐最大利益的特性決定他們很少會取考慮和滿足大多數中低收入拆遷居民的需求。因此，政府必須有所作爲。
剛剛興起的大好銷售形勢很快在政府的調控措施下趨緩，自然會引起一些開發商的抱怨："這段時間政府的緊箍咒越來越緊，先是出臺8條調控措施，後又是叫停內部認購，最近又出臺了廉租房的政策。樓盤銷售形勢與前期相比已經不可同日而語。"
"對於政府出臺的調控措施需要理性認識。"樑正文認爲，由於房地產行業與國家宏觀調控政策密切相關，以及房地產與金融的互動性關係，目前，房地產市場肯定受到大形勢的左右，一些資金實力弱，管理水平不高的企業有可能被淘汰出局。但是，作爲行業重新洗牌規範的一個契機，經過大浪淘沙房地產市場發展會更加平穩。更重要的是由於政府的主導作用，房地產市場發展趨於理性。
出現下降"拐點"可能性不大未來發展總體向好
天津的房地產市場是不是也會出現下降的"拐點"？一些業內人士和專家認爲，出現下降"拐點"這種可能性不大，從總體看，天津房地產市場未來發展向好。
一些開發商認爲，目前，影響天津房價的一個現實因素不能不考慮，就是土地價格增幅迅速。天津房地產價格之所以短時間內出現了巨大的提升，除了大規模的市政基礎設施建設和拆遷這個重要因素之外，土地供應方式改變是很大的原因。到2004年5月末的公佈的數據統計，全市以"招拍掛"出讓的土地價格，在中心市區每畝平均達到203萬元，儘管這是熟地價格(包括大配套費和土地出讓金)，地價與去年同期相比，至少增加了50%。隨着土地供給的減少和土地價格的提高，新競拍的高成本土地一定會提供更高價位的產品。
對於天津房地產市場在近期和未來的走勢，盧衛總的的看法是，短期滯緩，中長期向好。
盧衛認爲，由於土地價格增幅迅速，導致開發企業購置和開發土地規模大爲放緩，今年前5個月同比分別爲下降了76%和58%。這必然會打破房地產正常的開發-竣工-銷售均衡。中心市區地價的持高不下，將會影響市場。
但是，盧衛還是樂觀地認爲："從大的宏觀環境開看，天津經濟發展處於快速增長的上升區間。按照一般規律，房地產業此時的發展即使出現起伏，也是上升性的短幅振盪。更重要的是，天津市的人均居住建築面積目前爲16平方米，只達到全國平均水平的70%，而同期上海、北京、廣州、深圳的人均居住水平都超過和接近全國平均水平，從一個方面可以說明，天津未來對住房需求的潛力還很大。"
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