37大城市房價泡沫榜 上海第二(表)

　　37大城市中，房價懸殊很大，但人均收入水平懸殊也很大。那麼，哪裏的房價泡沫最大？

　　以上海的一個普通的三口之家爲例，該市2004年人均可支配收入爲16683元，3口之家的可支配收入爲50049元，再按照目前我國居民43%的消費率計算，則該三口之家的平均年節餘(年收入的57%)爲28528元，目前，上海平均商品房房價(外環內)爲8627元，而一個普通的兩居室房價(按70平方米計算)爲603890元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現在的收入、房價水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算嚇一跳。不過，上海的市民買房還不是最需要耐心的，最需要耐心的是溫州市民，他們需要21.43年。

　　依次計算，37大城市房產泡沫從大到小依次是：

　　37大城市房價泡沫榜

　　眼下，溫州馬鞍池盛興大廈一套150平方的房子，售價近150萬元，但月租金只有2300元左右，年投資收益率只有1.84%，不僅大大低於工商界公認的8%以上的平均經營收益率，還低於銀行1年期定期存款2.25%的利率。按照國際慣例，在一個成熟和理性的市場中，房價一般是月租金的100-200倍；一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。而這套房子的房價是月租金的652倍！

　　拋開資金的折現因素，投資者就要花超過54年的時間才能收回投資，已接近房產產權的70年有效期限。

　　精明的溫州人這下終於意識到房價泡沫的嚴重性。從2004年10月以來，溫州的房產交易量已出現連續下降的趨勢，2004年12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%。甚至有些炒房人士驚呼：這兩個月基本上交易都停滯了！這讓人不禁猜想：溫州是否會成爲當前我國房產泡沫破滅的第一個針眼？

　　據本刊調查，我國37大城市中，目前房價租金比一般在230-290倍，在200倍以下的基本沒有，而北京等熱點城市則超過300倍，上海的房價租金比爲360倍左右，而杭州則更高達470倍左右，溫州則在500倍以上。>>溫州人一起進來聊聊房價吧！

　　南京——20%炒房族離場

　　關於上海、杭州地產泡沫的報道已經連篇累牘，不用多說，他們位列“泡沫榜”第2、3名，並不出乎大家的意料。而作爲第4名的南京，房產風險同樣不容忽視。

　　2005年2月，南京(江南8區)的商品房平均售價已經高到4960元，在1月的一次調查中，認爲南京的房價合理的受調查者爲0%。2004年底，南京的投資性購房比例爲22.3%，而2003年底爲27.6%，下降20%，可見，20%左右炒房族的信心已被越來越高的房價瓦解，怯場而去。

　　2004年，南京二手房交易量佔樓市總成交量的60%，預計今年將上升到70%。但從2004年下半年以來，南京二手房市場不斷出現交易量萎縮、買房人持幣觀望氣氛與日俱增。

　　對於2005年南京的房價，曾經精準地預測到2004年南京真實房價漲幅爲15%的南京大學商學院教授高波，最近鐵口直斷：2005年，南京房價將出現小幅波動！二手房價必跌！

　　青島——房產泡沫直追滬杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青島，其房產泡沫開始於1999年，至今已經有6年。尤其是2001年7月北京申奧成功後，青島作爲2008年奧運會惟一的夥伴城市，受這一重大利好的刺激，全市房價大幅上揚。

　　青島的房價與廣州基本處在同一水平，但工薪階層的工資收入是廣州在崗職工年平均工資的一半左右；在青島市市南區和嶗山區沿海一線，不少樓盤價格超過10000元/平方米大關，房價與上海都有得一比，但是從經發展的水平看同上海還是有較大差距。有人把青島房價的高昂歸罪於外地人的炒作，其實，在青島所有購房者中，外地人的比例僅佔11%。

　　因此，目前青島的房產風險要比廣州高出許多，直追上海和杭州。2004年，青島市內四區商品房交易套數，比2003年下降22%；總成交面積下降26%，是個值得注意的危險信號。

　　青島的房價租金比爲340倍左右。