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國務院辦公廳日前轉發了建設部等七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》。記者就此採訪了建設部副部長劉志峯。
問：《意見》出臺的意義是什麼？
答：住房消費是現階段我國城鎮居民的主導性消費之一。逐步改善居民居住條件，是全面建設小康社會的重要內容。房地產業是國民經濟支柱產業，與解決居民住房問題關係密切，既是經濟問題，也是社會問題。近兩年來，一些地區房地產市場發展過程中，出現了投資規模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等突出問題。這些問題雖然是局部性、結構性的，但如不及時加以解決，有可能演化成全局性問題，影響宏觀經濟穩定。
溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出，要把抑制房價過快上漲作爲政府工作的一項重要任務。國務院有關部門在深入調查研究，總結一些地區調控房價的做法和經驗，廣泛聽取社會各界意見基礎上，提出了有關政策措施。這些措施，就是要切實解決當前存在的突出問題，消除市場發展中的不穩定、不健康因素，穩定住房價格。《意見》的出臺實施，有利於促進房地產市場可持續發展，防止市場出現大的起伏，鞏固和發展宏觀調控的成果；有利於保障城鎮中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設。
問：國務院強調，必須解決房地產投資規模過大、房價上漲過快問題。從您的角度看，中央爲什麼強調把這兩個問題，作爲當前加強宏觀調控的重要任務。
答：這次調控的主要任務有兩個：第一，繼續控制房地產開發投資規模，把握好發展節奏；第二，抑制商品住房價格的過快上漲，穩定住房價格。1998年以來，房地產開發投資持續多年快速增長。如果不把握好發展的節奏，任其繼續高速增長，將會帶動全社會固定資產投資規模膨脹，加大對鋼材、水泥等產品的需求，影響經濟社會持續協調發展。部分地區房價過快上漲，加重了城鎮中低收入家庭的住房負擔，加大了社會經濟運行成本和經濟結構調整難度，增加了投資反彈的壓力，也容易助長投機行爲，影響金融安全和宏觀經濟穩定。因此，必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作爲當前加強宏觀調控的一項重要任務。
問：2004年以來，全國商品住房平均價格出現了兩位數增長。而且房價過快上漲的勢頭，從東部沿海地區向其他地區擴展。您認爲房價過快上漲的主要原因是什麼？
答：原因是多方面的。有些是合理因素，如城鎮人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建築材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環境改善，商品房開發建設成本增加。但是，也有許多不合理因素。主要是：
第一，大量資金涌入房地產市場。近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，社會資金缺乏其他投資渠道，紛紛擠向房地產市場。也有不少境外資金進入熱點城市房地產市場。
第二，一些地區投機炒作現象嚴重，投資性購房需求迅速擴大。一些居民基於房價上漲預期，也參與購房投資；或者擔心房價繼續上漲而提前入市。
第三，商品住房供應結構不合理，中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，擡高了商品住房的平均價格。
第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求。在經營城市的理念指導下，擡高了土地和房地產市場的價格。
第五，市場秩序比較混亂。少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，哄擡房價，誤導市場預期。
問：請介紹一下當前穩定房價工作的總體思路。
答：這次房地產市場調控，堅持遵循經濟規律，主要採用經濟手段和法律手段，同時實行必要的行政手段，加強市場監管，加大對低收入家庭的住房保障力度。調控的總體思路是，堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。調控工作實行供應和需求雙向調節、綜合治理的辦法。調節需求的重點，是遏制投機性需求，控制投資性需求，限制被動性需求，引導合理的住房消費。改善供應的重點，是鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房供應。
問：《意見》對遏制投機炒作有什麼具體規定？
答：爲遏制期房炒作，國務院根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條的規定，決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。也就是說，房屋在取得房產證之前，不得轉讓。同時要求實行購房實名制，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行爲。
爲抑制炒作已經取得房產證的房屋，加大了稅收調節力度。經國務院批准，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過兩年(含兩年)的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
問：老百姓的普遍感受是，當前中低價位普通商品住房供應不足，請問如何解決這個問題？
答：爲保證中低價位普通商品住房供應，《意見》提出了四條明確要求：一是強化城市規劃調控，落實此類項目建設。要求各地人民政府儘快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目佈局、進度安排，並向社會公佈，接受社會監督，穩定市場預期。房價上漲過快的地區，住宅建設要以這類住宅項目爲主。城市規劃主管部門要根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目建設需求，在項目選址定點上予以保證；規劃審批中，要優先審查，加快工作進度。二是控制這類住房的價格。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作爲土地出讓的前置條件。三是加大土地供應調控力度。對居住用地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住宅用地供應。依法制止炒買炒賣土地和囤積土地行爲。四是鼓勵和規範發展住房租賃市場，多渠道增加住房供給。(未完待續)
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