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一、房地產市場發展及當前主要問題
1998年以來，各地區、各部門認真落實國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。
近兩年來，國家把房地產市場調控作爲加強和改善宏觀調控的重要內容，採取了一系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模，前不久還取消了個人住房貸款優惠利率的政策。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。
在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：
(一)房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅爲2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15%以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8%。；四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成爲社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。
(二)市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變爲階段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大於竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區和部分中心城市尤爲突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續4年大於竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，並帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
(三)部分地區房地產投資增長仍然偏快。2004年房地產開發投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%，高於全社會固定資產投資增幅。有13個省區市房地產開發投資增幅超過30%，其中6個地區超過50%，最高的達到115%。
(四)市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的佔總量的60%—70%，有的城市高達87%。2004年全國經濟適用住房開發投資出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。
二、存在問題的原因分析
產生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建築材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環境改善，商品房開發建設成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區市場總需求偏大，導致價格上漲過快，擴大了房地產開發的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產開發投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。
(一)大量資金涌入房地產市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當行資金，紛紛擠向房地產市場。特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉化爲房地產開發資金，成爲開發企業最主要的資金來源。
(二)國內投資性購房和投機性炒房擡頭。
一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產生較高預期，使得局部地區投資性需求迅速擴大，投機炒作現象嚴重。如曾經活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”，聚集資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮不少居民基於較高的房價上漲預期，也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅爲主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態勢。
(三)境外資金參與國內房地產市場開發和炒作。一段時期以來，外資爲賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差，紛紛進入國內房地產市場。2004年，房地產開發全部利用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達到34.2%，高於整個利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產開發投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。
(四)一些地方政府行爲不規範。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度佔市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60%。在經營城市、經營土地的理念指導下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設資金，擡高了土地和房地產市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。
(五)市場秩序比較混亂。一些開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，謊報商品房銷售進度，發佈不實價格信息，哄擡房價，誤導市場預期。有的放慢開發和銷售進度，囤積土地、囤積房源，人爲造成市場緊張，帶來房價短期內非正常上漲。
(六)不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨着房地產市場的快速發展，部分城市政府片面強調“以地生財”、“經營城市”，一些商業銀行以及企業過度依賴房地產獲取利潤，有房者追求房產升值，無房者擔心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。
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