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幾個月內，意欲穩定房價、打擊投機的宏觀調控政策接連出臺，各地樓市聞風而動，波瀾起伏。
4、5月間，天津市區商品房交易量一降再降，跌幅超過20%，而價格反倒屢屢上漲。順馳置業根據房管局公佈數據統計，6月上旬市區商品房成交均價相比四月上漲了4.1%，上週交易單價更是史無前例地突破了5000元。
政策一出，成交量隨即下滑，樓市的敏感程度出人意料。天津的房地產市場是否果真如某些專家所言，已經潛伏了“巨泡”？這個市場的真實的，剛性的需求究竟佔到多少？樓市的風雲變幻是受調控影響，還是另有原因？
商品房何以“漲價跌量”
天津中原市場研究部樑女士告訴記者，本市今年計劃全年上市商品房1300萬平方米，而1—3月的供應量僅爲90萬平方米，不及總量的1/10，據推測4—6月的供應也僅僅停留在100萬平方米左右，也就是說上半年推出的房子還不足全年的零頭，那麼這種供應明顯吃緊的狀況將會引發什麼結果呢？
宜人易居集團分析師張德東認爲，天津樓市的主力需求集中在中低端，單價4500元左右、總價50萬元以內的商品房是目前市場上的搶手貨。那麼在供應量不足的情況下，首先賣完的一定是這部分產品。隨之產生的問題就是供應結構失衡，即高檔房剩餘、中低檔房緊缺。衆所周知，高檔房的需求量總是有限的，供應結構的高端化傾向不可能改變和提升購買力，買便宜房子的人終歸還是要買便宜房子，於是這部分需求只能轉移到二手次新房市場，商品房成交量因此下滑。相應的，在此階段成交的商品房中，由於大部分是中高檔，成交結果必然是單價上漲。上述“價漲量跌”的現象因此形成。
需求有變嗎
那麼二手房的交易量是否上漲了呢？據順馳置業總經理張志勇透露，2004年全年商品房與二手房交易量比例爲1：0.67，而在今年1—5月，該比例爲1：0.9。也就是說，今年前5個月二手房交易量已基本接近商品房，比去年上漲了34%，這便說明，二手房市場中的確存在大量由商品房轉化而來的需求。
但是，這還不能說明近幾個月來成交總量的變化。根據統計，4、5月間本市住宅交易總量呈下滑趨勢，業內認爲這是受到觀望情緒的影響。張德東認爲，政策出臺後，大多數購房者對政策變化的解讀並不專業，外力的影響改變了自住購房者的心理預期和投資購房者的收益預期，觀望情緒一度形成。因此今年5月，商品房和二手房不約而同經歷的成交量下滑風波，即是由這種預期所導致的。但隨着供需關係對市場本身的調節，隨着投機者因政策的出臺陸續出局，市場逐步趨於理性，走向健康，懷疑也將被信心所取代。以車市作比，去年車價大幅降價後市場曾一度冷清，但幾個月內銷量便迅速回增，足見真實需求的作用。
據6月上半月的最新統計，樓市似乎已經挺過了敏感期，觀望情緒開始解凍，市場呈現出陰轉多雲的跡象。目前來看，二手房需求量已經開始上升，價格也呈回暖趨勢。
市場將穩中有升
在經濟學中，市場是基礎；在市場中，供需關係是基礎，房地產市場亦不例外。一方面，商品房的價格決定着供應比例；另一方面，供求矛盾也在影響價格的變化。但經濟學家認爲，房地產的多種特殊要素使它不同於一般商品，僅靠市場自身的平抑機制難以實現健康發展，必須介入政策影響。而每一項調控都是有針對性的：比如拆遷，客觀上擴大了剛性需求；比如土地供應和融資條件，提高了行業門檻；比如稅費改革，抑制了投機，等等。
4、5兩月，宏觀調控的疾風暴雨襲遍了大江南北，各地樓市的天氣卻呈現出不同的反映。其實這並不難理解，山有山形、地有地貌，當風起時，平原上雲涌，森林中寂寞。房地產市場也是如此，當調控對某地樓市屬於“無病問醫”時，樓市便不會太敏感。拿天津舉例，它既不是毫無機遇的稚嫩市場，也不是投機遍佈、熱錢翻滾的一線城市，它表現出的觀望、短期回落等現象恰恰是客觀而真實的，也證實了市場穩中有升的發展趨勢。
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