天津普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準

服務等級

一     級

基礎條件

小區封閉；有不少於小區住宅總建築面積3‰的物業管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閒活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防範設施；固定體育活動場館不少於二項設施。

服務內容

服務標準

收費標準

(元/月.平方米)

房屋管理

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區房屋、道路平面分佈圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規範、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間牆面、地面無破損；外牆及公共空間無亂張貼、亂塗、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,並報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉規格色調一致。6、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

1.00

(已包含稅、費)

設施設備

維修養護

1、維修養護制度健全並在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場,回訪率90%以上。4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規範。5、道路、停車場平整通暢,交通標誌齊全規範。6、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上,按規定時間定時開關。7、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標誌和防範措施。8、雨水井、化糞井每月檢查1次,根據需要定期清理疏通,保持通暢,無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知後,按規定時間提前通知用戶。

公共秩

序維護

1、門崗室美觀整潔，人員統一着裝。 設專人24小時值勤，其中主出入口不少於12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少於12次，對小區重點部位每小時巡查一次，並做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標誌。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序並停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控並記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啓用。

保潔服務

1、小區內公共區域（硬化地面、主次幹道）每天清掃2次，乾淨整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每週擦拭2次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域乾淨整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持乾淨整潔。4、根據小區實際情況合理佈設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。8、公共區域玻璃每週擦洗1次。9、對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，並報告有關部門進行處理。

綠化養

護管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特徵，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一週內清除，並適時補種。2、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和鬆土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建築和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管

理服務

1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案並組織實施。2、按規範簽訂物業管理服務合同，並按照合同約定公佈物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一着裝、佩戴標誌、語言規範、文明服務。4、管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯繫電話， 24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同範圍內的公共性事務，受理住戶的諮詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、採取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，並對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公佈一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公佈維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會並配合其工作。