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記者在採訪天津市物業市場存在的問題時，發現開發商售房承諾不能兌現、房屋存在質量問題、維修基金預留不到位、業主無法領取產權證等一系列問題，均是房地產開發商前期遺留下來的麻煩。正是這些麻煩導致業主與物業公司產生不必要的矛盾，這是目前物業市場存在的主要頑症之一。天津市河北區鴻基公寓存在的問題就是個典型案例。
開發商遺留問題重重 新老物業均收不上錢
鴻基公寓地處河北區金緯路，總建築面積6.8萬平方米，分爲17層和19層的六個高層樓座，住戶640戶。在這六個高層樓座中，有四個還遷樓、一個寫字樓和一個商品房樓。康卓物業是鴻基公寓的前物業公司，該公司於2002年開始對小區進行物業管理，管理初期業主與物業公司關係比較融洽，但由於開發商遺留的產權證、智能設備不到位等問題長期得不到解決，業主將矛盾轉移到物業公司身上。
三年來，物業費收繳率平均僅爲20%，康卓物業三年虧損達100餘萬元。今年2月，康卓物業被迫退出。其後，鴻基公寓業主委員會選定了明星物業爲新的物業管理公司。明星物業接手小區的第一個月，投入10萬餘元改善小區環境設施，當月物業費收繳率上升至95%。隨着時間推移，小區諸多問題仍未得到根本解決，部分業主以此拒絕繳納物業費，物業費收繳率一直在50%左右。
開發商讓百姓失望 不交物業費成對策
“康卓物業在退出鴻基公寓後，目前正在市內六區尋找新的項目，但肯定不再接住宅項目了。”提起鴻基公寓，鄭猛頗爲無奈，“按合同約定，康卓物業服務應於2005年6月份到期，之所以提前撤出無非是因爲物業費收繳率太低，我們實在維持不下去了。”據鄭猛介紹，根據當時的物業成本覈算，對於鴻基公寓的四個還遷樓的物業收費標準爲每月0.6元/平方米，寫字樓和商品房的物業收費標準每月爲1元/平方米，可400多戶還遷戶中有350戶不交物業費；商品房和寫字樓的200多戶中，有100多戶不交物業費。
鄭猛說，康卓物業本來與業主的關係不錯。既然關係不錯，業主爲什麼還不交物業費呢？據記者瞭解，很多業主在開發商承諾無法兌現、產權登記證無法辦理的情況下，不交納物業費成爲唯一的維權砝碼。
四家公司來考察 只有一家願進駐
2005年2月28日，康卓物業撤出鴻基公寓。
根據電梯使用安全規定，前物業公司撤出後，在沒有新的物業公司接管的情況下，電梯被迫停開。由於鴻基公寓的六個樓座全部都是高層，所以在康卓退出後，物業辦馬上介紹了四個物業公司到小區進行考察。另外，鴻基公司的部分業主也聯繫了一些物業公司。然而，這些物業公司在考察完畢之後，只有驪氏表示願意接管小區。
可由於驪氏個別物管人員的素質與工作方法引起了小區業主的反感，後經河北物業辦與鴻基公寓的業主委員會協商，通過招投標的方式，選定明星物業爲鴻基公寓新的物業管理公司。
當初滿心熱情 換來業主遷怒
康卓物業撤出後，小區無人管理，秩序混亂。2005年3月11日，明星物業管理有限公司進駐鴻基公寓。開發商和原物業公司均遺留下諸多問題，現在公司開展工作困難重重。毛芙萍說：“起初，我滿腔熱情地接手小區，相信能把小區搞好，可現在我發現事情並不像想象的那麼簡單。”房屋產權證、小區智能化設備、房屋質量等問題至今仍未解決，開發商和原物業公司都已人去樓空，於是部分業主遷怒於現物業公司，物業費收繳率僅爲50%。公共設施維修基金更是不知去向。資金的嚴重缺乏使小區各項設施的改善工作無法進行。“物業公司的運作需要大量開支，現在很多費用我們都是自掏腰包。”毛芙萍說。
業主：開發商多項承諾不能兌現
據鴻基公寓業主稱，業主購房時開發商許諾入住後一年到一年半爲業主辦理產權證。4號樓和5號樓共計400餘戶返遷戶每戶曾繳納1萬餘元產權集資費。但直至2003年年初開發商離開，鴻基公寓房屋產權證仍杳無音信。業主們走訪了河北區建委、房管局、物業辦瞭解到開發商未在相關部門辦理初始登記手續。另外，業主購房時開發商曾許諾鴻基公寓是智能化小區，配備三表遠傳、可視對講門鈴、防盜報警窗、電視探頭、煙感器和報警系統等設施。至今三表遠傳的承諾沒兌現，其餘設備由於長期失修，處於癱瘓狀態。“智能化小區”無從談起。
房管局：產權登記問題9月有說法
開發商沒有辦理產權初始登記使業主至今無法拿到產權證，這是導致業主與物業公司矛盾的最直接原因，這個問題能否得到解決呢？記者從市房管局權屬處瞭解到的情況是，鴻基公寓的開發商已被法院查封。鴻基公寓的問題屬開發商遺留問題，根據今年5月25日通過的《天津市房屋權屬登記條例》有關規定，業主在出示相關資料後，也可以拿到產權證。該《條例》自今年9月1日起正式施行，目前房管局權屬部門正在對相關工作進行積極準備，鴻基公寓的業主遇到的產權證問題近期有望解決。
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